国外老年住宅发展模式与经验

○ 杨红旭

(本文作者系上海易居房地产研究院副院长 )

近几年，养老地产在中国暗潮涌动，被业界公认为房地产业中的“朝阳产业”。第六次全国人口普查资料显示：60岁及以上人口1.78亿，占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口1.19亿，占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，这反映出我国老龄化进程加快态势。实际上，我国已经成为世界上老年人口最多的国家，约占世界老年人口总量的五分之一，是亚洲老年人口的二分之一。由于老年群体的生理特点、心理特征和生活方式相对特殊，他们需要更多的关心和关怀，更需要与社会交往，同时他们对居住环境也有着特殊的消费需求。因此，庞大的老年人口也为老年公寓、老人护理等满足老年人特殊需求的老年服务业带来了空前的发展机会。

老年服务产业是老龄产业（又称“银色产业”）和服务业的重要组成部分，其在国外已经相对成熟，逐渐成为了老龄化社会中最具活力、最有发展前途的产业之一。在国内，老年服务产业往往被称为“养老服务产业”，受养老保障制度尚不健全、社会化服务程度不高、为老年人提供的服务种类还较少影响，其发展尚处于起步阶段。 总体来看，老年人需求层次由低到高可以概括为：老有所养、老有所依、老有所为、老有所学、老有所乐。

一、老年公寓内涵及特点

1、内涵

从功能定位上看，老年公寓与一般养老院也没有根本性差别，属于机构养老范畴。但实际上，老年公寓与敬老院、养老院等社会福利性养老机构在入住对象、经营目的、机制、规划设计等方面均有较大差异，内涵非常丰富：

首先，老年公寓是老年住宅和养老服务的复合产品。通过探索“居住文化”方式，改善老年人生活质量和居住条件，提供专业化个性化服务，满足不同层次老年人的养老需求，以达到“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为”。

其次，老年公寓是居家养老和机构养老的融合创新。居家养老是让老年人在原居住地生活，由所在社区提供必要的服务；机构养老是让老年人走出家庭，去接受养老机构集中管理与服务；老年公寓养老是众多老年家庭聚居到一起，在各自的家庭中享受社区专业服务和社会服务机构提供的可选择服务。从养老的角度看，老年公寓是“家”的延伸，它可以让老年人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务，体现的是以人为本的理念。

再次，老年公寓是实现市场化运作养老与社会化福利养老相结合的养老模式。与一般的分散型的居家养老和机构养老不同，老年公寓实施的是集约化、规模化运作，形成银发产业链，带动相关行业的一同发展。同时老年公寓还可以建立自己的品牌，发挥品牌优势，从规划到设计，从外部生态环境营造到内部现代化管理，形成一个具有协同效应的系统工程。其社会福利事业性质则主要体现在国家政策优惠和扶持力度上。

2、特点

首先，在设计上，老年公寓要体现老年居住特色。除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境、活动空间和求助系统。其细部要求比一般住宅要高得多。

其次，在入住对象上，入住老年公寓有一定的条件约束。从国内外对老年公寓的实践来看，老年公寓入住对象在入住前往往需要提供相应的体检证明。不同的身体状况对应不同的产品。一般而言，老年公寓的目标客户为文化程度、经济收入层次较高的离休、退休干部以及具备所需支付能力的其他老年人。

再次，在社区服务上，特别是在我国，老年公寓要以亲情化为核心。我国老年人的家庭观念比较牢固，地缘文化观念浓厚，重视街坊邻里的情感维系，他们对社区有较强的认同感、依赖感和归属感，离开儿女和邻居入住老年公寓，自然希望在新的生活环境中同样能够感受到温情环绕，因此，老年公寓的服务须以亲情化为核心，努力营造“家庭亲情、邻里亲情、物业服务亲情三位一体”的氛围。

最后，在经营管理上，对老年公寓的管理应不同于一般房地产项目。老年公寓是一个房地产开发项目，更是一个社会服务体系，其运营管理应该更加注重各类服务项目的开发和运作。

二、发达国家经验

1、老年服务业

对于老年服务产业，国外没有明确的提法，但是西方经济发达国家率先进入老龄化社会，老年服务产业起步较早，积累了大量经验。

总体来看，当前发达国家老年服务业已经较为成熟，服务方式和服务内容都相当丰富，基本上满足了人民的养老需求。同时，在居家养老和机构养老方面，均形成了较为完善的服务体系，具体如下表所示：

