我国房地产市场宏观调控的政策评估：基于2003-2009年的数据分析

张振华

（南开大学 周恩来政府管理学院，天津 300071）

一、我国房地产市场的基本形势与宏观调控目标的设定

房地产市场调控，是国家综合运用财政、货币和土地等政策组合，推动或抑制房地产业的发展，使其与国民经济保持协调，在供给总量和结构上同市场需求总量和结构大体匹配，防范和抑制房地产市场过热的一种经济管理行为。2003年国务院18号文件提出，房地产调控的目标是“三个基本”：“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”（第2条）。在这三个目标中，“价格基本稳定”处于核心地位，“总量基本平衡”与“结构基本合理”是实现“价格基本稳定”的途径和方法。

房地产市场宏观调控重点的设定与我们对于房地产市场基本形势的判断和宏观调控目标的选择密切相关。

调控前，我国房地产市场有如下七个特征。①房地产开发投资“过热”。2003年1月到7月，有11个省、自治区、直辖市房地产开发投资的增幅超过50％。35个大中城市中有10个投资增幅超过了70％[1]（P25）。2004年全国共完成房地产投资13158亿元，比2003年增长29.6％，增速高于26.1％的全社会固定资产增长速度，这也是1999年以来连续第6年房地产投资增速高于全社会固定资产投资增速[2]。②商品房供大于求。1997年我国商品房空置总面积为7038万平方米，2003年增加到12854万平方米。空置率维持在14.0-17.5％之间，远远高于国际公认的合理空置率3-10％的水平[3](P246)。③房屋销售价格基本稳定。1997年商品住房平均售价为1790元/平方米，2003年为2197元/平方米，7年时间增长了22.7％，年均增幅3.8％[4]，低于同期城镇居民人均可支配收入的增幅。④住房供给结构不合理。“一些地区住房与非住房、高档住房与中低价位住房的结构不合理，部分房地产开发企业盲目上大户型、高档项目，脱离了消费主体的承受能力。一方面，中低价位商品住房供不应求；另一方面，高档商品房销售不畅”[1]（P22）。⑤投资性购房需求增长较快。北京市商品住房投资性购房比例约17％，长三角主要城市在20％左右[2]。⑥境外资金快速进入热点地区房地产市场。⑦大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。

对照上述七个特征可以“预测”宏观调控启动时关注的重点（参见表1）。

表1 房地产市场基本形势与宏观调控重点

二、我国房地产市场宏观调控的具体过程（2002-2008）

我国房地产市场宏观调控的基本工具包括财政政策、货币政策和土地政策三类。2002-2008年间的调控大致上可分为四个阶段：2002-2004年为第一阶段，宏观调控以单方面限制房地产投资和新增建设用地规模为主要特征。2005-2006年为第二阶段，宏观调控着眼于双向调节：在继续限制房地产投资和新增建设用地规模的同时，国家开始着眼于抑制房地产市场中的投机性需求和因城市房屋拆迁而引发的被动性住房需求等。在调节住房供求总量的同时，也更加强调结构调控。2007年调控进入第三阶段。宏观调控的思路发生了重大转变，建立健全住房保障体系被提到了一个前所未有的高度。2008年下半年由于受到国际金融危机的影响，调控由“压”向“保”转变。这是调控的第四个阶段。

（一）2002-2004年房地产市场的调控：单方面限制供给

我国房地产市场调控的最早“动议”来自于2002年建设部《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。文件的主要内容是：控制土地供应总量；控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构；加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力；发挥金融对房地产市场的调控作用；加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度。

2003年2月国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，特别是住房和写字楼用地的供应量，停止别墅类用地供应，防止楼市动荡带来风险。之后出台的就是惹起争议的央行“121号文件”。文件提出要限制房地产开发贷款和住房消费贷款，从供求两方面进行调控。遗憾的是，两个月后出台的国发18号文，否定了上述思路，并首次明确了房地产业的国民经济支柱行业地位。

进入2004年，房地产市场延续了之前的发展趋势。投资规模继续增大，商品房空置面积在调控措施出台前也在累积。学术界围绕房地产市场是否存在泡沫打起了“口水战”。在这种背景下，以单方面限制供给为主要特征的调控措施出炉。

