出具承诺函引发的纠纷及其启示

郭巨洪

近期，一起因出具承诺函引起的产权过户被诉案件，经过银行方的努力案件终审取得胜诉。但胜诉的同时反映出商业银行在资产处置和印章管理工作中存在一些需要改进和完善的地方，即资产处置要依法依程序进行、印章的管理要有一整套严格的用印制度，只有从制度层面对商业银行员工行为进行约束，才能更为有效的防范可能发生的风险。现将有关情况分析如下：

基本案情

许某于2011年4月以某市A商业银行为被告向该市法院提出诉讼，请求：（1）判令A商业银行办妥其所购得的原B公司抵押房产的产权证及出让土地使用权证，过户费用由A商业银行承担，并承担自2004年11月1日起至2011年4月6日的已付购房款总额的银行逾期贷款利息；（2）判令A商业银行承担案件诉讼费。

其诉称的事实与理由是：许某作为某市C公司股东参与某市法院委托拍卖某市B公司所有的临街商服房产和仓储房产的竞拍活动 ，并于2004年3月12日竞得了临街商服楼一、二楼房产，计价款293.6万元，2004年5月24日某市法院以民事裁定书予以确认。当时所拍卖的房产由债务人B公司抵押给A商业银行，由债权人A商业银行申请法院执行。事后2004年6月14日A商业银行向C公司出具承诺书，承诺在2004年10月31日前负责办妥抵押房产土地证和房屋产权证，但一直未办理。2010年9月27日，C公司又再次去函A商业银行，但至今未办理，明显违约，依照相关法律法规应承担相应违约责任。

经核实，A商业银行确对C公司出具过“负责办妥某市B公司抵押房产出让土地证和房产证”的函件。

焦点问题分析

本案原告许某是否具备适格的原告主体资格

A商业银行作出的承诺函相对人是C公司，作出承诺的行为只可能在A商业银行与 C公司之间产生民事权利义务关系，不可能在A商业银行与原告許某之间产生民事权利义务关系。因此，原告与本案没有直接利害关系，不是民诉法规定的本案适格原告，对其起诉应予驳回。原告诉称其所购房产主要为C公司使用，不仅没有证据支持，而且与许某是否具备本案原告主体资格无法律上的关联。

原被告之间是否存在房地产办证方面的侵权法律关系或合同法律关系

A商业银行没有向C公司办证的合同义务。承诺书的真实意思表示是，A商业银行尽快对C公司竞买的房产解除土地使用权与房屋产权抵押登记，以便C公司在2004年10月31日前办妥出让土地使用权证和房产证。承诺的内容是提供尽快解除抵押登记的便利。A商业银行是B公司房地产的抵押权人，对于进入司法拍卖程序的抵押房产，抵押权人仅对执行法院负有法律赋予的协助义务；对于其他拍卖法律关系人，抵押权人没有协助义务。

A商业银行没有为C公司办证承担办证费用的合同义务。原告认为承诺书的内容包含了承诺人承担办证费用的意思，完全是其主观推断，没有任何证据支持。

A商业银行对原告个人所购得的房产没有实施积极的侵权行为；消极的侵权行为的实施必须以法律条文明确规定了行为人积极行为义务为前提，对原告竞买到的房产没有法律规定A商业银行必须为其办理国有出让土地使用权证和房产证并承担办证费用，因此，A商业银行也没有实施消极的侵权行为；故不存在侵权并承担责任的事实和法律依据。

本案是否已过诉讼时效

本案中，C公司在收到A商业银行作为第三人出具的承诺办妥房产过户的函件后，在承诺函所载内容自出函之日至2004年10月31日未得到实现的情况下，其应当按照法律法规关于民事权利诉讼时效从权利人知道或者应当知道其民事权利被侵害之日起算两年之规定向A商业银行及时主张，也就是法律规定赋予C公司凭借承诺函要求履行的诉讼时效是在2004年11月1日至2006年10月31日。但这期间，C公司从未主张，因此其要承担诉讼时效已过，丧失胜诉权的法律后果。

该承诺函的内容是否足以导致房产过户费用（土地出让金及相关税费）由A商业银行承担

基于A商业银行既没有法定的过户及承担费用的义务，又没有促使其加入到该债务承担中来的某种法律事实或行为，故不能仅凭A商业银行承诺负责办妥出让土地证和房产证，就此认定过户费用（包括土地出让金）由A商业银行承担。

判决结果

该案由某市某区法院进行了一审开庭审理，一审过程中，A商业银行就该案多次进行沟通，但效果不甚理想。11月7日，一审法院下达判决书，判决A商业银行承担产权过户义务及过户费用。考虑到该案一审判决结果对商业银行不利，且一审法院在事实上存在认定不准和法律适用不当，A商业银行于2011年11月20日向中级法院提出上诉，经过努力，中级法院经过二审作出终审判决，撤消一审判决，驳回原告诉讼请求，从而实现案件反败为胜，有效地维护了商业银行的合法权益，成功避免了银行自身的重大经济损失。

案例启示

该案虽然商业银行胜诉，但可做多处总结。之所以引发该案，主要由于该行在以往的不良资产处置过程中，向他方出具了措词极为不利的书面函件，而出具该函件的原因令人费解，且与正常的工作思维和原则相违背，倘若不是因为函件所指相对人发生错误，商业银行可能遭受的损失是非常严重的。对于这与正常工作思维和原则相违背的行为，必须从制度层面对其进行约束和限制。对此我们认为有必要坚持和采取以下措施：

在不良资产的处置过程中，应当保持严谨的工作态度，坚持依法依程序进行。双人上门清收，制订和上报处置预案，按照审查审批意见付诸执行，对执行过程中可能面临的突发问题，不擅断、不武断。一方面需要加大对相关人员的知识培训，提升其自身的学习能力和意识，有效防范外部陷阱；另一方面要加大对处置行为的监督检查力度和频率，杜绝道德行为风险。

对印章的管理，需要坚持严格的用印制度。对印章的管理，必须平衡好效率和管理关系，首先用印流程必须要途经用印人、审核人、审查人和印章管理员等多人，多一双眼睛，就可能多一重保障，避免出现一人就可完成用印的情况。其次对行政印章之外的一些业务章等，要逐步纳入到有效管理体系中，避免出现印章管理的盲点。再次，对用印文本的审查，必须做好格式化文本和非格式化文本的有效区分，对非格式化文本需要坚持进行法律专业审查。

（作者单位：中国工商银行萍乡分行）