深圳“抛弃”招拍挂

　　大宗的土地招拍挂早已内定，政府煞费苦心的背后，大量国有资产在流失，腐败在滋生。当规定成为一种摆设，招拍挂已经实质性被抛弃了。
　　
　　8月18日，作为2011年深圳第一块挂牌出让的不含保障房居住用地，位于深圳龙华的A832-0853宗地的土地使用权挂牌出让，吸引了不少人眼光。同一天挂牌出让的还有深圳南山区后海中心区宗地T107-0011商业性办公用地。
　　“一个要求具备轨道交通建设经验及利用车辆段上盖开发物业的经验，一个必须从事医药零售10年以上、为全国连锁药店前10强，在全国拥有直营门店超过1000家，摆明了‘定向出让’给经营管理地铁的港铁和做医药零售的海王星辰。”一位开发商无不遗憾地告诉记者。
　　“定向出让其实是土地已经名花有主了，只是再举行一个联姻仪式而已。”一位地产资深人士不客气地称，“现在招拍挂已形同虚设流于形式，政府在定向出让土地时，应倾向工业、研发等产业用地，商业和住宅类的经营性用地应谨慎出让。”
　　据不完全统计，2007年以来，全深圳市涉嫌定向出让的经营性地块已达45宗，土地面积1659016948平方米，建筑面积6111980.74平方米，占到招拍挂出让经营性用地总量的90%以上，仅2010年一年时间，涉嫌定向出让的地块就多达14宗。
　　“保障房占用大部分土地资源之外，在有限的经营性用地资源里又定向专供给某些企业。”现在的房地产开发商和小企业主们大呼没法混了。
　　
　　“唯一”的竞买人
　　
　　在建的深圳最高建筑平安国际金融中心所属地块及其配楼被业界公认为定向出让意味最浓的经营性用地。
　　2007年，平安国际金融中心所属地块被政府“设置一定竞买申请人门槛的方式”出让给了中国平安保险（集团）股份有限公司。
　　3年后，平安国际金融中心旁边一宗地号B116-0029招拍挂出让，再次在出让公告中设定“苛刻条件”：要求竞买申请人必须“在相邻地块有投资1亿元人民币以上的建设项目，并以该地块作为项目配套用地”，纵观当时CBD能满足这一条件仅有平安集团。
　　翻阅深圳土地出让交易资料，记者发现，很多定向出让地块被相关部门设定了各种各样的限定条件，就是为了达到令“竞争对手放弃，定向配送”的目的。
　　2009年，宗地为B116-0079福田CBD地块竞买人条件设定为：中国境内注册的世界500强的保险公司。2009年，符合这一条件的只有中国人寿保险股份有限公司。
　　毫无悬念地，这些指向单一的公司最终成为上述相关地块的最终竞买人，而且均以挂牌起始价购得。
　　记者在翻阅既往招拍挂历史记录资料发现，众多经营性用地的招拍挂出让公告中，这种条件苛刻排他，指向单一竞买人的出让条件不在少数。为了达到定向明确、完全排他竞争的目的，公告出让中竞买申请人被设定了各种限制性条件，可谓“煞费苦心”。
　　炜衡律师事务所律师张琼方接受记者电话采访时表示，这种定向出让影响了公开竞争，并明显违背了国土资源部2007年11月1日颁布施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第三条关于“招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则”和第十一条“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”的规定。
　　
　　流拍背后的国资流失
　　
　　作为2009年至2010年期间出让的最大面积居住用地，位于坪山新区聚龙山地区锦绣中路与翠景路交汇处东侧的地块备受关注。
　　该地块在2008年3月26日首次挂牌出让，当时这块地还不是作为限价房地块出让，也未对竞买申请人作严格的限定，只规定90平方米以下户型须达到开发总面积的70%以上，但半个月后该地块流拍。
　　2009年12月，这块地冠以宗地号G14210-0182再次公开出让，这次挂牌出让增加的众多限制条件被业内称为“比亚迪专供地块”。
　　当时深圳市土地房产交易中心发布的公告称，该土地为汽车产业扶持配套用地。竞买申请人主体资格为注册地在深圳，从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地的企业法人，且注册资本不低于人民币2亿元。然而比亚迪却没出手，这一地块再次流拍。
　　该地块第一次流拍是因为当时正赶上2008年全国土地出让的冰冻期，第二次挂牌已是2009年的土地市场热潮期，如此有明显出让目标的地块再次流拍真是让人匪夷所思。
　　直到2010年1月15日这块地再次挂牌出让，比亚迪才出手入囊，细心人不难发现，第三次与前两次挂牌出让最大不同是挂牌底价从89563万元降为66500万元，价格下降了2亿多元。
　　
　　规定成为一种摆设
　　
　　至此，定向出让已成为深圳土地出让市场中一种公开、高调，甚至超越招拍挂有成为主流土地出让模式的趋势。政府相关部门对此不亦避讳，并对外称这么做是着眼于“对城市长期产业规划”。
　　深圳在面临土地资源短缺现状愈加严重，而且这两年推出的大量旧改项目实际上也亦跳出了招拍挂的格局，定向出让意味渐浓。
