空置税才是打击房产投机的重拳

李锦锋

摘要：中国的高房价已成不争的事实，过高的房价已成为中低收入阶层不可承受之重。政府屡出调控措施，却未见明显效果。房价过高的一个重要的原因就是房产商与部分业主的投机炒作行为，而房产空置税作为世界上比较成熟的惩罚性税收制度，对于打击房产投机有立竿见影的效果。本文试对房产空置税、中国房产空置现状、空置税的征收进行分析。

关键词：房地产；投机；空置税

近几年来，房价如野马脱缰般迅猛上涨，房价收入比甚至已经远超部分发达国家，高房价已经成为中低收入阶层心里最尖锐的刺。房价暴涨的一个主要原因就是房产市场上投机盛行，其主要表现在两个方面：一是房地产开发商普遍通过“捂盘惜售”来哄抬房价；二是高收入阶层购买远超自住需求的房屋用于炒作而非出租。(尽管部分专家认为炒房是投资行为，但笔者认为囤积民生产品推高价格的行为都应当认定为投机。)这两种投机都会造成大量的房产空置，房产市场供求失衡，价格泡沫化严重。尽管政府为了遏制高房价，不断出台新的调控手段，但均效果不明显。如2010年出台的号称历史上最严厉的调控如今看来又恐成“空调”!首先看看几大杀手锏中的被寄予厚望的房价税，其征收标准以试点城市上海为例来看为0.4％－0.6％，如此低税率的房产税，相比于房价上涨的增长率不值一提，无法有效抑制房产投机。而且当前二手房买卖中交易税费都由买家承担已经成为公开的规则，投机者可以轻易将低税负转嫁到买家的头上。再看限购政策，少部分重点城市的限购政策导致投机资金不断流入周边未限购地区，这些相对低收入地区的房价由此不断攀高，而限购城市房价由于比价效应等原因，却仍未见调整或继续上行。

借鉴其他国家成功的经验，打击房产投机现象，最有效的手段是征收房产空置税，那么何为房产空置税呢?房屋空置税就是政府为了充分利用资源，而对个人与单位拥有的空置房屋根据空置年限采用累进税率收取的惩罚性税收。房屋空置数过高对社会造成了很大的危害。一是人为过度推高房价，使房价与国家经济发展水平、人民收入水平严重脱节，特别对于住房保障制度与能力不完善的国家，中低收入阶层购房面临极大压力甚至望房兴叹，住房问题可能会成为影响社会稳定的危机。二是土地作为稀缺的公共资源，人人都应公平地享有使用，建立在土地之上的房屋是一种准公共产品。一部分人占有过多的公共资源不仅使得公共资源享有不公平而且意味着资源的极大浪费；三是房屋空置对宏观经济的影响巨大。开发商开发的商品房大量空置，占压了大量贷款资金，会影响金融资产质量，甚至诱发金融危机。美国次贷危机的导火索就源于房产空置率的大幅提高。为了消除房产大量空置的危害，各国政府纷纷祭出空置税的利器，向闲置房开战。在法国、意大利和英国等欧洲国家的法律中针对闲置房出台了包括空置税等一系列处罚措施。如法国房产空置税的课税对象是征税时点1月1日前两年基本无人居住的房屋拥有者。如果不想缴税就必须提供相关的证明：如水电费收据、因市政房屋改造工程而不能居住的证明或将房屋出租。法国征收房产空置税采用的是累进税率，第一年税率是10％，第二年是12.5％，第三年是15％，并同时附加税金总额9％的手续费。近邻韩国虽然没有明确规定空置税项目，但对第二套以上住宅课以重税。如第一套住房政府收取的资产增值税为9％，则第二套高达36％，第三套更是达到60％到75％，将多套房屋空置用于炒作几乎无利可图。

