住宅小区车位（库）登记制度探析＊

陈 英

（山东政法学院 民商法学院，山东 济南250014）

住宅小区车位（库）登记制度探析＊

陈 英

（山东政法学院 民商法学院，山东 济南250014）

住宅小区的车位（库）作为一种重要的不动产，应该按照物权公示公信原则进行权属登记才能得到法律的承认和保护。为了建立统一的车位（库）登记制度，需要清除理论和制度上的障碍，包括认可车位（库）作为独立物的法律属性，明晰车位（库）的权属确认规则，并且允许车位（库）取得土地（地下空间）使用权。在具体的制度构建中，应该统一登记机关，将车位（库）所有权和抵押权等他项权利纳入登记范围，同时在制度设计中充分考虑业主利益的保护。

物权；车位（库）权属；业主利益；不动产登记

私人汽车逐步进入城市居民家庭，小区车位（库）便成为一种越来越重要的不动产。按照不动产物权变动的公示公信原则，权利人在取得和转让车位（库）时应该依法进行登记，这不仅是不动产物权变动的生效条件，也是其获得法律承认和保护的依据。然而，目前尚无法律法规对车位（库）登记制度作出系统明确的规定。本文在对我国车位（库）登记制度的现实障碍进行分析的基础上，提出了一些针对性的解决方案，并从理论层面对车位（库）的登记机关，登记的权利类型和条件，登记的效力等问题进行了初步探讨，期望能为建立统一完善的车位（库）登记制度提供有益的建议。

一、车位（库）登记制度的现实障碍

根据物权公示公信原则和《物权法》第9、10条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才能发生效力，同时，国家应当对不动产实行统一登记制度。就小区车位（库）登记问题来看，现实生活中虽然车位（库）权属纠纷频发，但在制度层面还没有统一的法律法规对此进行规定，相关部门规章对车位（库）是否需要登记也是语焉不详，相互矛盾。从各地的情况看，一些地方制定了适于本地的车位（库）登记条例，但是这些规范的效力层级太低，适用范围有限，而且登记的条件和效力各不相同。在没有制定规范性文件的地方，遇到有关车位（库）权属的纠纷往往只能按照合同关系来处理，这种状况不仅与车位（库）的不动产属性相违背，也不利于保护车位（库）权利人的利益。

为了减少车位（库）权属纠纷，促进对车位（库）的充分利用，必须对小区车位（库）设定统一的登记公示制度，这已经成为人们的共识。然而在现实中，车位（库）登记问题却迟迟未能得到解决，造成这一现象的原因是多方面的。

首先，对于车位（库）是否属于独立物，是否可以登记等问题尚有理论上的争议。根据民法的基本原理，只有独立的物才能成为物权的客体。车位（库）究竟是独立物还是区分所有建筑物的重要成分，是研究车位（库）登记制度首先要解决的问题。我国《物权法》第74条对此没有作出明确规定，大部分学者认为车位（库）应该是独立物，但也有人认为地上车位以及地下车库中的单个车位没有形成封闭的空间，不是独立的特定物，不能成为单独的交易客体［1］。理论上的分歧妨碍了人们对车位（库）的性质和属性形成正确的认识，需要加以澄清。

其次，关于车位（库）权属认定的法律规定不够明确。登记制度的意义在于通过客观的记载揭示物权的存在和变动状态，维护交易的安全，而明晰的权属关系则是权利登记的前提。实践中，业主和开发商之间矛盾重重，表面上看是车位（库）权属状况未能登记公示，更深层的原因却是车位（库）权属关系本身模糊不清。在《物权法》第74条的规定中，哪些车位（库）属于法定共有，哪些可以由当事人约定归属，什么叫做“首先满足业主的需要”，这些问题长期困扰着理论和实务界。车位（库）的权属分配是无法通过登记制度得到解决的，相反，只有形成清晰的确权规则，才能构建具体的登记制度。

再次，相关规定限制了车位（库）单独取得土地使用权。我国实行“房地产相一致”的原则：办理房屋登记，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权的权利主体应当一致。这意味着，当事人欲取得房屋的所有权，必须同时取得房屋所对应的土地使用权。在住宅小区内，哪些房屋或建筑物可以取得小区的土地使用权，关键在于其是否作为建筑总面积参与了建筑容积率的计算 。从有关部门的规范性文件来看，层高2.2米（不包括2.2米）以下的房屋是不能计入建筑面积的，因此，大量的车位（库）都将由于层高不足而不能计入建筑总面积，无法分摊土地使用费，也不能依法取得土地使用证，这些规定构成了车位（库）确权登记的制度瓶颈。

