住宅开发建设成本控制与工程造价管理研究探讨

陈秀芬

摘要：近年来，随着房地产事业的不断兴起，巨大的利润吸引着投资者进行投资。商品房房价一直居高不下，主要原因之一是商品房开发建设成本过高，直接导致房价节节升高。房地产开发商想要降低开发建设成本提高利润就必须提高自身的工程造价管理水平。部分开发商在进行工程造价管理时，往往出现分工不明，理论知识不足，方案不科学等特点，这些因素直接导致商品房开发建设成本过高，房价居高不下。

关键词：商品房成本控制造价管理

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A文章编号：

Abstract: in recent years, along with the real estate business rise continuously, the huge profits attract investors for investment. Commodity house prices remain high, one of the main reasons is the high cost of commodity housing development construction, led directly to the house prices started to go up. Real estate developers want to reduce development construction cost increase profits must improve their engineering cost management level. Some developers in the engineering cost management, often appear unknown division, theoretical knowledge is insufficient, the plan is not scientific and other characteristics, these factors led directly to the commodity housing development construction cost is too high, high house prices.

Keywords: commodity house cost control cost management

由于房地产界竞争激烈，各地房地产开发商都想要在竞争中立于不败之地，这就需要开发商在建设成本和工程造价上做文章下功夫。一个合格的工程造价管理，就要从一个项目投资决策阶段、设计阶段、招标阶段及施工阶段进行管理监督，对住宅开发建设工程造价加强管理，从而降低住宅开发建设成本，让开发商的经济效益和与同行的竞争力得到加强

一、住宅开发建设成本与工程造价管理之间的关系

1.1商品房作为一种特殊的商品，它不但有着和普通商品一样的成本属性，还具有本身特殊的成本构成。商品房的成本包括从开发商得到开发许可开始到所有商品房销售完成期间所有的支出項目的总和。我们可以根据支出项目的性质的区别，把成本分为四类：获得土地使用权时支出，建设住宅时的支出，销售房屋时的支出和一些其他成本支出，比如说房地产公司的管理费用，建设贷款所付的利息等等。

1.2住宅建造工程完成后所进行销售的价格是由商品房的建造成本、销售时需要缴纳的税金和开发商所期望获得的利润构成的。而房价的50%至60%都是住宅的建设成本所决定。如果想要提高利润，在不影响商品房建设质量的同时就要降低建设成本。商品房开发建设时进行工程造价管理，就是为了在保证商品房质量和工程进度的同时，对工程进行时的投资决策、施工设计、招标投标、房屋施工阶段商品房的成本进行预计和控制，在所有的进程中时时检测监督，防止提高或者浪费建设成本的现象发生，从而降低建设成本，使开发商的利润达到最大值，有效的控制房价的上升。

二、住宅开发项目工程造价管理的内容

2.1在投资决策阶段进行工程造价管理

投资决策阶段是工程进行的最初阶段，是最主要的阶段，同时也是最容易被忽视的阶段。投资决策的正确与否，直接影响到这个工程的成功与否、工程建设造价的高低以及投资效益的多少。投资决策受到多方面的影响，比如建设用地的地理位置、建设住宅周围的环境、建造工艺、所要达到的住宅标准等等因素。所以在建设初期进行的投资决策需要进行严格的工程造价管理。

2.2在工程的设计阶段进行的工程造价管理

工程的设计是工程在进行中最重要的一个环节。虽然工程设计所需要的成本在造价中占有很小的一部分，但是它却决定着70%以上的工程建设成本。工程设计的好坏直接决定着工程建设成本，工程完成所需要的工期，在施工中所需要的人力物力财力。如若可以合理的进行工程设计，可以直接降低工程建设的成本，达到开发商提高收益的目的。但是有一部分设计师比较重视技术含量，而忽视了经济问题，任意的提高安全系数标准和设计标准，在符合工程质量的同时增加一些不必要的标准，这样会使工程建设成本大大增加，而且是无谓的，没有必要的，既增加了开发商的资金负担，又从根本上影响了工程建设成本的有效控制。因此，在设计阶段进行工程造价管理是很有必要的。