中央首先收紧了房地产开发的贷款规模。2004年房地产开发资金来源中，国内贷款的增幅由2003年的41.2％猛然下降到2004年的0.6％。[4]4月末，国务院下发通知，要求全国暂停审批农用地转非农建设用地。这无疑会极大地影响住房供给。然而对于需求，2004年的调控并没有加以限制。原有的一些刺激住房需求的措施仍在实行。这些基于1997年以来的通货紧缩形势出台的措施包括：住房按揭贷款实行优惠利率，延长还款年限；购买长期空置的商品住房免收营业税，居民出售自住旧房购买新房，只需缴纳契税的差额部分；降低新房契税；居民购买住房的款项可以折抵个人所得税税基。大城市还普遍实行了“蓝印户口”政策，这吸引了一大批的“高考移民者”。

房地产市场的供求关系在短期内逆转，住房价格快速上涨。这是决策层始料未及的。因此，2005年之后，宏观调控的重点开始转向过快上涨的房价，既调控住房的供给，也调控住房的需求，同时努力实现住房的结构性平衡。其中，稳定住房价格被摆在了突出的位置上。

（二）2005-2006年房地产市场的宏观调控：双向调节

2005年3月下旬，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”），主要内容是：①高度重视稳定住房价格；②切实负起稳定住房价格的责任，把稳定住房价格提高到政治高度；③调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济适用住房的供应；④严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；⑤正确引导居民合理消费需求，打击投机性需求，规范房地产市场秩序；⑥全面监测房地产市场运行；⑦贯彻调控住房供求的各项政策措施。要“有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实把过高的住房价格降下来”；⑧认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

5月11日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部等七部门联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”）。文件提出了稳定住房价格的八条措施，包括：①强化规划调控，改善住房供应结构；②加大土地供应调控力度，严格土地管理；③调整住房转让环节营业税，严格税收征管；④加强房地产信贷管理，防范金融风险；⑤明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；⑥加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；⑦整顿和规范市场秩序，查处违法违规销售行为；⑧加强市场监测，完善市场信息披露制度。

在调控重点的选择上，一是限制不合理的住房需求。3月央行调整了商业银行个人住房贷款政策。对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20％提高到30％；取消住房贷款优惠利率。5月国税总局、财政部、建设部联合发布了《关于加强房地产税收管理的通知》，规定“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税”。6月国务院办公厅下发了《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，文件提出“要严格控制房屋拆迁面积”，“将2005年全国城镇房屋拆迁总量控制在2004年的水平”。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。改善住房供给结构，增加普通商品住房和经济适用住房项目用地供应。同时加大对闲置土地的清理力度，打击囤地。9月底，银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》下发，文件对房地产信托发行门槛进行了严格限制。三是整顿房地产交易秩序，推行实名制购房和合同即时备案制度，制止商品房预购人变相炒买炒卖预售商品房。

2006年房地产市场的宏观调控在很大程度上延续了2005年的思路，但是调控的力度更大。5月17日，国务院常务会议出台了六条针对房地产市场的调控措施（“国六条”）：①调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。②进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。③控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。④进一步整顿和规范房地产市场秩序。⑤加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，发展住房二级市场和租赁市场。⑥完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

之后，建设部、发改委等九部门制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》的主要内容有十五条，因此也被称为“九部委十五条”。文件的亮点是：规定新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；购房不足5年转手交易的，销售时全额征收营业税；严格房地产开发信贷条件。对项目资本金比例不到35％等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；有区别地适度调整住房消费信贷政策。个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％；中低价位、中小套型普通商品住房土地供应量不得低于居住用地供应总量的70％；对闲置土地征收土地闲置费；2006年房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平内。

基于外资对房地产市场的消极影响，7月，建设部、商务部、外汇管理局等六部门发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，要求境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在原则；外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50％；境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人只能购买自用、自住商品房。2006年也是我国房地产市场中货币政策频繁使用的一年。央行先后3次调高存款准备金率和存贷款利率。与上述调控措施相配合，建设部、国家发改委和国家工商行政管理局联合下发了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求加强对商品房预售的监管和对房地产广告发布、展销活动等的管理。

（三）2007年房地产市场的宏观调控：重提保障性住房

2007年宏观调控的力度在加大，调控的措施也在细化。央行先后10次提高存款准备金率，6次提高存贷款利率。7月，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。《通知》重申了上年度的房地产信贷政策，同时又作出了一些新规定：一是房地产开发贷款不得跨地区使用；二是政府土地储备机构贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。三是根据套型面积（90平方米）和是否首次购房实行有差别的首付和利率。12月央行和银监会再次发文《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。这就是“著名”的“二套房信贷政策”。“限外令”也在继续推进。5月，商务部和外汇总局下发了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，要求规范外商直接投资房地产业的审批流程，限制外资流入房地产市场。