当前中国的房产空置现象已经进入了危险的区间!据2010年一项调查称，通过对全国660个城市的调查发现，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。此外相关研究数据表明：我国的商品住宅合理库存空置区间为15-30％之间，超出30％即进入空置危险区间。部分开发商为获取暴利，不断“捂盘惜售”，其空置率已远超30％。结合高收入者的投机形成的空置，部分城市的空置率已远超国际警戒线的10％，如上海楼盘的空置率近30％，部分地区空置率高达50％。北京联合大学一项调查显示北京市仅从2004年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均27.16％，而实际的空置数据有可能更高!央视“经济半小时”调查显示，北京周边的某些楼盘空置率达到40％，更有某些楼盘有三分之二的住房无人居住。可以说，通过房产空置税这记重拳打击投机，迫使闲置房屋通过出售或出租转变为有效市场供应，完全可以成为未来调控最有力的手段。如果政府征收重额空置税，将引起投机者对未来的房产价值贬值的恐慌以及税负压力的担忧，投机者将降价抛售投机房产，带动市场价格的下滑使市场回归理性。如果部分投机者选择将闲置房产出租，也将降低市场租金水平，节约政府公租房的投入以及减少低收入群体的负担。当租金水平无法抵偿利用贷款进行投机的利息支出时，其中部分投机者也将选择降低价格套现从而降低市场总体价格。而征收来的大部分房屋空置税可以用于保障性住房建设，让更多的中低收入人群受惠。

对于空置税如何征收的问题，借鉴其他国家成功经验以及国内专家的研究，首先要界定税收对象，一是对开发商征收的增量空置税。对竣工验收后开始销售的商品房，对销售期满一年超出30％的空置部分征收空置税。二是对拥有多套房屋居民征收的存量空置税。可仿照一些国家通过水、电、气、暖的使用情况来判断，如一年内平均实际使用量为应用量的1／4或1／5，可认定为空置房。如果否认空置，业主须提供非闲置的证明。同时可建立有奖举报、相关部门抽查等制度，防止通过浪费水电等能源掩盖闲置事实。其次空置房屋可根据房屋所在城市土地等级地段定期公布的基准地价作为统一标准，确定税基。税率可参照法國等国家，采用按闲置年限累进制惩罚税收。考虑到我国过高的空置率，税率宜高不宜低，至少应从闲置一年10％左右开征，直至20％甚至更高。房产空置税的纳税额是，房屋在地段的每平方米基准地价乘以空置房屋面积乘以税率，房屋面积大小与缴纳税金呈正比。

目前对空置税征收的反对声音主要是部分人声称“一些房源的情况十分特殊，比如季节性的休闲度假房产。这些房源能否简单地认定为空置?”。考虑到目前中国的现实，为减少空置税推行的阻力，对这个问题可以从界定住房合理拥有数来解决，例如除在一城市拥有房屋，允许在异地城市拥有一套避暑或过冬的度假房，如在异地无度假房的，允许在本城市郊区拥有一套度假房，以此为合理线，超出的并且未出租的列为空置房。但为防以度假房名义来进行投机，应建立申报制度，对申报的度假房等制定一个较长的限制交易年限，除法院执行等特殊情况外不得随意交易过户。

当然，征收房产空置税是一项复杂的系统工程，不可能一蹴而就。首先要建立完善的城市房产权属、交易等信息系统，并逐步将各城市房产信息系统进行全国性地联网，为试征房产空置税提供可靠依据。其次要整合各相关部门的力量。整合银行、房管、税务、水、电等部门的力量，建立基于房屋产权的相关数据信息资源共享的平台，在各部门间实现联网。此外，还需要街道办事处、居委会及物业公司等各部门协手合作，对涉嫌的闲置房协助督查。房产空置税作为一个新税种，涉及面广，协调难度大，技术要求高，可以先在重点城市试点，循序渐进地在全国开展，但不能以规划、实施的难度或某些反对的声音为理由而因噎废食，使这记极具威慑力的重拳迟迟不能落下。