最后，地下空间使用权制度尚未建立，地下车位（库）的土地使用权类型不明确。由于土地资源的稀缺，建设地下车位（库）成为许多住宅小区的选择。对于地下车位（库），如果允许其分摊土地使用费，究竟是地面土地使用权还是地下空间使用权，各地的认识和作法不一。《物权法》虽然原则上承认了地下空间使用权，但是地下空间使用权出让制度还没有建立起来。地下车位（库）是应该与普通商品房一起分摊土地使用费，还是应该另行支付地下空间使用费，是地下车位（库）确权登记中必须面对的问题。

二、车位（库）登记制度的难点突破

理论认识的模糊和立法规定的滞后共同构成了车位（库）登记的障碍，也使得车位（库）登记制度远远落后于现实的需要。在构建具体的登记制度之前，必须针对上述问题提出切实可行的解决方案。对此，本文认为应该从以下方面作出突破。

（一）承认车位（库）可以作为独立物进行权属登记

关于物与物的重要成分的主要理论来源于德国，在德国，重要成分的判断标准是，物与物之间的关系如此紧密，以致如果分离，则会使一个部分遭到毁坏、损害或丧失效用［2］24。在现实生活中，离开了车位（库），业主仍然可以对其建筑物专有部分加以利用。而且，随着社会的发展，人们对独立物的判断标准已经从形式上（物理属性）的独立性转变为观念上的独立性，某些物尽管在形式上并非独立，只要具备独立的经济效用，也不妨其作为独立物进行交易。就小区内的车位（库）而言，虽然它们可能与建筑物连为一体，但车位（库）具有停放车辆的特定用途，人们完全可以从功能上将其与建筑物的专有部分区别开来，还可以借助现代测绘技术，明确车库的四至范围，并对之进行编号，因此，车位（库）具有观念上和使用上的独立性，不能认定为区分所有建筑物的重要成分。

从立法上来看，车位（库）的独立性已经得到一些国家的确认。如德国《住宅所有权法》第3条第2项规定：“以持久性的界限标明范围的停车场，视为有独立性的房间。”［3］424在我国，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，具备下列条件的车位可以构成专有部分：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。可以说，车位（库）作为独立物的法律属性是不应该再受质疑的。

车位（库）虽然是独立物，但还有观点认为车位（库）是建筑物专有部分的从物［4］32，这种说法显然值得研究。按照主物与从物的基本理论，从物是指非主物的组成部分，但是在效用上对主物发挥辅助功能的物，譬如遥控器之于电视机、球拍套之于球拍。在住宅小区之内，建筑物专有部分的功能是居住，车位（库）的用途是停车，虽然法律要求小区内规划用于停放汽车的车位（库）应该首先满足业主的需要，但这仅仅体现了主体的关联性，绝非主物与从物之间的关系，离开了建筑物专有部分，车位（库）仍然能够独立发挥泊车的功能。

（二）明确车位（库）的权属确定规则

《物权法》第74条首次对小区车（库）问题作了规定，这一条文尽管有诸多缺陷 ，但仍然是确定车位（库）权属的基本法律依据。小区车位（库）在土地使用权问题上可分为两种情况：一种是全体业主分摊车位（库）的土地使用费，共享车位（库）土地使用权；另一种是车位（库）单独承担土地使用费并取得土地使用权。依照《物权法》第74条的规定和“房地产相一致”的精神，小区车位（库）的权属状况可以分为两类：一类是法定归属业主共有的车位（库），另一类是可以约定归属的车位（库）。

法定归属业主共有的车位（库）虽然在建筑区划内，但是没有作为建筑总面积参加建筑容积率计算，也没有获得地下空间使用权，这些车位（库）所占用的土地使用权实质上是由小区业主分摊的，理应由全体业主共同享有车位（库）的所有权。

约定归属车位（库）是指在建筑区划内，已经计入建筑容积率并取得小区土地使用权，或者单独取得地下空间使用权，开发商基于建设行为可以获得原始所有权。对这些车位（库），开发商应根据法律规定，通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要，在此前提下，开发商可以保留剩余车位（库）的所有权，也可以附买回条件地转让或者附解除条件地出租给业主以外的其他主体。

（三）允许车位（库）取得土地使用权

享有土地使用权是取得建筑物所有权的前提条件，至于何种类型的建筑物可以取得土地使用权，目前主要由相关的部门规章来规定。然而，这些规章大多制定在私家车尚未普及的年代，在当时，车位（库）产权问题并不是一个普遍的社会现象，相关制度没有给予必要的关注也是情有可原的。但是，随着经济的发展和生活水平的提高，汽车已是人们日常生活的必需品，国家统计局发布的数据显示，2003年全国私人轿车拥有量为489万辆，而截至2009年末，全国私人轿车保有量则上升到2 605万辆［5］，相应地，小区内的车位（库）不仅成为一项重要的财产，其权益配置还直接影响到人们的生活质量。正因为如此，2007年颁布的《物权法》才对小区车位（库）权属问题作出了专门的规定，而相关部门还没有认识到车位（库）在现代社会的重要意义，仍然将建筑物层高等数据作为取得土地使用权的限制条件，这样的规定已经严重脱离实际。法律制度应该根据社会的发展适时跟进和调整，而不能让现实生活迁就已经落后的制度。相关部门需要及时废止这些不合时宜的规定，为车位（库）计入建筑总面积，取得土地使用权创造制度条件。

