房产测绘特点及基本作业步骤研究

　　摘 要：简要分析了当前国内房地产现状，简要阐述房产测绘的内容，分类，特点等几个方面。概述了房产测绘中的几个要点及步骤，对房产测绘工作存在的问题提出了几点措施，分析产生误差的原因，基于误差分析，提出房屋预测方案和房屋实测方案，便于将误差降低到最小。
　　关键词：房产测绘 概述 措施 房产测绘
　　中图分类号：P2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791(2011)10(c)-0000-00
　　1 概述
　　房地产项目测绘，是指为房地产权属、经营、开发和其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘图、分层分户图和相关图、表、册、簿、数据等进行的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等一系列房地产活动息息相关。其中商品房面积直接决定房屋总价，广大购房者对房屋面积非常关心，特别是同一房屋在预测和实测前后面积差别更为关心。房屋面积测量主要采用实地测距法和坐标解析法测算边长、房角点等房屋要素解算房屋面积，因此其误差主要取决于实地测量误差和数据计算处理误差。正确理解预测与实测，对整个房产测绘起着重要意义。
　　2 房产测绘的内容
　　房屋预测是指在商品房预售中，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划图纸上的尺寸，跟据《房产测量规范》，参考设计部门提供的公用面积使用说明，对未竣工的房屋预先计算。这个面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以为商品房网上备案和预销售使用。 房屋实测指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的单位，依据《房产测量规范》和规划设计图纸、变更图纸和预算数据等，对房屋进行实地的勘测、绘图、计算。此面积为购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算等的依据。
　　通常房屋的预测面积和实测面积没有差异。但部分会产生差异，究其原因有多种，主要为以下两类：（1）数据采集及图纸变更。房屋预测依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样、复杂，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得到。房产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积不同的主要原因。（2）技术性原因。由于不少房产测绘单位技术、管理水平有限，从业人员所学专业、素质层次不齐，对规范、政策、法规等的理解不同。在具体工作中，工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因也会造成面积的不同，此种原因应尽量避免。预测和实测如果由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
　　3 城市房产测绘的特点
　　根据房产测绘的内容和特点，作为城市测绘重要组成部分的城市房产测绘的特点总结起来，主要体现在以下几个方面:
　　(1)房产测绘成果重要内容的房产图是平面图，其上只要求平面位置准确，不表示高程，不绘制等高线。(2)房产图上对房屋及与房屋、房产有关要素的要求比其它图种要详细得多。例如房屋，不单要表示结构性质，还要表示出层次、用途及建成年份等。(3)房产图对房屋及房屋的权属界线和用地界线等的表示，精度要求比较高。(4)房产图的主要内容应包括:测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等1291
　　4 房产测绘的几点措施
　　1 预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的首要资料。一套完整的建筑施工图应包括规划总平图、平面图、立面图、剖面图、楼梯及阳台详图等，；检查其图纸是否经过相关规划部门审批，只有经过了相应部门审批的图纸才是房屋面积预测算的合法依据；检查其平面图、立面图、剖面图、外檐详图、楼梯及阳台详图是否一致，设计单位为了提高效率可能会让不同设计人员分工协作完成同一幢建筑的平、立、剖面图，而在设计过程中很可能会有变更，如设计人员缺乏沟通就会造成图纸前后不一致；检查平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法完成平面图的绘制；检查设计单位提供的对图纸上如水泵房、电表间、配电室、制冷机房、消防控制室等公用设施部位功能使用说明是否清楚、齐全；特别注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、架空层等等，是否与房产测量的有关性质界定一致，如“入户花园”，在计算面积的技术规定条款中，不会有这个词，而且“花园”也不能计算面积，但实际上“入户花园”类似 “无柱外走道”或“不封闭的阳台”，究竟如何定性，必须有一个明确的说明；建筑物相似部位用途标注是否一致，因为按照规范标注用途不同计算方法可能会不一致，甚至可能会关系到是否计算面积的，特别是在同一项目中如出现相同或相似部位计算不一致很可能造成产权纠纷。
　　2 尺寸数据采集。在设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，保温厚度等，这些与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙边沿尺寸，需要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是哪个部位的尺寸；在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为轴间距离为100