整治房地产市场秩序仍是保证宏观调控效果的重要措施之一。3月建设部、国土资源部等八部门出台了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。与上次不同的是，这次整治的重点指向了房地产领域中的违法乱纪行为。“检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况……”显然，决策层意识到，腐败官员的存在部分削弱了宏观调控的效果。

2007年8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号文）出台。之后《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》两个文件在年底颁布，这标志着我国宏观调控思路的重大转变。住房保障首次被视为具有宏观调控意义和功效的政策工具，而之前，住房保障仅被视为解决城市低收入居民住房困难的办法。

（四）2008年房地产市场的宏观调控：由“压”到“保”的转折

2008年下半年由美国次贷危机所引发的金融海啸对于我国经济的影响开始逐步显现，决策层担心经济会出现大幅下滑。在这种背景下，中央政府对于房地产市场的调控也实现了由“压”到“保”的重大转变。

10月17日的国务院常务工作会议，提出了继续保持经济平稳快速增长的十条意见，其中最后一条是“加大保障性住房建设规模，降低住房交易费，支持居民购房”。五天后，财政部、国税总局联合发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税（2008）137号），主要内容有三条：①对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1％。②对个人销售或购买住房暂免征印花税。③对个人销售住房暂免征收土地增值税。这是我国房地产调控由“压”向“保”发展的一个转折点。之后，中央各部委先后出台了一些对房地产市场利好的举措。值得注意的是，在中央层面出台政策前，各地方政府已经出台了相关的“救市”举措[5]。

三、房地产市场宏观调控的效果

如上所述，房地产市场的调控目标有三个，分别是住房价格基本稳定、供求关系基本平衡和供求结构基本平衡。因此，我们对于宏观调控效果的评估也分别从这三方面展开。

（一）商品住房价格

2003年之前，我国商品住房价格基本稳定。2004年的调控以单方面减少房地产投资规模和新增建设用地规模为重点，这恶化了房地产市场的供求关系，导致了当年住房价格大幅攀升。2004年商品住房销售价格增幅达到18.7％。2005年我国先后出台的新旧“国八条”，对稳定住房价格起到了一定的积极作用，房价增幅回落到12.6％。2006年出台的“国六条”和“九部委十五条”对房地产市场继续保持了高压态势，房价增幅回落到6.2％。但是，这种态势并没有在2007年延续。2007年商品住房价格快速上涨了16.9％，经历了2008年的小幅下降后，2009年价格涨幅高达24.7％，涨幅居历年之最（表2）。宏观调控所致力要实现的稳定住房价格的目标显然没有达到。

表2 按用途分商品房屋平均销售价格（单位：元/平方米）

（二）住房市场的供求关系

房地产市场宏观调控的思路是通过供求总量和结构的调控来稳定住房价格，那么住房价格的飙升是否与供求总量和结构的失衡有关呢？

表3是商品住房的销售面积和竣工面积。我们将销售面积看作是市场的需求，将竣工面积看作是市场的供给。数据显示，商品住房的销售面积与竣工面积有着大体相似的变化趋势，但是销售面积的增幅大于竣工面积的增幅，这就意味着宏观调控对房地产市场的供给和需求都有影响，但是影响的幅度不同，其对需求的影响小于其对供给的影响，直接的后果是，供求比发生了变化。2002年的供求比是1.2，到了2004年这一数据大约是1.0，这是供求平衡的临界点，之后，供求比继续下降，到了2006年，已经减少到0.8，这说明市场已经处于供不应求的状况。由此可以断定：宏观调控所着力要达成的供求基本平衡的目标没有实现。

表3 商品住房的市场销售面积与竣工面积（单位：万平方米，％）

（三）住房市场的供求结构

按照现有的分类标准，商品住房分为①别墅高档公寓类住房、②普通商品住房和③经济适用住房三类。宏观调控对于住房供给结构的调节着眼于减少①类住房供给、增加②③类住房供给。

衡量住房市场的供求结构有三种办法，一是通过各类住宅的竣工面积和销售面积来衡量，二是通过各类住宅的投资完成情况来衡量，三是通过各类住宅竣工套数和销售套数来衡量。比较而言，第三种办法最为适当，因为，不同类别住宅的面积大小、投资多少有显著差异，因而，面积和投资总额在总面积和总投资中所占的比重，都不能准确地说明各类住宅的市场供求状况。市场上销售的各类住房是以套数为单位计量的，因此，通过各类住宅竣工套数和销售套数分析住房市场的供给结构和销售结构更为合适。遗憾的是，国家统计局直到2005年才开始以套数为单位进行统计。

