保障房品质缺陷的反思与对策

　　 摘要：保障房品质关系弱势群体的根本利益及政府形象。由于建设速度过快，投入不够，监管不严等原因，我国部分保障房存在建筑质量差、户型设计不合理、位置偏远、公共配套设施不完善等问题。为提高保障房品质，政府应加大政策支持，引导开发商积极参与，完善监管体系和公共设施配套，努力实现保障房分布合理化和设计科学化。
　　 关键词：保障房 品质缺陷 政府责任
　　
　　 保障性住房是与商品房相对应的概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格或租金的住房，具体由廉租住房、经济适用住房和公租房组成。廉租房供应城市中的特困家庭，经济适用房供应城市中的中低收入家庭，而公租房供应城市中处于有一定住房消费能力，但又买不起商品房的“夹心层”。近年来，我国政府不断加大保障房的建设力度，几年内将兴建数千万套保障房。保障房投资巨大，其品质问题关系广大弱势群体的根本利益及党和政府的形象，我们应给予充分重视。
　　 一、保障房品质的界定
　　 住房不是孤立存在的商品，而是由诸多要素共同构成的综合体，包括面积、格局、用料、装修、楼层、朝向、设施、配套、地段、学校、医疗、交通、治安，乃至周边未来规划和发展等。对消费者而言，住房是一个能承载人生梦想的温馨家园，而不是简单的钢筋加水泥，因此应具备一定的品质。楼盘品质主要由建筑质量、小区内外环境、公共设施和综合服务四方面构成。前三者是“硬件”，后者是“软件”，两者结合才能塑造优秀的住房品质。很多人以为，只有高档房才有品质，而保障房只是为了解决基本的居住问题，不存在品质之说，其实这是一个误区。住房品质虽与成本有密切关系，但并不完全成正比，低成本的保障房只要规划和建设得当，功能基本完善，符合特定人群的审美情趣和居住需求，也就具备一种独特的品质。
　　 二、我国保障房品质存在的缺陷
　　 （一）偷工减料，建筑质量不高
　　 2011年全国的建筑质量检查发现，很多地方的保障房存在施工质量不高、安全隐患较多、建筑材料弄虚作假、钢筋和水泥不达标、质量保证资料缺失、项目管理人员不到位等问题。低质房将严重危及使用者的生命财产安全。
　　 （二）位置偏远，配套设施差
　　 大部分保障房位于城市郊区、城乡结合部，从而形成了中低收入者聚集区，与之配套的公共服务面临严重“欠债”。很多保障房业主发现，交通出行、孩子教育、医疗保障等基本城市公共服务在这里都成了“奢望”，甚至没有基本的绿化和物业管理，由此会带来很多社会问题，比如居民受教育困难、收入降低、犯罪率上升等。
　　 （三）户型设计不合理，使用功能不全
　　 保障房大多面积小，户型设计不合理，使用不方便。以至于很多地方出现具备资格的群众弃买或弃租的现象，造成保障房大量空置和浪费。
　　 三、保障房品质问题的主要成因
　　 （一）政府失灵
　　 由政府主导大规模投资兴建保障房存在一定弊端，也就是通常所说的“政府失灵”。政府不擅长于市场运作，配置资源的效率会远低于市场，它也不能搜集完全的市场信息，把消费者最需要的住房产品精确地生产出来，而且还可能产生腐败，导致工程质量低下。
　　 （二）推进速度过快，投入不够
　　 目前，我国保障房建设的推进速度过快，2011年资金缺口高达8000亿元，保障房在很多地方不同程度地遭遇了因资金短缺带来的“建设瓶颈”。为确保开工率，地方政府大幅压缩配套设施建设以及降低建安成本。由于成本控制不合理，加上通胀压力，开发商很难获得正常利润，甚至亏损，为此，部分开发商不得不在建筑质量方面做文章。
　　 （三）思想不重视，监管不力
　　 部分政府官员认为保障房是福利房，是送给弱势群体的“低价礼物”，带来的土地、税收收益远不及商品房，因此将一些位置偏远、配套较差的地块划作保障性住房用地，甚至将一些质量低下的违章建筑没收充作保障性住房。因为不用担心住户“用脚投票”，不论保障房最终质量如何，业主对房屋都没有选择权和话语权，部分监管单位在思想上不重视保障房质量，随意放松控制标准，在监督程序上走过场，甚至没有派专人去现场监理。