2.3在工程的施工阶段进行的工程造价管理

在设计阶段所计划的资金基本上都是大量投入到了工程的施工阶段。施工阶段是耗时最长，资金消耗量最大的阶段，它是招标投标成功后工作的延伸，是签订的合同的具体化。只有加强工程造价管理，才能在施工过程中监督并强制各方对合同严格的执行。开放商从国家得到对土地的开发权利，其中的利益是开放商所追求的最终目的。这就决定着工程的投资必须完成设计阶段所预计的收益。而此阶段的管理途径是加大合同执行力度，尽量减少施工中索赔事项。针对现在很多施工队采取的低价中标，从施工时的索赔来盈利，造价管理人员就要层层把关，主动监控，减少不必要的工程变更，减少工程投入的资金，避免投资错误。

2.4在工程竣工完成阶段进行的成本控制

竣工阶段是工程造价管理对工程建设成本控制的最后阶段。竣工结算和施工预算应该大致相平齐，也可在一定范围内浮动，但是基本上竣工结算总是超出设计阶段的预算很多，这时就需要工程造价管理人员对合同进行核对，控制竣工结算支出项目的范围，竣工后所需审核的内容是否与合同上的要求一致，工程的验收是否符合标准，价格计算方法，材料用量和优惠条款是否合格。但是由于地区不同，材料的价格之类的也不尽相同，这要求管理人员考虑全面严格的执行计价标准把竣工结算的资金往预算靠拢。

三、建设工程造价控制中存在的问题

3.1发包招标投标过程中，工作不按标准办事

发包招标投标这一阶段是工程造价具体形成的阶段，工程项目将会对招标投标的各项程序形成招标通知，招标标准，工程量清单，施工合同书等一系列文件管理。而开投资商开发商当然希望承包方一低价中标，这样就容易形成了一些投标单位，一味的以低价竞标，迎合投资者低价需求，这往往是在投资方忽略对投标单位的资质和材料供应商的资质进行审核，直接导致一些投标单位以低于成本价来竞标，继而在工程进行途中以转包，索赔盈利等方式出现在施工过程中。是工程质量和工程造价出现影响。

3.2在工程施工阶段，部分工程造价管理人员忘记对造价进行控制

由于工程建设需要大笔资金，所以不论节省的占总资金的分量多大，都是一笔很客观的数目。但是很多工程造价管理人员忽视了对建筑材料的入场组织，工程中合理的更改施工方案，适当的缩短工期等方面的控制，因为这些方面都可以大大的节省工程资金，避免一些施工方以提高报价，拖延工期，高索赔的方法获得利益。

3.3各项定额信息零散发布，影响工程造价及时结算。

在施工竣工阶段，对工程施工进行定额是确定工程造价的关键依据之一。在施工时，各地的经济水平和材料的使用费用不尽相同，这就需要工程造价管理人员进行相关的市场调查，对所在项目的所在地区的材料价格人力支出等等进行调查研究，将定额在基本项目上发挥作用。还有一些新兴材料，新兴设备和施工方法的革新造成的差价，政府信息发布滞后，导致投资方经行工程定额时无标准可依据，出现乱要价的现象，提高工程造价，工程造价人员就需对这些定额信息进行搜集整理，避免这些现象的发生。

四、影响工程造价的因素

4.1工程造价的组成对造价的影响

工程造价主要由于直接费用，间接费用，利润，税金四部分组成。而直接费是由材料费，人工费，机械台台班使用费和措施费构成。这四部分对工程造价造成直接影响。

4.2市场的影响

现在是市场经济，市场的供求关系和竞争关系对工程造价造成影响。只有了解市场的需要，对症下药才能达到所预计的利润。而各部分的激烈的竞争有利于投资方选择价格低质量好的工程队伍，成功的控制成本。

4.3经营管理的影响

良好的经营管理对工程造价会有个整体性规划，对施工过程中的各部分进行严格管理控制，有效控制成本。

五、结语

只有合理的进行工程造价管理，才能在最小的付出上获得最大的收益，这不但是对开发商的收益有利，也对广大购房群体有利，有效的控制住房价，社会经济稳步发展。

参考文献：

[1]姜薪萍.住宅开发建设成本控制与工程造价管理研究探讨.价格月刊[J]2009(5)

[2]吴国训.浅析工程造价管理及存在的问题.科技广场[J]2006(12)

[3]卞俊.影响工程造价的主要因素及合理控制办法.价值工程[J]2010(03)

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。