房地产开发项目风险管理研究

苏亚莉

(东华理工大学地质资源经济与管理研究中心，江西抚州344000)

房地产开发项目风险管理研究

苏亚莉

(东华理工大学地质资源经济与管理研究中心，江西抚州344000)

随着房地产业在我国的发展壮大，部分地区投资过热及房地产价格过快增长等问题也相继出现，房地产开发项目风险日益增大。文章主要阐述了房地产开发面临诸如政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险等系统风险及决策风险、财务风险、营销风险等非系统风险，最后提出了房地产开发项目风险管理的步骤:风险识别、评估、应对及对风险的监控，旨在完善房地产开发企业风险管理。

房地产开发;项目风险;管理

房地产业在我国国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，并且以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产开发进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现出良好的发展态势。

1 房地产开发项目的含义及特点

1.1 房地产开发项目的含义

房地产开发项目是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金设计建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。房地产开发项目周期较长，一般包含四个阶段，即项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项目租售阶段。

1.2 房地产开发项目的特点

房地产开发项目与其他投资项目相比具有投资规模巨大、开发周期长、受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制显著等特点。这些特点决定了房地产项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。因此，为了尽可能减少开发项目的顺利开展的阻碍以及维持项目的利润水平，识别风险、评估风险以及应对风险是目前房地产开发企业内部管理中的必要内容。

2 我国房地产业发展现状

2.1 发展速度快

由表1可以看出，我国的房地产开发投资呈逐年递增态势。由于房地产业利润丰厚，很多企业纷纷转变投资方向，进入房地产开发领域，由此导致近些年来房地产投资增速过快，部分城市房地产业发展过热，从而带来了诸如房屋空置率上升、房价非理性上涨等一系列问题。

2.2 发展过程中问题多

表2 房地产开发投资占全社会固定资产投资比例表

国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一般是10%以下，而我国在1997年就已经达到了12.49%，从表2可以看出，目前这一比率一直保持在一个较高的水平。这说明目前我国部分城市房地产开发投资增长过快，有投资过热的倾向。

房价高涨，而居民收入水平则相对偏低。国际通行的房价收入比是衡量房地产泡沫的主要指标。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间［1］，而近几年我国全国平均房价收入比均处于6～9倍之间。上海易居房地产研究院2010年5月发布的报告显示:北京、上海、深圳和杭州的纯商品住宅的房价收入比均超过14，存在一定的房价泡沫，这也预示着房地产开发风险将日益加大。

通过以上分析可知，一方面房地产开发业由于利润巨大，吸引了越来越多的投资者加入该行列，从而促进了我国房地产业的发展。另一方面，由于投资过热，也带来了一系列问题，房地产开发的风险日益增大。

3 房地产开发项目的风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多，按其是否可避免可划分为系统风险和非系统风险两类。对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险;而只对个别项目产生影响，可以由投资者通过改善自身经营管理设法避免或消除的风险统称为非系统风险［2］。

3.1 系统风险

房地产行业是我国的四大支柱行业之一，与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制［3］。影响房地产开发项目的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险等。

2010年以来随着房地产市场的火热发展，一些城市房地产价格上涨过快，国家频频出台政策以期遏制房地产市场价格的非理性上涨。可以说2010年是政府对房地产调控力度非常大的一年，先后出台“国四条”、“国十一条”，提高存贷款基准利率，多次提高银行存款准备金率等。这些政策主要从增加普通商品房的有效供给、增加住房建设用地的有效供应、加强土地供应管理和商品房销售管理、整顿房地产市场秩序等方面进行调控。除此之外，国家还出台了巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价上涨过高过快城市将限定家庭购房套数。房价上涨过高过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。这些政策的出台将使火热发展的房地产市场趋于理性，由此也将给一些房地产开发企业带来较大的风险。

由此可以看出，系统风险不但不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大。因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。

3.2 非系统风险

如前所述，非系统风险相对于系统风险而言是可控的，而且不同的企业所面临的非系统风险可能是不同的，房地产开发企业往往可通过不断完善自身经营管理来避免此类风险。通常非系统风险可分为以下几类。

3.2.1 决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。

3.2.2 财务风险

资金是房地产开发企业的血液，房地产整个开发过程中，需要投入大量的资金，而房地产开发企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生［4］。

财务风险是指由于房地产开发企业举债经营而产生的不能及时获得贷款或不能按约履行债权义务的风险，负债比率越高，财务风险就越大。应对这一风险需要投资经营者在投资前就做好资金预算，综合考虑各种可能发生的财务风险。

3.3.3 营销风险

房产或地产是房地产开发项目的最终成果，这一成果的转让成为开发商实现利润的关键步骤。营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，具有非常高的挑战性。

由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，他们与竞争者之间的竞争关键在于如何加强内部管理，特别是对非系统风险管理。

