房价拐点乍现

王金

千呼万唤始出来，调控第二年，房价拐点终于显现。

国家统计局2011年11月18日公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比下降的城市已经高达34个，与此同时，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长，标志着房价拐点的正式确立。

在这场中央政府、地方政府、开发商、购房者的四方博弈中，开发商暂时臣服。

随着史上最冷“金九银十”的到来，万科、中海、龙湖等龙头企业冒着“打砸抢”的压力，纷纷发起大型促销战役抢占市场。千锤百炼的房企在融资渠道全面封闭的情况下，放慢拿地和开工，囤粮过冬，以待下一春。

地方政府财政困局、房地产投资增速下滑拖累GDP、供求趋于平衡等因素带来政策拐点的浮现，已是2012年的大概率事件。12月1日存款准备金的近三年来首次上调，令市场重新点燃对政策拐点的渴望。

然而，如何保持调控成果，避免房价出现类似于2009年的报复性上涨，以及防止崩盘式下滑，将考验调控政策退出智慧。

呼唤政策拐点

2011年地产调控政策进一步加码，随着限购、限贷、房产税、保障房等一系列重磅炸弹抛出之后，一些先知先觉的开发商意识到中央调控意志的不可逆转，早在年初便率先降价暗度陈仓，一向低调的万科上半年均价较2010年全年下降4%，并一改2010年激进的拿地策略。

经过一年多的流动性持续全面收紧，导致外部融资渠道切断，需求真实萎缩，存货不断堆积，直到金九银十遇冷，开发商才普遍打破幻想，大规模降价潮全国蔓延。

11月，北京新开项目成交均价仅为14457元/平方米，环比下降35%。上海一手商品住宅的平均成交价格仅21140元/平方米，环比虽然只微跌0.5%，但与2010年11月份23300元的同比价格下跌了9%。

降价的同时，开工量亦有明显放缓的迹象。统计局数据显示，2011年1-10月，全国商品房新开工面积同比增长21.7%，增速较1-9月回落2个百分点。开发商牺牲开工量以保证资金链的意图明显，未来房地产投资增速预计会有明显回落。

而且，新开工数据不会因保障房而有所改善。瑞银证券首席经济学家汪涛认为：保障房新开工数量最多保持不变，事实上有可能从2011年的1000万套下调至2012年的800万套，而商品房新开工面积预计将在销售疲软和信贷限制的压力下出现下跌。预计2012年商品房新开工面积将比2011年下跌10%-15%。

比起开发商的窘迫，地方政府也同样面临巨大考验。在行业平均约35%的毛利率状态下，房地产销售额的30%-40%通过卖地收入和相关税费缴纳给政府。由于土地市场持续萎靡，2011年上半年16大城市土地收入占比财政收入从2010年的74%快速下滑到39%，随着开发商资金链持续紧张，该比值将继续下滑。

据国泰君安测算，地方政府2012年存在4.9万亿资金缺口。佛山、成都放松限购，一些二、三线城市主动出台 “限价令”以回避限购令，南京放松公积金贷款……地方政府的小动作已经和开发商降价形成一股合力，驱动政策拐点的到来。

保障房乱象

“到‘十二五期末，中国全国保障性住房覆盖面要达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决。”9月30日出台的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》宣布。大力建设保障房，与商品房形成双规格局，已成为房地产行业的长期国策。然而，2011年保障房建设融资、土地、分配等环节乱象丛生，诸多问题还留待2012年解决。

针对保障房融资瓶颈问题，年中《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的下发，意味着地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，而且，财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。2011年1000万套保障房新开工任务提前收官。

土地来源方面，利用企事业单位自有土地建设保障房上，令保障房与福利房界限难分。目前，北京、广州、陕西、河南、山西等地已经公开表态或出台相关政策，鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。

国有的土地性质是确保保障房在分配环节上公平公正的物质基础。目前的操作路径是，企事业单位向当地建委提出申请，将工业、仓储、科研等用地依法变更为住宅用地，建设保障房。通常都会优先解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题，剩余部分由当地政府统筹分配给申请保障房且符合条件的居民。

这种思路无异于大力发展福利房。优先解决本单位符合保障性住房条件的职工住房困难问题，很可能仍然延续集资建房的形式，最终面向社会公开分配的会很少。各地在政策的解释和执行上也千差万别，在自有用地建设保障性住房的类型、产权所属、资金筹措渠道、分配方式等诸多问题上，均无定议。

2011年以来，北京、上海、洛阳等城市共清理出9800多户骗保家庭。如何确保保障房公平分配，不仅牵动着整个社会的神经，更考验着各级政府的执政水平。

近日，北京、上海、河南、河北等地近期密集出台保障房管理新政，瞄准保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击，将保障资格审核标准、操作办法、监督方式和退出机制做了严密设计。

审核阶段突出为四大改变：一是要求申请户所在社区干部必须入户审核；二是社区、街道、县区和市州房管部门四级联动审核；三是金融、车管、房管、税务、户籍管理等多达十多个与个人财产、家庭状况密切相关部门，实行信息共享严密审核；四是增加公示程序。

如果说资格审核是维护住房保障制度公平性的第一关口，那么合理的退出机制就是关键。一直以来，退出机制是保障房管理的一大“短板”，豪车进出、出租转售、久空闲置……这些现象在各地保障房住宅小区屡见报端。

退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。12月1日开始实施的北京市公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。

另外，加大对骗取保障房资格者的惩处力度，河北省新出台终身禁入制，对不符合条件的保障性住房申请人，处3万元罚款，终身不再受理其住房保障申请；河南省2011年注重对政府机关工作人员的违规行为实行从严从快处理……

绿城式融资

在9月开始，受高负债率影响，一直走高端路线的绿城危机传言不断，如果绿城成为中国的“雷曼”，房地产业崩盘式下滑将难以避免。而且，更为牵动国人神经的是，绿城所代表的联合信托套取银行贷款令杠杆最大化的财务模式，正大面积地运用于整个房地产行业，为整个金融体系埋下地雷。

从2008年引入信托合作开始，绿城一改“稳健”的财务策略，银行借款开始成倍增长。2007年末银行一年期及一年以上借款总额仅为68亿元，2008年末增至112.6亿元；2009 年末224亿元；净负债率也攀升至100%以上。

信托公司参股项目公司，相当于定向增发，项目自有资金增加，负债率降低，产生更大的举债空间，可以撬动更多的银行贷款，将杠杆进一步放大。运用这种方式一方面规避监管，一方面撬动银行贷款，可谓一箭双雕。

这种模式，在行情好的时候，即便信托融资成本高一些，有了银行杠杆，一块钱可以干三块钱的事，也可以覆盖了。然而，一旦市场低迷，任何一个环节出现断裂，将缺乏转圜余地，导致整个资金链的崩盘，风险在银行、信托等金融安排间传导。人们一定没有淡忘金融海啸中，高杠杆导致风险在金融产品之间迅速传递从而波及全球的教训。

宋卫平本人也对媒体承认：“我们现在的情况是，这个月银行贷款到期了，要去还掉，下个月信托到期了，要去还掉。”接近绿城的人士称，“绿城现在是最困难的时刻，如果撑过年底，有可能就活过来了。”

12月1日，存款准备金率三年来首次下调，或许是货币政策放松的信号。绿城也许能够撑过这一劫，但即便如此，大规模货币超发的时代已经一去不返，更为严格的金融监管将推动去杠杆化进程，更大的考验等待着“绿城们”。