让地铁给咱挣钱!

　　西安地铁二号线开通在即，探讨地铁物业仍然为时尚早。尽管如此，地铁即将衍生出的诸多商业形态，已是西安地铁文化的一个崭新课题。
　　西安地铁物业公司自成立那天起，考验就已经开始。随着地铁的开通，西安地铁物业三年多的运作也渐渐拨开迷雾，但效果究竟如何并不是短期内能见分晓的事。但不论是民间自发，还是官方统筹，地铁沿线的物业形态正悄然发生着变化。
　　
　　地铁物业——理想照进现实
　　
　　1998年国际地下空间第九期学术会在西安召开。西安建筑科技大学副教授王军记得，当时上海来的代表，讲的最多的便是地铁。王军心想：什么时候西安才有地铁，我们好在这个领域里打造它。10年后，西安地铁物业战略研讨会上，王军终于可以畅谈西安地铁的未来方向了。
　　彼时，西安地铁开工两年，地铁二号线北客站至会展中心站20公里17座车站中，12座已完成主体结构封顶，3座车站已恢复快车道交通。
　　“这么多地铁站汇集在一起就形成一个地下的西安，一个庞大的新的公共空间。”在研讨会上，王军说道。
　　这个庞大的地下空间自诞生之日起，就衍生出地产、广告、商铺等有形资源，以及语音报站、地下通信、通道连接等特许经营权和车站冠名、出站标识冠名等无形资源。通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地。
　　“这种转换将带来巨大的商业机遇。”王军说。
　　
　　向北走!地产商的新坐标
　　
　　地铁二号线，穿越西安中轴线，贯通南北。对于沿线的地产开发商来说，更像一种上帝的馈赠。当经济学家尚在研究西安的地铁经济、地铁物业这一新兴课题的时候，他们早已完成了沿线的商业布局。
　　1999年紫薇地产第一次挺进北郊是因为城运会，其在北郊张家堡开发的紫薇苑欧洲世家项目，很大程度是出于国企的责任，要给市政府提供一些辅助的配套。“我们责无旁贷必须勇往直前。”紫薇地产品牌总监左英这样描述第一次挺进北郊时的心态。
　　2011年，享受着政府北迁，地铁开通以及北城开发诸多成果，紫薇地产实现从南到北的真正跨越。距第一次挺进北郊正好12年，一个轮回。
　　“我们跟地铁沾边儿的项目是紫薇风尚和紫薇希望城。从客户反应来看，他们选择希望城和风尚的很大原因，也是距地铁沿线比较近。”左英说。“这两个项目的销售情况根本不用担心。风尚有一个三期，即将推出。希望城基本售罄。”
　　2007年，媒体提出“朝南看，向北走”的口号时，紫薇在城南正做的风生水起。“当时我们朝南看已经做的很到位了，向北走应该说是有责任的开发商所应该关注的方向。”左英发现，紫薇的战略思考跟媒体的口号不谋而合。“北郊它必然是西安市以后发展的热点，必然有新的居住方式，或者生活方式的引领。这些就构成我们当时的一个整体战略思路。”
　　此后两三年，紫薇在北城陆续开发了上百万平米的项目，把紫薇的服务、品牌影响进行整合，为北城人居带来新的助力。左英用“相得益彰”来形容开发商和城市发展的关系。“房地产开发商凭着自己专业能力，可以率先发现城市的潜力，城市发展起来了，城区发展起来了，又对房地产商有一个促进。”
　　“地铁开发于民生是福祉，于开发商是机遇，于城市是极大的提升。”左英认为随着地铁开通，西安将有资格叫板一线城市的入围资格。二号线之后，一号线地铁的开发肯定势如破竹。
　　紫薇希望城是2007开发的，虽然当时二号线已经开始修建了。但对于市民来说，没有直观的感受。左英告诉记者，他们当初做项目规划的时候，更多考虑的是北城的区域潜力，而不是考虑地铁线从这儿经过。如今只能说得益于西安这个城市巨大发展的恩惠。
　　
　　地铁旁的好房子
　　
　　2006年经开区拍卖的四块土地中，开发区的民营企业只有中登集团拿到了一块地。当时的地价是180万一亩。短短五年，经开区的地价又翻了两番。这块地被中登集团开发成了住宅小区一一中登文景时代。
　　中登文景时代的广告语直截了当：“地铁旁的好房子”。