表4 各类住宅占比

从表4可以看出，别墅和高档公寓类供给比重得到初步抑制，由2005年占比3.67％下降到2009年的2.59％。1998年经济适用房被“规定”为住房供给的主体，但从统计数据看，1999-2002年，经济适用房所占比例最高也不到30％，其他年份均维持在1/5-1/4的区间。2003年的“房改”将住房供给的主体由经济适用房改为普通商品住房。经济适用房供给比例大幅下降，2003年当年就降低到14.82％。其后，继续下降[4]。到2008、2009年，经济适用房占比仅为7％略强，为历史新低。

表5显示了各类商品住房（套数）的供求比。数据显示，无论是从整体的角度，还是从各类住房的角度看，住房均处于供不应求的状态。普通商品住房供求关系并不明显改善。

表5 各类住宅供求比

三、我国房地产市场宏观调控政策失灵的原因分析

房地产调控所要达到的“三个基本”目标均没能实现。调控失灵的原因是多方面的，这里只就其中的三个方面进行分析。

（一）房地产调控政策的作用力不对等，执行力度不足

我国的宏观调控“客观上对房地产市场供给和需求的作用力不对称，限制房地产供给的政策要比限制需求的政策多，作用效果也要比限制房地产需求的效果强。”[6](p114)货币政策是我国房地产市场宏观调控的重要政策工具之一。信贷规模的大小直接影响着住房市场的供求。在调控过程中，我国同时收缩房地产开发贷款（抑制住房供给）和个人住房贷款（抑制住房需求），但是开发贷款的收缩速度要快于个人住房贷款的收缩速度。2003-2005年，我国房地产开发贷款同比增速分别为49.1％、17.3％和17％，3年间下降了 32个百分点；同期，个人住房贷款增速为42.5％、35.2％和15.4％，3年间下降了27个百分点[6](p115)。

在货币政策的执行过程中，各商业银行违规信贷的情况颇为严重。央行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9％。[7]限制外资进入房地产领域始终是我国宏观调控的一个重点，但统计数据显示，“限外令”效果有限。流入房地产开发领域的外资由2002年的157.2亿增加到2006年的400.2亿，5年间增长了154.5％，年均增长30.9％。2004年房地产开发资金来源中，利用外资的增幅达到34.2％，高于同年房地产资金的增幅（30.1％）。2006年利用外资增幅更是高达55.2％，是房地产资金增幅的2倍多。[4]

（二）部门利益和集团利益对房地产市场调控的影响

部门利益和集团利益始终伴随着房地产市场调控的全过程。总量控制是我国房地产市场调控的一个基本思路，但在实际政策的执行过程中，各个城市的计委、建委、规划、土地、房地产等部门均对房地产市场有一定的调控职能，由于“各管一段”，没有一个部门拥有对全市房地产进行总量控制的能力，市政府也没有明确由哪一个部门对房地产进行总量控制。“总量控制是一个十分艰巨而繁重的任务，又是一个得罪人的任务，既然没有明确，就没有一个单位和部门去主动管。”[8](P154)2005年是我国的“宏观调控年”，各种调控措施密集出台，但与此同时，相关部委间的冲突也逐渐明晰起来。例如，作为住房建设行政主管部门的建设部认为房价上涨的主要原因是地价上涨，而作为国土行政主管部门的国土资源部则认为地价没有推动房价上涨。

商品房预售历来是房地产市场中最容易滋生纠纷的环节。央行《2004年中国房地产金融报告》正式提出，由于预售房制度存在严重的金融风险，建议取消商品房预售制度。4天后华远集团董事长任志强就抛出了“万言书”《关于期房预售制度的意见》[9]。“万言书”指责央行禁止期房预售提议，“表面看这是产品交易方式的改变，实质是社会经济制度的倒退，是取消契约和信用作为交易手段的市场产品销售的办法，是为防止银行风险就提出让历史倒退到一个落后的经济制度中的方式，弥补和解决银行管理水平低下的矛盾”。[10]

在地方政府层面，不少地方建设行政主管部门都含蓄地表示了对央行报告的商榷态度。如北京市建委官员表示：“禁止期房预售是央行的建议，我们对此建议没有任何看法。但就目前来说，北京市建委还没有接到任何有关取消预售商品房的通知，一切都按照原定程序操作。”福建省建设厅官员表示，央行仅仅是提到了一个建议，而建议与事实完全是两回事。[11]事隔9天，建设部就在其官方网站明确表态，国家近期不会取消商品房预售制度。[12]

