商业地产资产监管体系初探

○ 范 征

（本文作者系中国商业联合会购物中心专业委员会专家委员、万达商业研究院院长）

掐指算来，商业地产在国内存在已不下十余载，而近年来连续的住宅房地产抑制性政策，更是给予了商业地产行业系统性留白。正基于此，在各类商业地产参与人的共同努力下，截至2010年，全国商业面积开发总量已达6.1亿平方米。骄傲点说，全国城镇人口人均商业面积已近1.0平方米/人，约为2002年日本或2003年新加坡的水平。由此可见，行业在地产维度快速增长。

这种大规模的商业地产投放，必将导致区域或城市的阶段性饱和，而届时开发将走向平稳，行业的地产属性亦将逐步退位。从国外成熟市场经验看，当市场发展趋稳时，商业地产效益的最大化在于资产金融属性的有效释放，在于资本运作中资产溢价的完美体现，在于地产向金融的升华作用。这个过程中，商业是地产资产溢价的主要推手，是使一个个“建筑盒子”与资本市场产生高强度经济反应的催化剂，而对商业的精耕细作则是商业地产核心资产保值与升值的重要通路。

商业的精耕细作 ≠ 物业+营运

受制于房产开发的思维范畴，传统认为，商业地产的“地产”即是楼盘，“商业”即是住户。运作商业即是物业管理，业务扩大点便是招商管理，最多也就是营运管理。

事实存在，实际如此。不可否认，“物业+营运”的确是商业运作的原始形态，然而，此模式只是单店商业管理的日常家庭作业。在当今行业众多参与人规模化发展、集群式布局的战略推进中，未免格局过小，也难免会看天吃饭，受制于人；另一方面说，商业做得好不好，发展行不行，效益大不大，也难以站到宏观层面上给予客观判断。而从行业塔顶的金融角度来看时，则需要对规模化持有资产的商业耕作给予更为广义的专项评估，需要更为庞大的分布式真实数据沉淀，需要更为专业的商业资产监管体系，从而保证企业核心资产在“地”转“金”的过程中价值的体现与提升。

商业地产资产监管体系

事实上，商业地产领军企业已逐步开始探索与试验商业地产资产监管。其目的是确保核心资产商业属性的最大化挖掘，从而达成资产的金融产品效益最大化。而途径是借助区隔于商业管理团队之外的资产监管人，通过对经营数据的深度挖掘，进行针对营运本身的一系列评估、监督、管理，实现在商业管理阶段资产的保值与升值。这主要表现在，“成体系、能闭合、讲系统”三个方面。

第一，成体系。集团化的商业地产资产监管，将根据组织体系形成一级集团、二级区域、三级单店的对接监管模式。通过外部数据参考（商业市场各指标），内部数据挖掘（经营数据）达成经营状况指数，形成监管标准；

第二，能闭合。基于商业物业自持的特征，资产监管应以编制到完成一个租约期租金收入指标（一般为3年）为一个监管周期。具体来说，分为商业项目筹备期、营运期和第一个租约期满监管。其中：

1. 筹备期监管行使于开业前半年至一年，通过各项指标判定、模型推算与市场判断，形成项目定位、租金定价和品质考核，参与租金收入指标的制定，从而确保商业物业后期营运的合情、合理、合适。

2. 营运期监管着力于开业后至第一个租约期满的各项经营表现评估与审核。其监管节点包括开业时的招商落位检查、营运中经营表现评价，由此满足企业对开业时资产品质的关注，营运中经营合规性、经营合理性的检查与指导。此外，更为重要的是，资产监管人将以监管的高度对营运期各类调铺行为进行跟踪与审核，确保经营合理性指导方案的落地与回馈，避免单店的主观意图影响商业营运调整的方向与品质，从而保证商业营运的质量与资产价值。

3. 第一个租约期满监管是对自开业到租约期满一个经营周期的资产营运整体回顾与评价，通常提早于租约到期前的半年。监管内容覆盖到期时经营状况评审，参与下一个租约期租金收入指标的制定，审核新一轮商户落位审核。此外，还应综合过往经营表现评审、年度经营业绩考评结果，形成排名和激励、奖励机制，实现对经营团队的业绩评价和工作考核，提升商管业务能力。借此实现企业对成熟期资产的情况掌握，和对新一轮租约期租金、商业品质的要求。由此完成一个租约期的监管。

第三，讲系统。通过上述战略战术的阐述，资产监管工作还应“连珠成线”，形成系统化的监管机制。一是对核心资产的全面介入；二是集团层面的多种资源配合。如人力资源、商业管理、财务及审计等；三是要确保各项输出与输入的首尾相连，形成“编“-“作”-“编”的系统性循环关系。

随着国内企业从开发商向投资商的角色转变，随着地产与金融的日益融合，随着核心资产运作诉求的日渐高涨，商业地产资产监管体系，将是国内商业地产行业重要的关注核心。