　　“挨着地铁的都是好房子，那肯定了。”中登集团副总裁张河的解释同样直接。
　　中登集团是一家西安土生的民营企业集团。2001年在北郊未央湖畔建造美制别墅开始，进入房地产行业。2003年，以6800万的价格拍下经济技术开发区凤城五路与凤城六路之间71亩土地的使用权，赢得“北城第一拍”美誉。此后十年一直扎根北城，成为北城建设不可或缺的推动者之一。如今，中登大厦赫然屹立在未央大道上，成为标志性建筑。所有地产项目的售楼部就设在中登大厦的一楼。楼下面，正是西安第一条地铁线。
　　“当时的北郊是一片荒草地，都是农田，只有一些村子，没有高楼。尽管现在满眼望去已经全是高楼，这都是近几年才出现的。”谈及北城十多年来的变化，中登集团副总裁张河不无感慨。
　　张河告诉记者，城运村10多年前就盖好了，荒芜了10多年，因为北城没有人气，没有配套。当年张河晚上在项目周围转的时候，自己都感觉非常可怕。
　　“整体上看，北城肯定会越来越好。市政府搬迁，火车北站投入使用，地铁2号线开通，北城步入一个高速发展的轨道，所有已经出让的土地会加快建设。”张河说。
　　但是地铁二号线对北城来说，是一把双刃剑：“人家下了火车，直接坐地铁，就在长安区买房子了。”他也不认为地铁修到哪里，哪里就必定一片繁荣。
　　“地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况，不能一概而论。”
　　张河认为开发商应该深入研究地铁给城市带来的变化。
　　“你去看看北京那边的房产，地铁没有到的地方，人家照样可以卖好价钱。”张河这样说。
　　对于他们十年前的北郊投资，张河觉得并非有先见之明，仅仅是碰上好运气。但是今年他们的广告里增加了更多的附加因素一一“地铁+政府+公园+未来”。
　　“真正在乎地铁的，还是工薪阶层、普通老百姓。买别墅的人还在乎地铁吗?地铁沿线应该就是普通老百姓居住的，这比较符合地铁的功能。”这是张河对“地铁旁的好房子”的理解。
　　
　　三号线的物业潜力
　　
　　“我们小区出来就是地铁口，地铁三号线正好从南北两片中间穿过。南片叫罗马花园，北片叫罗马家园，都是我们公司开发的。我们现在有期房，有现房。但是现房已经卖的差不多了。”售房员焦芬手里拿着一张西安地铁的线路图，在三号线经过的站点上，找到东方罗马花园所在的位置，指给我们看。
　　5月1日，西安地铁三号线提前开工建设。在凤城二路地铁站上面的写字楼里，东方罗马花园新设了一个售楼点。地铁即将带来的“人气”，是他们在这里布点的原因。虽然才一个多月，写字楼里已经有客户找上门来了。焦芬亲自接待过20楼、19楼和26楼的几位客户。“现在咱主要卖的是第五期的9号楼和11号楼。前面四期都已经入住了。”
　　东方罗马花园是嘉里房产开发的项目。焦芬到公司已经两年了。到这个楼盘才一个多月。之前一直在江苏。嘉里地产在各个城市都有，主要做代理销售，只在西安开发自己的项目。最早打造的是秦岭山水别墅区。
　　2006年，嘉里地产拿南片地的时候，地价是83万一亩。2008年预售的时候，南片区卖到3000块钱一平米。
　　“那时候啥情况?周边全都是树、草地，放牛的放牛，放羊的放羊，谁会去那边呀。”焦芬告诉记者，那时候对面的翠屏湾也没有建，印象城也没有建，他们经理去卖的时候，发愁说这房子卖给谁呀。周边啥都没有，就老人仓一个村子，只好天天在外边打广告。
　　那时候，地铁的规划和罗马花园还是遥不相及的事。
　　焦芬说，2009年拿玄武路北片区，地价已经涨到了320万一亩，现在卖到6000多一平米。因为北片这块地理位置确实非常好，出门就是地铁。
　　“现在凤城十二路的毛坯房都卖到7000块钱了。我一个同事买了那个房子，成交价，找的熟人，拿到的优惠价6500块钱。”焦芬认为，如今二号线沿线地产的升值空间已经很小了，投资3号线才是明智的选择。“我们三号线是5月1号开始动工，2015年开始使用。咱现在均价6500，到明年你看看7500有没有。”