在允许车位（库）取得土地使用权的情况下，对于地下车位（库）来说，其取得的是地面土地使用权还是地下空间使用权呢？总体来看，地下车位（库）与地面车位（库）在土地使用权类型上还是有所区别的，不过，由于目前尚未建立统一的地下空间使用权出让制度，关于地下空间使用权的认定，地下空间与地面空间的区别和界限等具体问题，还需要及时完善相关立法才能得到解决。

三、车位（库）登记制度的框架建构

在理论和制度上为车位（库）登记制度扫清障碍以后，还需要有具体的登记规则才能建立现实可操作的车位（库）登记制度。由于篇幅所限，本文仅对登记机关、登记类型、登记条件、登记效力等问题进行分析。

（一）登记机关

从建设部2008年颁布的《房屋登记办法》第31条和第96条的规定来看，车位（库）的登记机关应该为房屋登记机构 ，大多数地方的相关法规也采纳了这一做法。应该说，在尚未建立统一的登记制度的情况下，将车位（库）权属登记问题交给房屋登记机构办理是切实可行的，因为车位（库）与房屋同属于建筑物，车位（库）所有权人绝大多数为业主，这样可以方便他们办理手续，也便于辨认车位（库）的购买者是否是该小区的业主。但是长远来看，《物权法》第10条已经要求建立统一的登记制度，可以预见，设立统一不动产登记机关是未来的趋势。

（二）登记的类型与条件

不动产登记按照程序一般可以分为初始登记、预告登记、变更登记、异议登记、更正登记、涂销登记等。但是，在车位（库）权属问题尚不清晰的情形下，根据权利类型来研究车位（库）登记制度应该更有现实意义，因此，本文将车位（库）的登记类型分为所有权登记和他项权利登记，后者主要包括抵押权登记和租赁权登记。

关于车位（库）的所有权，前文已经将其分为法定归属业主共有的车位（库）和约定归属的车位（库）。对于业主共有的车位（库），按照建设部2008年颁布的《房屋登记办法》第31条的规定，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。这种做法是值得肯定的，它可以有效避免部分业主随意改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营性活动，以维护小区居民的生活安定。

对于约定归属的车位（库），开发商基于建造行为取得原始所有权，但是必须符合一定的条件才可以进行独立的所有权初始登记。综合相关法规和现实需要，本文认为其应该包括以下几点：第一，该车位（库）具有构造上的独立性，能够明确区分；第二，该车位（库）具有利用上的独立性，可以排他使用；第三，申请人能够提供该车位（库）的土地（地下空间）使用证、建筑规划许可证、施工许可证、竣工验收备案书及面积测绘报告等证书。在符合上述要求的前提下，房屋登记机构可以对车位（库）进行初始登记确认权属，开发商为原始所有权人。在开发商获得初始登记以后，其他主体可以采取依法购买、接受赠与等方式继受取得所有权，并进行所有权移转登记。

车位（库）作为不动产还可以作为抵押权的客体，根据《物权法》对于抵押权的公示要求，设立在车位（库）上的抵押权也应进行登记。车位（库）抵押权登记与一般的不动产抵押权登记没有本质区别，唯一不同的是，在实现抵押权时，小区内的车位（库）应该首先满足业主的需要，也就是说，如果购买者是业主以外的主体，这种处分则是附买回条件的买卖合同。

现实中租赁车位（库）的现象也极为普遍，比如业主租赁开发商尚未售出的车位（库），个别业主租赁全体业主共有的车位（库），无车位（库）的业主租赁其他业主的专有车位（库），等等。在车位（库）租赁关系成立以后，是否需要对租赁权进行登记呢？目前尚未见到此种要求。本文认为，车位（库）租赁权应该纳入登记，原因在于：首先“买卖不破租赁”已经得到我国立法的认可 ，但从其他国家的立法例来看，只有经过登记公示的不动产租赁权才具有优先效力 ，车位（库）作为不动产要取得相应的效力也应该进行登记；其次根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足业主的需要，如果不进行登记，就无法查知开发商究竟是将车位（库）出租给业主还是业主以外的主体。因此，在设计车位（库）登记制度时应该给租赁权登记留下一席之地。