2、典型国家老年住宅

（1）英国

老年住宅问题是英国社会保障的重要内容之一。早在1969年英国住房建设部和地方政府就明令规定了老年人居住建筑的分类标准。与此同时，针对有生活自理能力但无人照顾的老人，英国政府还推出了专门的社区老年公寓，对其进行收养。目前，英国具有代表性的老年住宅主要有以下三种类型：一是针对可以独立生活的老年人，提供的内部无障碍设计的老年人住宅；二是在上述老年住宅的基础上，增设常驻特别管理人员的住宅，该种住宅通过紧急联络用的通信系统，把特别管理人员和各老年人住房联系起来，管理人员不仅要应付住户老年人的突发事件，同时对老年人发生的某些问题，负责与有关单位进行联系或调节；三是在上述第二类的住宅和服务的基础上，每天最少提供一次饮食服务的老年住宅，其服务对象扩大到了身体虚弱、行动不便的老年人。

（2）美国

1965年制订了《美国老年人法》。美国按老年人的年龄、健康状况和意愿，将老年居住建筑分为以下五类：独居住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年安养社区，并对不同的老年居住建筑规定了相应的设施和居住形式。

其中，老年公寓按提供服务的数量多少又可以分为以下三种：一是自住型老年公寓（它专为生活能自理的老人设计，除生活配套设施和丰富的娱乐设施外，不为居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助）；二是陪助型老年公寓（这里的老年人不需要24小时的医疗照顾，但要求有专门的服务人员上门打扫室内清洁，或提供穿衣洗澡和膳食等服务）；三是特护型老年公寓（除了陪住型老年公寓所提供的服务外，该类公寓还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到为老年癌症患者提供的特护房间）。随着老年公寓快速发展，在美国具有一定规模的老年社区也开始出现。其优点是住在组合式老年社区的老人可以随年龄和健康状况的变化，得到连贯、系统的服务和护理，同时社区的服务设施也较为齐全，利用效率也更高。

从开发模式看，美国老年公寓大多为私人投资的商业化运作项目。美国老年住宅业作为一个产业持续发展的一个重要原因，就是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。同时，美国大多数地方政府也视老年公寓的投资兴建为正面的、积极的因素，一般会对其建设持支持态度。

从需求角度看，在美国老年人及其子女都对老年公寓具有较高的认同程度，需求较大。其中中高收入老年人往往会选择入住商业化运作的高级老年公寓，而经济条件不好的老年人也可以入住老年公寓，因为美国规定经济条件不好的老年人只需支付其养老金的60%，其余部分由政府补贴后就可以入住。

从入住方式看，美国老年公寓的传统入住方式为入住初期交纳一笔入住费，然后每月再交纳租金。过世的租户可以返还80%的入住费，或者根据他们居住的月数返还相应的金额，这就为那些担心自己可能只呆了很短时间就去世或住进疗养院的老年人和他们的子女打消了疑虑，有开发商为了吸引老年人入住甚至会返还100%的入住费。

（3）日本

根据本国的国情，日本先后颁布了《日本老年福利法》和《日本长寿社会对策大纲》等法规和政策，提出从收入保障、保健福利、社会生活和居住环境四个体系推进老年住宅发展。

按老年住宅按事业主体和入居者特征等，日本老年住宅可划分为老年公寓、养老院和护理院等三类，身体健康的主要居住在老年公寓，身体虚弱或需要看护的主要居住在养老院和护理院。住宅部门负责建立老年公寓，针对高、中、低不同的经济阶层，按不同的开发部门，分别称“高级公寓”、“年长者住宅”、“银发住宅”；福利部门负责建立养老院、护理院，分别称“收费养老院”、“低费养老院”、“护理院”、“特别护理院”。

在居住模式上，为适应家庭核心化倾向，日本采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。当前这种“两代居”已经成为日本老年住宅的一大特色。按照亲子家庭住房空间关系的不同，日本“两代居”主要可以分为以下四种：同居寄宿型（同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备）；同居分住型（同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套）；邻居合住型（分户门，同起居室，浴厕及厨房分用）；和完全邻居型（分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用）。