（三）房地产的市场属性、强势地方政府与房地产市场的宏观调控效果

尽管中国的市场经济体制建设取得了巨大成就，但与成熟的市场经济体相比，还不完善，因而以经济调控为主的宏观调控机制就存在这样或者那样不相适应的问题。“（我国的）市场经济尚没有形成一种微观的传导机制，使得我国的房地产市场对于政府的调控显得迟钝。一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速作出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和房地产生产周期较长等特征，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力薄弱”。[13](P6)在这种情况下，我国的宏观调控机制往往还不能完全依赖经济调节手段，而要辅之以行政，甚至政治手段。

房地产市场是一个区域性市场。不同区域之间，由于城市化水平、经济总量、人口密度等的不同，房地产价格存在显著差异。在某一特定区域内部，也因为基础设施、地理位置等的差异，价格有着较大的变动。这种局面使得统一的宏观政策难以适用于全国的房地产市场。因而，在调控房地产市场的过程中，地方政府，尤其是省级政府起着举足轻重的作用。中央宏观调控的效果如何，在某种程度上取决于中央规范和约束地方政府行为的能力。在理论上，要想有效地约束地方政府，中央就必须尽可能地细化政策，减少地方政府的“自由裁量权”，并运用同一个标准来衡量和评价所有地方政府的行为，但是这显然不能适应地区差距巨大的现实。因而，中央在政策的制定过程中，必须或多或少地给地方政府留下一定的自主空间。这就给地方政府“上有政策，下有对策”的做法创造了可能。“地方政府不配合”是房地产调控难以见效的主因之一。[14]

结论及其扩展

本文对我国房地产调控的政策过程及其效果进行了初步的评估。从调控的过程看，我国房地产调控体制和机制呈现出三个方面的不足：一是调控不是仅仅依据房地产市场本身的运行规律来进行，如果不是更重要的话，那么起码同等重要的是，调控还要考虑到整个国民经济运行情况。二是房地产市场的调控权高度分散。从理论上讲，宏观调控权必须集中于中央。然而，从地方政府出台的救市措施来看，房地产市场的调控权散落于中央政府、省级政府、省会市政府、计划单列市政府乃至像常州、淮安、宿迁这样的地级市政府。不同层级政府间的调控权限并无明显分工。这样的调控机制显著地强化了地方政府在房地产市场中的作用，客观上为地方政府扭曲调控政策创造了条件。三是房地产调控难以形成合力。由于参与调控的各个部门利益不尽相同，又缺乏权威的利益协调机制，因而宏观调控政策在执行过程中，常常会出现相互掣肘的局面，从而部分抵消了宏观调控的效力。

完善房地产调控体制的基本着眼点是，优化房地产政策过程，它需要做到“一强、一弱”：一是强化房地产市场宏观调控部际联席会议制度对部门利益的协调作用，确保各部门的房地产政策相互配合，最大限度地形成宏观调控的合力。二是弱化地方政府，特别是省级以下地方政府对房地产市场的不当影响。在短期内，需要通过财政体制改革，逐渐降低土地财政对于地方政府行为的刺激。从长期看，需要构建一种职责异构的政府间事权关系。通过行政体制改革，明确宏观调控权的归属，将执行宏观调控权的机构收归到中央和省级地方政府。

[1]曾培炎.房地产市场结构矛盾突出[J].四川政报，2003，(32).

[2]中国人民银行.2004年中国房地产金融报告[EB/OL].2005-08-05.

[3]苗天青.我国房地产业：结构、行为与绩效[M].北京：经济科学出版社，2004.

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[6]项卫星，李宏瑾.市场供求与房地产市场宏观调控效应[J].经济评论，2007，(3).

[7]央行房贷调查：4500亿元贷款违规？[N].21世纪经济报道，2003-06-19.

[8]陈淮，赵路兴.房价谁说了算？[M].南昌：江西人民出版社，2005.

[9]任志强.关于期房预售制度的意见[EB/OL].http：//house.focus.cn/news/2005-08-22/123933.html，2005-08-19.

[10]任志强.取消商品房预售是因噎废食[N].中国房地产报，2005-08-30.

[11]商品房预售制度之争与公共政策制定[N].第一财经日报，2005-08-26.

[12]建设部指出近期不取消房屋预售制[EB/OL].http://politics.people.com.cn/GB/1027/3640019.html，2005-08-24.

[13]涂名.房奴：中国房改真相[M].广州：中山大学出版社，2007.

[14]建设部部长：地方政府不配合房地产调控难见效[N].第一财经日报，2006-12-01.