（三）登记的形式与效力

车位（库）登记应该采取何种形式？是另行设立登记簿还是仅在业主的房屋登记簿上附记？是否需要单独颁发产权证书？实践中各地处理这些问题的做法不一 。笔者以为，对于业主共有的车位（库），仅需在业主共有财产登记簿上进行记载即可，无需另行颁发权属证书。但是，约定归属的车位（库）则需要建立登记簿并颁发权属证书，其理由在于：车位（库）在法律上属于独立物而非建筑物专有部分的重要成分，并且《物权法》没有规定小区的车位（库）只能出售给业主，如果车位（库）的所有权人不是小区业主，他们就无法在房屋登记簿中附注车位（库）的权属状况，因此，车位（库）应该与普通商品房一样设立登记簿并颁发权属证书。但是，对于购买了车位（库）的小区业主来说，还应该在房屋登记簿和权属证书上注记车位（库）的信息，并在车位（库）登记簿和权属证书上注记房屋的信息，这样，一方面便于其他业主了解车位（库）的权属状况，另一方面在房屋转让中可以确保买方有权选择是否购买车位（库）。

关于车位（库）登记的效力，根据《物权法》第9条的规定，我国在不动产登记效力方面一般情况下实行的是登记要件主义，亦即以登记作为物权变动的生效条件，在车位（库）登记效力方面，也应该坚持这一做法。另一个相关的问题是，在同时存在登记簿和权属证书时，如果二者记载不一致，应该如何处理？实践中虽然普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，但根据《物权法》第17条的规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准会有利于维护登记的公信力。

（四）登记与业主利益保护

小区车位（库）与一般不动产最大的不同在于，车位（库）是必不可少的生活配套设施，车位（库）的归属和利用不是纯粹的经济利益问题，更涉及小区业主未来数十年居住生活的质量，因此，《物权法》要求建筑区划内规划用于停放汽车的车位（库）应当首先满足业主的需要。而现实中面临的问题是，业主根本无法得知小区车位（库）的权属和利用状况，也无从判断其是否“首先满足业主的需要”，而要确保小区业主的知情权，最可行的办法是通过登记制度予以公示。

对于法定共有的车位（库），一般情况下应该由业主共同使用，如果经业主大会或业主委员会同意出租给他人使用，则应该在登记簿上进行记载，业主凭房产证可以随时查询。

对于约定归属的车位（库），虽然已经单独建立了登记簿，但是小区内如果车位（库）众多，业主是无法逐一查询的。为了解决这一问题，较为可能的做法是借助电子信息系统，将小区内所有约定归属车位（库）的相关信息集中管理，业主如果对车位（库）的权属和使用状况有疑问，可以持房产证到登记机关进行查询，这样就能有效监督小区车位（库）是否做到了“首先满足业主的需要”。

四、结 语

小区车位（库）所涉及的法律问题比较复杂，其权利怎样配置，如何进行登记，这些问题不仅影响到小区居民的权益保护，还关系到全国范围内统一不动产市场的构建。因此，车位（库）纠纷的解决单靠程序性规定是无法完成的，还需要建立清晰的权属规则；车位（库）登记制度的构建仅靠地方性法规也是不够的，更需要制定统一的不动产登记法，为登记制度的全面建立提供法律基础。

［1］陈广华.小区车位和车库权属研究［J］.河海大学学报：哲学社会科学版，2007（4）：51－54.

［2］徐生钰，朱宪辰.“意思自治、契约自由”与小区车库产权［J］.现代物业，2007（5）：29－31.

［3］施蒂尔纳.德国物权法：上册［M］.张双根，译.北京：法律出版社，2004：24.

［4］陈华彬.建筑物区分所有权研究［M］.北京：法律出版社，2007：424.

［5］新华网.我国私人轿车保有量达到2 605万辆［EB/OL］.（2010－02－26）［2011－05－06］http：∥news.xinhuanet.com/auto/2010－02/26/content＿13050374.htm.

On Registration System of Parking Space and Garage in Residential Districts

CHEN Ying
（School of Civil and Com mercial Law，Shandong University of Political Science and Law，Jinan250014，Shandong，China）

As an important real estate，parking spaces and garages in residential districts can be recognized and protected by law only if they have been registered according to the principle of publicity and credibility.In order to establish a uniform registration system，we need to clear the theoretical and institutional barriers，such as accepting parking spaces and garages as independent objects，defining the ownership application rules，and allowing them the rights to obtain land or use ground space.As for the concrete system，the registration authority should be unified，the right of ownership and hypothecation should be registered，and the interests of district residents should be fully considered in the system excogitation.

property；parking space and garage ownership；interests of the owners；real estate registration

DF521

A

10.3963/j.issn.1671－6477.2012.01.020

2011－07－10

陈 英（1979－），女，湖北省宜昌市人，山东政法学院民商事法律与民生研究中心讲师，法学博士，主要从事物权法研究。

2008年司法部法治建设与法学理论研究科研项目（08SFB5016）；2008年广州市社会科学界联合会社会科学研究项目（08SKLY33）

（责任编辑 易 明）