4 房地产开发项目风险管理步骤

房地产开发项目风险管理就是运用一定的技术方法对房地产项目开发过程中可能遇到的风险进行识别和评估，在评估的基础上采取各种管理手段对风险加以应对和控制，以期使风险带来的不利后果最小化。这一过程按逻辑顺序可分为以下几个步骤，即风险识别、风险评估、风险应对(包含风险回避与转移、风险损失的处理)、风险监控。

4.1 风险识别

这是房地产开发项目风险管理的第一步，要求房地产开发企业除了全面了解行业状况、法律监管环境以及其他可能带来风险的外部因素以外，还要对本企业的资金、技术等情况进行细致深入的分析，通过对企业内外部情况的分析，尽可能全面地识别房地产开发项目可能面临的各种系统风险及非系统风险。这一工作是后续风险管理的基础与依据，这一步没有做好，后续风险评估与应对就好比空中楼阁。

4.2 风险评估

房地产开发风险的评估就是对房地产开发项目风险进行定量分析。众所周知，房地产开发投资大、时间长、受自然条件限制显著，开发风险是一定存在的。但是，光有定性分析还远远不够，我们还需要明确各种风险产生的概率有多大，一旦风险成为现实会给开发企业带来多大的损失。风险评估的常用方法主要有:趋势分析法、盈亏平衡分析、敏感度分析、概率分析、损失估计法等。只有在定性分析的基础上，房地产开发企业才可将可能面临的风险进行排序，实施差别化的应对措施。尽可能节约成本，同时使利润最大化。

4.3 风险应对

风险应对，就是在风险识别与评估的基础上，对已经识别评估出来的风险采取应对措施，可以转移的风险尽量转移，无法转移而且不利后果极其严重的风险只能选择放弃项目回避风险，对于已经发生的风险，尽快进行处理，防止不利后果扩大。

4.3.1 风险回避与风险转移

风险转移主要指通过签订合同将风险损失转由另一方承担和赔偿，或通过参加保险，以小数额的保费为代价，将风险转移给保险公司。风险回避指通过风险识别与评估，明确项目风险潜在威胁发生可能性非常大并且风险一旦发生会给企业带来极其不利的后果，又无其他策略可替代时，开发企业选择主动放弃项目或改变项目目标的行动方案，从而规避风险的一种策略。

4.3.2 风险的处理

风险的处理指的是企业根据开发企业风险管理决策的要求，建立健全风险管理制度，明确各岗位职责，制定具体且操作性强的风险管理政策与程序，并落实到房地产项目开发实践中。对已经发生的风险，在最短时间内对风险损失进行充分而有效的经济补偿，以便以最少的风险处理费用排除风险损失对企业财务活动的干扰，防止引发更严重的财务风险，影响开发项目的顺利进行。

4.4 风险监控

风险的监控就是对整个风险管理过程实施动态的监督与控制，以保证房地产开发企业制定的风险管理政策与程序执行的效率和效果。它要求由不参与风险管理的部门或个人对风险管理的执行情况进行独立的检查监督与评价，发现问题及时反馈，以确保风险管理程序的顺利实施。

5 结论

综上所述，房地产投资开发全过程必然伴随着各种风险，为了保证开发效率与效果，开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的项目风险管理，采用各种风险防范的措施，主动地控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力以保障企业的可持续发展［5］。

［1］余凯.中国房地产价格上涨的内生机制研究［J］.云南财经大学学报，2007(4):42-47.

［2］蒋东丽.房地产开发项目风险管理的探讨与分析［J］.今日南国，2009(4):22-23.

［3］吕东锋，单宝龙.预售商品房禁止再转让的法律思考［J］.东华理工大学学报:社会科学版，2007，26(2):142-145.

［4］陈勇.浅谈集团型房地产企业的风险管理［J］.现代金融，2008(9):9-10.

［5］唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究［J］.现代商贸工业，2010(1):45-46.

Research on the Management of Risks in Real Estate Development Project

SU Ya-li
(The Geology Resource Economy and Management Center，East China Institute of Technology，Fuzhou344000，China)

Real estate development has attracted more and more investors into this field with high economic returns.However，with the rapid expansion of the scale of investment，a lot of problems such as overheating investment in some areas，rapid growth of real estate prices，have appeared，which results in greater risk in real estate development project.In this paper，the author mainly introduces the definition sort and characteristics of real estate development project，analyzes the present situation of real estate development and causes of risk，and finally puts forward the procedures of management of risk in real estate development project.

real estate development;project risk;management

F293.33

A

1674-3512(2011)01-0026-04

2010-11-22

房地产开发项目风险管理研究(DHXW1020)。

苏亚莉(1978—)，女，安徽巢湖人，讲师，主要从事不动产经营与管理研究。