　　 四、提高我国保障房综合品质的策略
　　 （一）完善政府和市场共建的模式
　　 政府在保障房建设中应成为“有限责任”政府，将主要精力放在做好宏观管理并提供相应的政策支持方面，具体操作则应由市场来完成。我们可借鉴日本将保障房建设纳入国家预算，从规划到建设都由一个专门机构来负责领导实施的模式，这样做的好处是可以有效解决资金和土地问题。但保障房的开发、运营和维护管理等经营性业务都应交给市场来做。政府和开发商可开展多种形式的合作，比如企业开发后政府再购买、政府委托企业代建、企业以股权方式参与开发等。
　　 （二）加大对开发商的政策激励
　　 目前，开发商参与保障房的积极性不高，是因为保障房利润过低甚至亏本。为提高开发商积极性，政府应大幅减免保障性安居工程涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税收，努力降低保障性安居工程建设和运营成本；在土地收益方面适当让利或者给予一定的商业配套指标，供其商业开发，减轻企业投资建设保障房的资金压力。例如：广州市政府与开发商富力地产共建保障房，该项目的6804套廉租房在建成后交给政府，项目中大型商业中心的产权则归富力地产，由富力地产经营和销售，确保开发商有一定的开发利润。这种模式值得借鉴。①
　　 （三）加强质量监管，推行个人问责制
　　 一是各地建设主管部门要把保障房质量作为监管重点，充实监督力量，强化对参建各方建设行为和工程质量的监督检查，对存在违法违规行为和工程质量不符合标准的，要责令整改；对已出现问题的，除对建筑企业进行经济处罚外，还要对失职人员进行问责，各质量主体，包括建设、勘察、设计、施工、监理等单位的负责人应对项目在设计使用年限内的质量终身负责。当出现质量问题时，追究其行政甚至刑事责任。②二是对在保障房建设中不负责任、出现质量问题的开发商要列入企业不良行为记录，与其它项目的审批、土地出让、招投标、各类保证金挂钩。三是建立保障房质量问题的投诉机制，引导业主和社会公众参与保障房的质量监管。
　　 （四）科学规划与设计保障房
　　 保障房项目要实行统一规划、统一配套、统一建设、统一管理，日照标准、建筑密度、容积率、绿地率都应符合《城市居住区规划设计规范》，不能降低标准。为使不同社会阶层有效融合，保障房小区的分布应坚持“小集中、大分散”的原则，建立大的混合社区，让保障性住房和商品房小区交叉分布。保障房的户型设计要以人为本，着眼未来，不断适应社会发展趋势和家庭需要，在有限的套型面积内，尽量解决保障对象多样化生活方式的需求，还要运用现代技术和新材料解决采光、隔音、通风、节能等问题。
　　 （五）合理选址并完善公共设施配套
　　 保障房是一种带有福利性质的住房，如果建在城市主要生活区，成本会过高；但如果建设到离城市较远的郊区，又不能方便群众的生活和工作。因此，把握好成本与便民之间的度非常重要，需要结合实际情况制定科学的选址方案。发达国家的保障房并非都建在偏远地方，而是建在适宜的地方。我国保障房选址要优先选择公共交通便捷、生活设施便利、环境适宜人居的地段和区片。对一些不得不建在偏远地方的保障房项目，政府要重视公共设施配套，引入公交线路、增加大型购物中心、社区医院和学校等为保障房居民提供较好的交通、教育和医疗条件。
　　 综上，保障房品质的优化是一个复杂的系统工程，需要各级政府以及广大房地产企业、保障对象和社会公众共同努力，探索一条符合现阶段中国国情的保障房建设道路。■
　　
　　参考文献：
　　 ①黄颖．十问广州保障房：资金从哪来如何激励开发商[N]. 新快报，2011—03—25（3）
　　 ②金俭，朱颂，李祎恒．论保障性住房建设中的政府法律责任[J]．现代城市研究，2010（9）： 32—35
　　 （本文系湖南省教育厅青年课题“房地产企业社会责任缺失与重塑的博弈机制”研究成果）
　　 （高武，1974年生，湖南益阳人，湖南城市学院讲师。研究方向：房地产企业管理）