美国房地产在动荡中依然稳固

　　乔纳森·利特（Jonathan Litt）曾对2011年美国商业地产行业做出积极的预测。他说，来自投资者的不断的资本投入将继续进入房地产证券行业。“经济的持续改善正推动房地产基本面的反弹，并且机构投资者正配置更多的资本在房地产领域。”利特在2011年的预测中说道。“租客正在从世界末日的恐惧中解脱出来，并重新有自信增加自身的贷款计划。”
　　利特预期2011年房地产有10％的盈利增长率以及4％的股息收益率，总共会收获10%-20%之间的总回报。
　　但自从2011年5月以来，利特认为股票和债券市场一直围绕着“恐惧模式”在运行，这些不确定因素具体涉及到：主权违约的担忧；欧洲银行危机的担忧； 中国硬着陆的担忧；通货膨胀的担忧。
　　但是关于宏观经济和房地产行业，利特认为，全球增长正在放缓，但不是萎缩；房地产的需求超过有限的新供应；相比债券房地产更便宜；房地产有一个温和的商业周期；房地产具有对冲通胀的特性。
　　利特认为，最近发生的事件表明全球经济正在转入积极：欧盟已宣布要拯救希腊并且最近将注意力转向意大利；中国国务院总理温家宝指出，中国的通货膨胀已得到控制；战略石油储备的调整表明中央政府下定决心要取得经济的持续增长；美国汽车产量在7月份激增并且债务处理可能很快来临；美国上市公司中第二季度收益超过预期的有75％，比2008年第四季度衰退时的55%要高。
　　
　　房地产投资仍具吸引力
　　
　　房地产继续受益于有利的环境，不过当发达国家和新兴市场经济体遇到结构性的问题时，有利的环境会变得不利，但现在转折点还没有出现的迹象。此外，由于房地产供应有限，地产商的资产负债表相比2008年金融危机时更加健康，房地产市场不会因为宏观环境的扰动因素而再次出现像2008年一样的全球金融危机。
　　市场复苏是房地产估值继续提高的关键。5月份欧洲金融危机再度出现，商业抵押担保证券相比国债的利差适度地扩大到超过180个基点，这部分反映了国债收益率的下降和其风险的上升。在第二季度，商业抵押担保证券新发行了150亿美元，同时第三季度计划发行100亿美元，这证明美国房地产对投资者是有吸引力的。同样的，房地产证券为面临债务到期的业主提供了流动性。
　　但是欧洲的金融危机是真实危险的。如果做出了不利的政策决定，有可能会导致主权违约、主权风险下的银行挤兑、财政更加恶化等一系列连锁反应，从而使全球经济再次陷入萧条。
　　
　　分清主次重点
　　
　　相比于价格普遍高于历史水平的债券资产，房地产更具有吸引力。债券相对于国债的隐含利差是由更高的收益预期支撑的。然而，鉴于疲弱的经济增长前景以及温和的通货膨胀，大大高于国债收益率的债券收益是不可能实现的。由于担心受欧洲金融危机影响，债券相对于国债的利差空间是很小的。
　　尽管存在担忧，但是房地产市场的基本面还比较稳定。除非全球发生第二次金融危机，那些位于高进入门槛区域的房地产，以及有长期增长前景的公开上市交易的房地产证券，在未来12-18个月会产生15％-25％的回报率。反之，位于低门槛市场的房地产将继续挣扎。比如，蒂凡尼（Tiffanys）房地产是很好的投资选择。蒂凡尼的销售额增长标志着美国高收入家庭和普通美国家庭财务状况的好转，蒂凡尼也正是顺应了这样的趋势。具体来说，豪华住宿、城市大道的办公室、总统套房、高收益的地区性购物中心以及赌城资产，正由于不断降低的失业率、较高的家庭收入以及对未来良好的预期而面临强劲的需求。与这些资产关联的房地产证券的近期表现也显示市场明显在好转。
　　利特认为对美国国内的房地产投资应该分清主次重点。居住型房地产需求的回升创造了有吸引力的机会。美国居住型房地产将在未来几年需求的周期性回升中获益，并且在过去几个月该类型的房地产证券组合下跌了10％，这创造了一个有吸引力的投资机会。华盛顿、波士顿、纽约和旧金山等城市住房市场中的公司和证券可能会带来最好的回报，因为其基本面和当地资本市场需求都很强大。
