物业管理行业人才需求及培养模式研究

　　摘要：物业管理行业是一个新兴行业，由于物业管理行业在我国起步较晚，尽管人们对于该行业人才培养模式的研究进行了初步尝试，但还不成熟，仍处于探索阶段。本文结合市场调查资料，紧扣物业管理行业人才市场需求，论述了目前物业管理人才在需求数量和质量上与现实存在较大的差异，以此探索可行的人才培养方案，贴近现实需要，寻求创新突破的新观点。
　　关键词：物业管理行业调查培养模式
　　
　　物业管理行业整体管理水平的提高、服务的细化与品质提升、现代楼宇高科技设备的增加以及现代管理手段的应用，对从业人员提出了更高的要求。更需要大量既懂专业又懂现代物业服务理念的高素质人才。这类人才，既要能动脑，更要能动手，他们既不是白领，也不是蓝领，而是应用型白领，即“银领”。因此，在“就业导向、产学结合、推行双证、订单培养、打造银领”这一工作方针指导下进行人才培养模式研究，有助于物业管理行业的良性发展。因此，面对我国物业管理行业快速发展的实际，有必要通过调查认真分析物业管理人才需求趋势，并采取有力措施来满足行业发展对人才的需求。
　　一、物业企业岗位设置现状及人才需求
　　美国哈佛商学院的Katg教授认为，不同层次的管理者所具有的技能要求是不同的，以此研究出各级管理人员技能的最优化组合。从目前物业管理企业组织机构设置看，大多实行二级管理模式，即公司下设管理处。其具体的岗位设置主要有公司各部门及管理处管理者、各类管理人员、工程维修人员（包括土建、电气、给排水、电梯、中央空调等）、保洁人员和保安人员等。此种管理模式本身决定了企业对管理人才的主要需求是在管理处一级以及公司各行政管理部门的中层管理者和管理人员，其数量结构大约占企业人员总数的25—30%。对这类人员企业要求其应具备综合管理素质，熟悉并了解物业管理的各项业务范围，即懂得房屋维修养护、房屋设备设施的维修养护、保洁绿化、治安消防和房屋销售租赁等方面的专业知识，熟知法律法规，具有较强的政策法规水平、分析能力、管理能力、沟通协调艺术和文字表达能力，能够熟练地操作使用计算机及办公软件、物业管理软件和楼宇智能管理软件等。
　　国内物业管理行业的从业人员主要来源于下面几个方面：一是由学管理专业的人改行，他们有一定的管理能力，但不熟悉物业管理业务；二是学物业管理专业的毕业生，他们有专业知识技能，但缺乏工作经验且人数较少；三是城市的下岗职工、农村剩余劳力，经简单培训后进入物业管理行业，他们只能从事一般的体力劳动和服务。根据行业未来的发展，对人才的需求与目前状况的差距主要表现在以下两个方面：
　　（一）高层次人才紧缺
　　很多地区都呈现出物业管理人才供求的矛盾，即高层次管理人才紧缺。全国高等院校开设物业管理专业很少，物业管理专业的硕士和博士就更少了。一些省市物业管理人才中高级物业管理人才与初级物业管理人才的比例达到了1∶50。行业的发展非常需要既懂实际操作又懂管理的实用型高端人才。事实也证明，懂信息技术的物业管理工程师以及物业管理高级经理高薪也难聘到。一些工龄长、实践经验比较丰富的工程技术管理人员会因为工资待遇的偏低，逐步离开物业管理行业，逐渐被刚从高等院校毕业出来的年轻人取代，其年龄结构有下降趋势；而保安、保洁、绿化等基础工作的人员则由于科技含量低、劳动力资源短缺、工资偏低等原因而逐步离开物业管理行业，逐渐被年龄较大的人员取代。有资料表明，物业管理人才目前已被列入全国紧缺人才之列，尤其是处于高端的物业管理人员、物业管理研究人员、物业管理师全面紧缺。据调查，许多企业在招聘物业管理人才时，急需硕士以上学历，3年以上管理经验，5年左右行业经验，最好有在大型外企物业管理部门工作经验的人才。
　　随着城镇建设的发展和城市现代化的推进，房地产投资额还将不断扩大。我国物业管理行业将迅速发展，并不断向规模化、集团化、智能化、网络化发展，对高级物业管理专门人才的需求也将激增。