　　
　　和地铁的商业缘分
　　
　　同样瞄准地铁“人气”的还有华东服装城。这家来自福建的民营企业9年间在西安投资的四家服装商城全部落子在地铁沿线。如果说前三家更多的是一种巧合的话，凤城二路与地铁站联通的这家地下商场则是“完全冲着地铁”来的。
　　“当时建第一个商场还完全没有考虑地铁这个因素。后面的几家商城才逐步和地铁结合的。特别是北郊这个点，我们就是冲着地铁商业进来的。”华东服装城韩总说。他认为，西安真正意义上的第一家地铁商业，正是凤城二路的华东服装城。“这里的负一层和负二层完全和地铁相通，是纯粹的地道地铁商业的模式。”
　　华东服装城是2009年下半年开始接触这个项目的，他们谈了一年多时间才谈下来。这里主要是地下商场，将来地铁站的出入口就在商场里，可以从商场直接进出，也可以从外边进出。负二层直接对的是地铁的站台，和站台联通。
　　“我们现在逐步在往大发展，逐步在升级，档次各方面都在提升。”韩说。华东服装城在朝阳门外开的两家店主要是以批发为主，所以这几家服装城都带有市场的性质。凤城二路这家则是一个完全的商场模式，地下两层全是精品店。
　　除了地铁商业，华东还想参与地铁的商业广告。但是地铁公司想整体对外承包。华东没有那么大的设想，只好密切关注，等有了结果再去谈分包。
　　“我听说竞争还是比较激烈的，地铁放的价码也比较高。”韩总说。
　　华东服装城在凤城二路的项目是地道的地铁商业。包括地铁口如何装修，都要不停地和地铁进行沟通协调。将来商场早上开门之前，晚上关门以后，都要给地铁留置出来一个扶梯通道让他们使用。
　　
　　跳芭蕾还是扭秧歌?
　　
　　对于政府来说，地铁一旦投入营运，就很难停止运作，就像一台不断吃钱的老虎机，成为沉重的负担。十几年前，西安地铁刚启动。时任西安市规划局局长韩骥，每到一个城市考察就打听“你们的地铁是怎么弄的?”给他留下印象最深的城市是香港。香港人骄傲的告诉他们：“全世界的地铁只有我们不赔钱!”
　　“我们在很长的时间里把地铁作为一个交通设施。而香港人从一开始建设的时候就考虑到怎么赚钱。”韩骥认为这是观念上的差别。
　　从修第一条线路开始，香港地铁就建立了一套成功、独特的商业模式，首要的一点是充分利用地铁沿线地产增值的优势，在结合地铁营运与发展车站及车站上盖大型物业方面获益良多。香港地铁也成为香港最大的房地产开发商。国内地铁物业开发，从政府的意图，是以弥补运营亏损为主，只要能做到保本微利就行。
　　“地铁物业是锦上添花的事儿，这是高层次的事儿，现在西安跟这个距离还远着呢。”韩骥坦言道。“有时候我就说，咱们这儿的人是扭秧歌出身，没见过芭蕾舞，现在要学芭蕾舞，香港那舞跳的特好看，咱学不了。鼓点一急了，就扭秧歌了。
　　“虽然晚了吧，但是现在总算跟上来了。就是希望下一步西安的地铁能够加速，因为西安城市规模已经这么大了。”在老一辈的规划大师心中，韩骥和吕仁义同样对地铁建设的提速充满迫切的期待。
　　2010年7月，西安市地铁建设指挥部办公室主任、西安市地下铁道有限责任公司总经理陈东山接受媒体采访时透露：“西安一至四号线沿线已规划了8000亩土地，另外在城市新区还储备了4.2万亩土地，两部分加起来有5万亩的规模，这样的规模在全国来说也是首位的。”通过努力向政府争取政策，通过土地开发形成地铁建设多渠道、多元化融资模式，解决了西安城市轨道交通项目资本金和运营亏损问题。
　　据陈东山介绍，西安地铁公司的管理模式是建设、运营、开发三位一体，既有政府行为又有企业行为，两块牌子一套机构。这一管理模式虽然建立了有效的竞争机制，降低了地铁建设成本。但仍带有较浓重的政府色彩。在这个体制下如何进行物业综合开发、建立完全有效的市场化运作机制，则尚需时日。
　　“搞城市规划的人都是理想主义者。”在韩骥心中，西安是中国的圣地。“我们发展到第一世界的时候，人们就该到西安来朝拜了。”韩骥曾如是