　　租住型公寓也将会是行业中较好的投资选择。随着商业信心的改善，在商务旅游复苏的带动下，对酒店的需求开始复苏，这将会进一步带动入住率和价格的进一步提高。较高档次的酒店最受益。2012年的平均出租客房收入预期增长率将可能超过2011年平均水平6％至8％。新建筑的供应仍然处于数十年来的低点，新供应量低于总存量的1%。在较强的经济扩张中，公寓和酒店的平均出租客房收入将增长迅速，租住周期可能再次进入复苏和繁荣的循环。对于一些公司来讲，在未来的几年里，由于具有较高的经营杠杆，其净营业收入和息税折旧摊销前利润增长将接近20%。经营利润有足够的拓展空间，因为现在的利润水平低于以前高峰水平600个基点。利润率应在未来几年里每年扩大150-250个基点，到2013年将从22％升高到28％。在过去的几个月中，尽管美国的宏观经济数据疲软，平均出租客房收入仍然保持良好水平，2011年第二季度平均出租客房收入增长了7.4％。这应该让公司有信心在全年都维持好的运营水平。
　　
　　买入机会
　　
　　租住型房地产的估值非常具有吸引力。目前其股票以资产净值10%-15%的折价交易，公开交易的公司证券的价格是预期息税折旧摊销前利润的13倍。公开交易的房地产证券的估值和上一个房地产周期复苏阶段（2003年/2004年）的估值比较相似，现在看当时的价格，是一个具有吸引力的买入点，因为在随后的时间里房地产证券表现非常强劲。如今这个周期更萧条，息税折旧摊销前利润相比更低，这也就预示着未来几年的增长不仅将得益于估值水平上升，而且公司盈利本身也会增长。
　　美国几个主要大城市的房地产市场供需前景最有利，处于这些地理位置的房地产证券的增长将会最强劲。在过去的一年里，重要的大城市房地产市场已经显示交易激增的现象，而且部分资产估值接近历史高位。由于较弱的需求复苏，二线和三线城市的住房市场有一个更加温和的复苏。这种现象可能会持续下去。
　　
　　基本面依然稳固
　　
　　市场在8月份加快了动荡，更广泛的经济问题已经影响了房地产投资信托基金和房地产股票的表现，利特的观点是，“投资者不能剥离宏观环境而单独分析地产证券。”在最近的房地产市场月度报告中，他指出：“自2009年3月开始的周期性牛市，现在是最不稳定的时期，而房地产的微观层面仍然是良好的。”
　　总的来看，利特说房地产证券仍将继续跑赢大盘。房地产行业新的供应量仍然非常有限，房地产的需求则在不断增加，这预示着那些有着较高进入壁垒的地区的房地产将表现良好。此外，由于政府债券收益率达到创纪录的低点，利特认为，对于寻求长期获取稳定现金流收入和寻求通货膨胀对冲的投资者来说，房地产将非常具有吸引力。
　　利特指出，“公开市场交易的房地产证券与2007年相比已经明显去杠杆，有些公司的杠杆化率甚至比1991年的水平还要低。”房地产投资信托基金行业的去杠杆化，也确保了房地产证券在另一场金融危机中处于更有利的位置。
　　利特还指出，在收入方面，美国的房地产公司2011年的收益一般都超出了预期。房地产投资信托基金的经营资金（FFO）平均增长了10％，利特预计全年房地产投资信托基金的经营资金将增长14％。
　　当然，经济疲软可能最终扭转房地产业回升趋势的可能性确实存在。“到目前为止，还没有任何证据表明地产租住和投资的需求有放缓的迹象，当然我们还需要时间继续观察房地产的基本面变化。”
　　
　　乔纳森·利特（Jonathan Litt）是土地及建筑投资管理公司（Land & Buildings Investment Management）主管，该公司专注于全球房地产和房地产相关证券的投资。在设立自己的基金之前，利特担任花旗集团的常务董事，从2000年到2008年3月，他负责花旗集团全球房地产投资战略的制定。在领导全美房地产研究小组8年的时间里，在所罗门和花旗的13年时间里，乔纳森·利特的工作都非常杰出。