　　根据2010—2013年中国房地产行业市场发展研究分析预测报告，2010年1—6月份全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿m2，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿m2，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿m2，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿m2，增长15.5%。
　　1、住宅物业的人才需求数量预测
　　2010—2013年新增的这些物业基本上都需要实施物业管理。按照1万m2住宅物业需要 3.3个物业管理人员计算，共需66万物业管理人员，3年内平均每年增加22万人。如果大专以上学历的工程技术管理人才按20%的比例配备，则每年需要4—5万人。
　　2、非住宅物业的人才需求数量预测
　　按1万m2非住宅物业需要10个物业管理人员计算，则2010—2013年内需要新增物业管理人员73 万人，3年内平均每年增加24万人，其中大专以上的工程技术管理人才按30%比例配备，每年需要7—8万人。
　　（二）人才质量亟待提升
　　大专以上的工程技术管理人员比例将逐年提升，硕士、甚至博士也将越来越多地存在于物业管理企业中。目前大多数物业管理从业人员都是从房地产经营管理、工民建等专业转变过来的。已经有很多学者认识到，中国物业管理理论与物业管理技术的滞后直接与国内缺少物业管理高级人才有关。要培养出既熟悉现代物业管理理念和现代物业管理的实用型物业管理人才，还需要做出更多的努力。随着智能物业、绿色物业、环保物业、节能物业的兴起，物业管理人员急需提高自身素质，以适应建筑科技水平的进步。为此，物业管理师、智能化管理师、园艺工程师、物业律师、财务管理、市场营销、客户服务等人才将日趋受到市场的青睐。
　　二、物业管理行业人才培养模式的基本架构
　　目前，物业管理行业人才培养模式主要有以服务理念为中心、以技能为中心和复合型的物业管理人才这三种培养模式。前者注重培养与业主交流的技巧，这样做的优点是物业管理人员能以服务取胜，有利于树立企业的品牌，但缺点是物业人员不能解决一些实际的问题，且难以胜任总体性的管理工作。第二种重在培养从事现代智能化楼宇设备设施运行维护的物业管理应用型高级技术人才和管理人才，要求掌握建筑、机械、热工、电工电子和计算机应用等技术基础知识，掌握现代智能化楼宇设备设施的构造与性能，其优点是物业管理人员有能力为业主解决一些技术性问题，容易出实效，但缺点是很难体现出管理和经营理念，物业管理人员的眼界放不开，难以胜任战略性的管理工作，不利于物业管理企业的长远发展。后者旨在吸取前两者的长处，使高职教育的毕业生既有一定的管理知识，又能处理物业管理的各类基本问题，关键是在有限的教学时数内，课程设置安排对二者的兼顾要均衡把握，注意不要顾此失彼，也不要面面俱到，有失深度。
　　工、学结合和校企合作联合培养是物业管理人才培养模式的核心部分。这种人才培养模式绝不是仅仅通过课堂的描述就能让学习者客观理解他所接受的信息，而必须提供与现实生产场景交互作用的经历，学习者经过工学结合的学习过程，才能通过认知、判断、理解，完成对知识和技能的意义建构，从而创造性地获得专业知识和技能。物业管理行业人才的培养必须依托实践，依靠行业、企业，走工学结合的人才培养道路。采取工学结合和校企合作的联合培养模式，较之企业、学校各自独立培养的方式更容易培养出创新思维、创新意识、创新能力的人才，保证人才的质量。因此从人才培养模式的角度来看，它是培养物业管理人才的有效渠道和途径。