（4）瑞典

瑞典拥有完善的社会福利制度，凡是领取国家普遍养老金的老年人，都可以领到住宅津贴，津贴金额按有无配偶和所在地区物价指数确定。对原来居住一般性住宅不适于年老后居住的，可以由老年人自行改建，政府发给修建补助或贷款。同时，政府还为养老金领取者在普通住宅区内建造老年公寓，或在一般住宅建筑中酌建便于老年人居住的辅助住宅。其住房政策以扶助老年人独立生活为目标，同时尽最大努力满足老年人长期居住在熟悉的地方和环境中的意愿。

在瑞典专门的老年住宅主要有以下四种类型：

一是年老者专用公寓，即设立在普通公寓中的老年人专用住宅单元。公寓室内设备为适应老年人专用而设计，还配备管理人员，老人生活可依靠社会服务机构上门服务。

二是服务住宅和家庭旅馆。该类老年住宅内设多套居住单元，设医务室和各种报警系统。每套单元都有厨房、浴室，住宅内还有公共食堂。其住户相互独立，需要时住户可根据意愿选择其提供的生活服务项目。

三是老人之家。这类住宅典型的单元是一个单人房间，带一个盥洗室。许多还建有公共餐厅、公共休息室、图书馆和健身房。

四是公立养老院、老人慢性病房。该类老年住宅由地方政府提供，原来的老人慢性病房以医疗为目的，1979年后，以康复为中心的新型慢性病房开始出现。

（5）总体特点

综观上述各国老年住宅发展与建设情况，可以得出以下结论：一是老年住宅产业具有广阔前景，当前各发达国家老年住宅产业发展已经较为成熟；二是完善的社会福利保障体系是开发老年住宅的有力保证，发达国家往往对居住在老年公寓的老年人实行个人支付与社会保障相结合的政策；三是发达国家具有良好的市场运作机制，老年住宅多为企业开发建设，筹融资渠道比较顺畅，在产品档次和形式上体现了不同的需求层次和水平，在管理上实行专业化管理和服务；四是发达国家在老年住宅的建设标准方面往往有相关引导和规定；五是发达国家老年人入住老年公寓通常采取租赁形式。

根据有关统计资料，在上世纪八九十年代部分发达国家如美国、英国、瑞典，其65岁以上老人中入住老年公寓的已经达5%左右。

综合看来，西方老年服务产业呈现出了以老年服务业为主，关联产业伴随老年服务业的发展而发展的特征。其养老服务大致可分为居家养老服务和机构养老服务两大类，同时又以居家养老服务为主。其发展特点主要有以下几点：

第一，居家养老服务占主导。在发达国家，尽管社会养老机构特别是各类专门性的特色养老机构比较多，养老服务设施比较完善。但是，绝大多数的老龄人依然趋向于基于社区服务的居家养老。据不完全统计，美国老人90%居家养老，英国则为92%，日本为94.6%。

第二，资金投入多元化。由于老龄人口不断增加，仅靠政府投入难以满足市场需求。因此，发达国家政府在逐步增加福利投资的同时，也大力倡导和吸引社会团体、基金会和其他非营利性机构以及营利性公司积极参与老年服务产业发展。

第三，服务内容多样化。随着老龄产业的发展，发达国家为老龄人服务的领域不断增多，主要有保健、康复、护理、娱乐、学习、就业帮助、法律服务、专业用品提供等。各国根据自己的国情，在为老年人提供日常生活服务的基础上，还创造了丰富多彩的、各具特色的服务项目。

第四，服务手段现代化。在发达国家，随着老龄产业的发展，很多系列化先进设施用于各种护理服务过程，比如用于非自理老人的自动转移系统、特殊洗澡设施、专用便器、电子呼叫对讲系统等，极大方便了老人的生活。

第五，服务模式人本化。在发达国家的社区养老服务中，都强调按照个人的要求设置服务设施和服务项目，根据不同类型的服务采取不同的工作手段，解决各类不同对象的问题，以更好地满足老年人服务需求。■