　　“所以在这一轮的城市升级过程中，每一块地使用都经过相当多的统一考量，所以这种定向出让的做法也是政府迫于无奈。”一位政府人士向记者解释称。
　　按政府方面的解释，地块按照招拍挂方式，出让到别人手里，未必能按照政府规划实施，而政府对定向出让则有着一定的严格要求，比如开工时间必须限制在两年内，比如规划方案也严格界定在政府给出的大规划构架下进行。
　　
　　果真如此么？
　　
　　从2006年深圳推出首批定向出让金融地块开始，已过去6年时间。这些项目建设情况又是怎样的呢？记者就此走访调查定向出让地块相对集中的深圳市CBD金融中心区发现，诸多地块并没有按照当初出让要求的那样在规定的时间里开工建设。
　　自定向出让模式开启以来，深圳市CBD金融中心区吸引了大批企业入住。据不完全统计，2007年至2009年短短两年时间深圳市政府就在该区域“定向出让”了约10宗地块。其中4宗地块闲置情况最为明显，该4宗地块分别为鼎和财产保险股份有限公司的B117-0022宗地、国信证券股份有限公司的B116-0080宗地、中国建设银行股份有限公司的B203-0021宗地、博时基金管理有限公司(下称“博时基金”)、南方基金管理有限公司(下称“南方基金”)的B203-0020宗地。
　　上述4宗地块于2007年-2008年期间从深圳市政府手中购得，土地用途为商业性办公用地。其中，博时基金和南方基金的总部用地，按规划早在2008年就应开工建设，2009年竣工使用。可3年多时间过去了，这块地仍在悠闲中“晒太阳”，另外3宗地块，土地闲置情况不一，但从规划时间表上看，都应该“在两年前开工建设”。
　　地块拍下后，签订协议中，政府对上述地块竣工时间有着严格的限制，“一般情况是两年内竣工。”
　　“定向出让地块本来就很便宜，只要拿到就是赚到，若再囤上几年，土地增值带来的收益，更是丰厚。”所以业内人士称，这些地块集体闲置晒太阳，正是出于对土地升值的考虑。
　　
　　变相开发商业地产
　　
　　在定向出让地块的出让条件设置中，记者看到均要求竞买申请人“项目建成后，建筑面积自用率不得低于60%”。还进一步要求，建成后的商业项目，其自用部分不得出售。
　　一位接近总部基地审批的内部人士告诉记者“一个总部大楼自用率其实很低”，能超过20%就不错了。建成后大多数被公司用于销售和出租，黄金地段的商务楼租金有时会为企业贡献相当可观的利润率。
　　
　　该人士向记者举了联想集团的例子。按其提供的数据，联想集团在深圳高新区建成的研发中心总建筑面积48408平方米，其自用面积12516平方米，剩余35892平方米用于出租，自用率仅26%。
　　“一个建有办公大楼自用率不到30%的公司，还要求申请拿地建新的大楼，这不得不让人怀疑其真实意图。”而据某内部人士透露，“联想确实有在做后海拿地的工作”，而且还看中了后海商务文化中心区的某块政府储备黄金地块”，申请建设面积则高达“20多万平方米”。
　　据一份国外企业总部办公占用空间的调查数据分析，除个别企业外，办公规模均在几百到几千平方米之内，无需动辄几十万的办公面积。
　　诸多业内人士一致认为，深圳很多企业提出的总部建设规模远大于一般企业总部的要求，更何况一些企业涉嫌总部基地概念炒作，“为拿到定向用地，有些企业动辄南方总部基地，亚洲总部基地，其粉饰夸大的总部基地的业务和规模说白了就是为了分抢定向出让地块的蛋糕。”
　　谭华杰指出，定向出让地块都有一个共同特点即低价拿地，“地方政府手里拿到的土地出让金减少，在做土地开发供应方面投出减少，就会随之降低土地开发速度，城市发展速度将为之受到影响”。
　　“土地供应量的减少是目前高房价的主因，过多定向互让地块的挤压和保障房大规模土地资源占用，能自由支配的经营用地比例进一步萎缩，而这将带来高房价的进一步推高。”谭华杰说。
　　
　　定向出让衍生贪腐问题
　　
　　上世纪90年代，城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿、有限期、可依法进行土地交易的有偿使用制度。但是，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失；此外，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。
　　为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。
　　2004年7月国土资源部明确规定，2004年8月31日后所有经营性土地将采用“招拍挂”方式进行公开转让。
　　所谓土地招拍挂，即为招标、拍卖、挂牌交易，是与协议出让方式相对的国有土地使用权的出让方式。
　　但是随着招拍挂所倡导的“价高者得”的公开出让模式，让越来越多的人认为，土地招拍挂供应模式是推高房价的几大主因之一。
　　2004年土地招拍挂出让模式全国普及以来，其带来中国土地市场规范发展的同时，也带来了不少问题，最鲜明的是地价拍上去了，“前期竞拍公平却带来了后来供需关系的不平衡。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称。
　　万科董事会秘书谭华