　　
　　以物业公共事务管理为主结合物业机电设备管理进行定位培养复合型的物业管理人才，确定物业管理专业教学体系以理论知识够用、业务技能精通、管理服务到位、个性特长发展为主旨。具体措施，一是建设规范化的制度性教学资源，如物业管理专业教学计划，实践环节教学大纲、课程教学大纲、课程多种媒体教学资源一体化方案、课程教学设计方案、课程考核说明等。二是建设常规的教学资源，如核心课程教材、参考书、试卷库等。三是音像视频教学资源，如情景教学互动课堂《物业管理是怎样练成的》，最好是教师和学生现场互动，就焦点问题展开讨论，提出自己的观点。四是实践教学资源，武汉市政府投入财政资金100万元建成的楼宇智能技术实训室、物业软件应用，成立物业管理专业指导委员会以及8个物业管理实践教学基地，构建实践环节教学资源体系。
　　三、改进物业管理行业人才培养模式的措施
　　首先，进一步加强物业管理学科及专业研究，特别在物业业主公共事务管理方面和物业管理人才培养模式方面产生一批有价值的成果。同时根据物业管理理论研究成果和物业管理法律、法规、政策的变化和行业发展的新需要，不断增删教学内容。从理论系统性、服务理念的渗透性和课程内容的适用性等方面进行修改完善教学内容和课程体系。
　　其次，加强师资队伍建设，培养和引进高层次专业人才。主要通过进修培训、学术交流和参加企业实践等方式建立双师型物业管理专业教师队伍，提高职业教育师资力量。同时，跟踪毕业生情况，不断调整教学内容，优化人才培养方案。特别是对物业管理人才的实际效果的调查与反馈OMJ69r8F9KiTZv0i3/LC3A==，更好地满足物业管理行业对物业管理专业人才素质的需要。对现有资源进一步整合提高。特别在虚拟实训领域，对现有的信息化教学资源进一步补充完善。实现物业管理专业教育服务力量和物业管理教育文化在全国辐射，互为补充。
　　第三，以精品课程建设为依托，创新教学内容、拓展专业方向，系统地进行教学内容和课程的整合，优化人才培养方案。物业管理作为一个大的学科门类需要进一步分类细化，结合行业发展需要逐步拓展物业管理专业的方向，如社区物业管理、物业服务企业管理、物业经营管理、工程管理、会展物业管理、医院物业管理、学校物业管理、涉外物业管理等方向；同时根据不同的岗位需要，选择学科理论、专业技术、专门技能的支撑点和连接点，对教学内容进行科学、合理、必要的整合，适应现代物业管理人才培养的需要。
　　物业管理行业是一个新兴行业，市场发展空间极大，发展机遇呈现良好势头。但是，由于物业管理行业自身的许多特殊属性，也会出现许多亟待解决的新问题。认真地研究新问题，妥善地拿出解决方案，会使得物业管理行业的发展更加完善，培养出更多符合物业管理行业需要的优秀人才。
　　
　　参考文献：
　　①黄安心，余乐．远程开放教育物业管理专业社会实践教学模式研究[J]．湖北社会科学，2008（7）
　　②戴玉林．基于企业参与的高职物业管理专业人才培养模式改革研究[J]．中国电力教育，2010（16）
　　③郭桥华．高职物业管理专业以职业能力为导向人才培养模式构建—初探物业管理专业教学计划和课程教学模式改革[J]．现代物业，2008（4）
　　④雷华．基于真实工作环境和价值创造的工学结合人才培养模式探索—以物业管理专业为例[J]．职教论坛，2009（27）
　　〔本文系湖北省教育厅省级教学研究项目 “高职高专物业管理专业工学结合人才培养模式的研究”（项目编号：2010B330）阶段性成果〕
　　（黄文，1971年生，湖北武汉人，武汉商业服务学院副教授。研究方向：建筑与土木工程。欧求忠，1967年生，湖北武汉人，武汉商业服务学院副教授。研究方向：高等教育。黄盛，1973年生，湖北武汉人，武汉商业服务学院讲师。研究方向：项目管理）