基于S—CAD方法的北京市“限购令”政策实施后评估

吕春阳

摘 要：本文运用S-CAD政策分析法，对北京市2011年2月份的限购令政策实施后评估。经过分析发现：该政策取得了良好的效果，有效的遏制投机投资型购房，稳定房价，保证北京市房地产平稳健康发展。还发现，该政策存在一定的不充分。基于分析结果提出：应该在不取消的前提下，对限购令适当的松绑，多种调控政策并用等建议。

关键词：S-CAD；限购令；房价；投机；投资型需求

一、北京市“限购令”政策背景介绍

自城镇住房制度改革进一步深化以来，中国房地产市场不断发展壮大，呈现出一派欣欣向荣的景象。房地产市场异常繁荣背后的非理性膨胀也日益凸显，单纯依靠市场这只“无形的手”已经无法维持房地产的健康稳定发展。为了保证房地产行业的稳定发展，政府不得不介人其中，进行房地产市场宏观调控，限购政策应运而生。

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。为响应中央政府政策，4月30日北京出台“国十条实施细则”。2010年9月29日国家有关部委相继出台新的调控政策（合称“新国五条”），房地产限购令被以全国性行政法规的形式固定下来。一线城市，如上海、广州、深圳开始实施“限购令”政策。2011年1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究进一步部署房地产调控时，公布了新的政策《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新国八条）。本文用S-CAD方法对该政策实施后分析，为进一步房地产市场调控提供依据。

二、政策分析方法—S-CAD的介绍

S-CAD方法是梁鹤年教授总结的一套系统的政策分析方法。分析某一政策，找出该政策的一个选定观点（即主导观点（S-subjectivity）），然后对该政策进行一致性（C-consistency）、充要性（A-adequacy）、依赖性（D-dependency）三个方面的全方位分析，即在确定政策分析观点后，分别对政策的效应、效率、实现的可能性分析。

三、北京市“限购令”政策的S-CAD分析

通过依赖性分析，发现该政策会受到投机性购房者、改善性需求者、房地产开发商的反对，受到刚性需求者的支持。虽然有反对者，但是他们会转移风险，适应政策，对政策的反对能力有限。该政策惠及众多居民，有利于房地产市场平稳发展，会受到大力支持。所以，该政策可以顺利实施，并取得一定成效。

四、“限购令”政策对北京市房地产市场实际影响

经过前文的预评估，认为限购令政策可以取得良好的效果。但还需将预期效果与实际效果进行对比，若实际效果与预期效果相符，说明政策顺利实施且有效；若实际结果与预期结果存在偏差，应该分析发现出现偏差的原因。如果可能，进一步解决方案，完善政策。

（一）房地产成交量

模型预期认为商品房销售量会有所下降。2011年2月商品房成交量急剧下降，说明投机投资性需求有效得到遏制。从图上可以看出，该政策有效遏制了投机性需求。

（二）住房价格

限购令发布后，北京市住宅销售价格指数变化如图所示，房地产价格较去年同时期有很高的降幅，且今年每个月住宅价格基本不变。房价稳中有降，很好的实现了政策的目的，保证房地产市场的稳健运行。

（三）保障房建设量

总投资额、施工面积和新开工面积有很大提高，说明开发商提高了建设量；因此，我们可以认为保障性住房建设量上升，同政策预评估的预期结果一致。该结果，是受多个政策综合结果。但是，限购令政策也是非常必要的，但不一定充分。

（四）消费者价格指数（CPI）

CPI从限购令发布之后一直上升，8月份后开始下降。说明限购令对指标是有很大影响的，引导居民合理住房消费。这与结论一种2011年后期商品房销售额上升是相符的。所以，限购令对房地产市场健康平稳发展也是必要的。

五、结论与建议

通过以上的S-CAD政策分析法，看出政策的实施效果良好，可以实现预期的目标。但是，在限购令实施同时，北京市政府也采取了差别化信贷政策、税收政策等一系列相关政策，结果的出现可能是这些政策共同的结果。结合实际情况，提出了一些改进建议。

（一）放松对非本市户籍人口的限制

限购令的存在是有必要的，但是北京市限购令对于非本市户籍人口限制过于严厉。伤害了改善型需求住房者，也伤害了那些居民投资者。因此建议其放松对非本市户籍人口只能买一套房的限制，提高其可购房源数，至少使得他们可以改善现有住房。

（二）明确限购令有效时间

通过分析，认为对于北京市而言，限购令有必要一直存在。一旦撤销限购令，必然会出现众多投机者大量投资房地产，使得房地产市场的非正常发展。之前的限购令过于严厉，有必要松绑。

（三）多种调控政策相结合

限购令是硬性指标，它在限制投机性需求同时，也抑制了其他居民（特别是非本市户籍人口）的刚性需求。市场调控政策应该“疏”“堵”相结合。限购令属于“堵”，强势限制居民需求，只靠该政策是无法实现政策目标的。其他一些政策如差别化信贷政策、房产税政策、增加保障性住房供应都是很有必要的。

参考文献：

[1] 刘尧.关于房地产限购令问题的研究[D].复旦大学，2012.

[2] 刘旦.限购令对房地产价格的影响分析[J].上海房地，2011， 01：13-15.

[3] 梁田，张坤.我国房地产“限购令”问题的分析及对策研究[J].中国住宅设施，2011，08：37-40.