城市小区开发规划之我见

田卫平

（盘锦辽河石油房地产开发有限公司，辽宁，盘锦，124000）

城市小区开发规划之我见

田卫平

（盘锦辽河石油房地产开发有限公司，辽宁，盘锦，124000）

城市化程度加深使得对居住的要求增加，城市小区的规划成为房地产开发的主要项目，对于小区的规划来说，从建国初期到现在均提出了不同的要求，笔者对于未来小区规划提出了几点展望如宜住、宜居、宜生活，并且根据这些未来的可能发展趋势提出对于开发商的建议。

城市小区；开发规划；开发商

城市人口的增多，规模的扩大使得我国城市中居住小区的要求越来越多，在对于小区的要求增加的同时对于小区质量、交通、环境等其他方面要求也越来越高。这种既要数量又要质量的要求迫使我们房地产开发机构开发规划出适合大众需要的的高品质小区。

我国经历的改革开放，从80年代的单纯建筑质量提高、90年代小康社区规划到新世纪高品质生态、宜居的居住理念，我国对于社区的开发经历了一个艰难而又充满机遇的时期。当下，城市流动人口的增多使得对于居所存在很大的需求，市场经济的高度发展也为房地产开发提供了一个稳健的宏观经济环境。但是国际对于房产经济的恶性泡沫结局使得我们对于未来的房地产开发存在很大一律。目前国际经济形势低迷、发达城市房价过高导致的国家对于房价的调控、贷款政策收紧、大众购买力的相对减弱也是构成我国房地产开发的几大障碍。

建国之初对于小区规划的概念理解较差，对于小区的开发仅仅是迎合可以居住的要求。70年代的唐山大地震给很多小区规划建设机构敲响了警钟，于是对于安全的需求成为了小区规划的主要需求，于是出现了新材料、新技术等等。到了90年代，人们生活水平的提高使得居民对于生活质量的要求使得规划中对于厨房、卫生间等独立出来，对于户型结构的规划、装修设计成为其追求的时尚。新世纪的高品质生活对于小区的规划又出现了新的要求，笔者归纳为以下几点：

一、宜住。

宜住是指在小区中对于住宅的基本要求，包括建筑质量、户型结构、小区基础设施建设几大方面。首先对于建筑质量的要求逐步提高。地震等灾害的发生使我们对于建筑的抗震等级等提出了自己的期待，现今大部分建筑设计的同时将抗震设计加入其中大大确保其安全性。火灾在城市小区中大多为人为灾害，建筑对于火灾侵袭的抵抗能力更成为业主们所担心的问题。目前我国建筑使用的保温层大多是易燃材料，对于保温层材料的提高是居民为我们提出的一个重大问题，亟待解决。其次户型结构要求更加精致。对于户型结构来说几十年来都是有通透、阳光等要求，但也存在无论何时均有好户型与差户型的区别，何时能达到所有居民均居住满意的户型成为我们未来的目标。最后对于小区基础设施的要求。生活质量的提高，基础设施如物业、健身等方面的质量要求也应符合大众的品位。

二、宜居。

宜住讲的是基本的居住条件，那么宜居便是对于居住、工作和日常生活之间的要求，如安全、交通、购物、医疗、教育等方面的要求。物业的管理是社区安全的保障，只有完善的物业系统才能确保居民安全健康的生活。对于小区的交通规划一直是房地产开发的主要注意事项，良好的交通使得居民拥有便利的出行条件，这方面包括道路的通畅以及公共交通设施的完备。良好的交通条件使得在日常生活中的购物成为了方便之举，当然对于小区规划中设立商业机构也是目前大多小区规划的倾向，这不仅便利了居民也促进了经济的发展。对于医疗与教育的要求不仅需要开发商的努力，也需要社会基础设施建设的同步努力，只有社会医疗及教育机构的普及才能使得所有小区具备完善的医疗保障和教育优先。

三、宜生活。

对于宜居的日常生活需求是90年代小区规划已经出现的问题，那么对于真正高质量生活的要求才是新世纪对于小区规划开发的重点和难点。笔者所讲的宜生活主要从两大方面阐述：第一，生态小区。经济的高度发展对于生态的破坏已然出现在我们面前，对于生态环境的追求便成为了城市人民的奢望。开发商对于小区的规划中均配置了部分绿地等生态基本设施，但是由于居民的不断增多，看似可怜的区区绿地似乎显得不够用了。未来对于生态的要求会成为社会的主流趋势，人们并不会满足那一点点的绿色而是倾向追求绿地、河流以及蓝天为一体的生态小区。这样的生态小区对于现在的城市来说似乎困难无比，但正是这样的需求给予了开发规划的机遇。第二，人文小区。生态环境的要求是硬件，人文环境的要求是软件。生存压力的减小使得人们更加有闲暇时间追求精神生活的丰富，那么人文设施及人文气息便是小区规划未来的走向。目前对于小区开发来说，挨着个高校便说人文社区，但是对于小区本身却丝毫不去挖掘其本身的文化特色，同时对于文化机构的设置也尚不完备。开发商对于小区的规划可以增加图书馆、阅览室、文化活动交流室等设施，增加小区历史文化特色的开发，这些措施看似无用，实则可以很好地提高居民的文化内涵和文化修养，对于青少年的成长也有很大帮助。

以上对于城市小区开发规划的需求需要我们一步步去实施，同时经济形势的变幻莫测、国家政策等等也是开发商对于小区开发的重要影响因素，那么怎样实施才能真正达到民众的需求的同时保证开发商获得一定利益，规划出完全符合民意的完善小区？笔者提出以下几点意见仅供参考。第一，搞好开发策划。正确适时的小区开发才能满足开发商的利益追求，对于地势、政策、民众需要等的高度掌握才能适时的开发出融合“天时、地利、人和”的高品质小区。如选址在经济后势强劲的地区、符合国家政策的要求甚至超前于政策的规定、认真规划、融入生态人文等因素等等。第二，保证规划设计的实施和施工质量的达标。对于初步策划的实施到位才是符合大众需求的基本保证，施工单位不可篡改规划设计，严格按照设计施工。施工质量严格控制，不得出现偷工减料、以好充次等问题。第三，物业策划与管理。对于小区的基本规划首应重视居民的安全。物业管理模式的先进性、合理性、可行性、经济性的策划和定位，有利于小区规划设计特别是小区配套设施、建筑设备、智能化等工程项目的定位和优化，有利于小区今后的科学管理。

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TU785

1674-3954（2011）03-0193-01