投资性房地产准则若干问题浅析

天津泰达投资控股公司 吴思璇

投资性房地产准则若干问题浅析

天津泰达投资控股公司 吴思璇

2007年实施的《企业会计准则第3号—投资性房地产》新准则与旧准则比较起来，对投资性房地产有突破性的规定，也给企业特别是房地产企业带来了巨大的影响。本文从投资性房地产概念的界定，后续计量模式以及模式变更三个方面的论述来探析投资性房地产准则的相关问题。

投资性房地产 概念界定 后续计量模式 模式变更

21世纪以来，随着社会经济的发展，我国的房地产业的发展有了质的飞跃，资金的巨大投入和刚性需求的增大更使得许多个人和企业将投资房地产作为其资产增值的重要手段。由于我国房地产业发展后劲大，房地产在未来很长一段时间，不仅不会因为折旧而减损市场价值，反而会因为巨大的投资潜力不断升值，与一般的企业固定资产有很大区别，因此，2006年新颁布企业会计准则（以下简称新准则）突破性地将投资性房地产与企业自用的房地产和房地产开发企业作为存货的房地产区别开来，要求将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映。所以,在此，很有必要对新准则的一些新规定做相应的探讨。

一、概念的界定

根据新准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应该单独计量和出售,具体包括三种情况：一是已出租的土地使用权；二是持有并准备增值后转让的土地使用权；三是企业拥有并已出租的建筑物。而将自用房地产、作为存货的房地产排除在投资性房地产项目外。

对于投资性房地产，我们在理解时需要注意将其与投资性的房地产区别开来，前者是一个专门的会计术语，后者主要与房地产的对外投资有关，两者容易混淆。因此，在使用这个概念在时容易产生歧义。

投资性房地产包括持有并准备增值后转让的土地使用权，但根据我国的相关法律规定，企业在获取土地使用权时必须明确土地的用途，在增值后将其出租，俗称“炒地皮”，这在我国是不被允许的。而且，《企业会计准则———应用指南》中规定，根据国家有关法律认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的情形。因此，在我国将企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为一项独立的投资性房地产进行会计核算缺乏基础和现实意义。

当然这一概念的提出也有其实质的意义，在旧的会计准则中，并没有将企业拥有的投资性房地产与自用房地产想区别。但在现实中，许多企业是持有投资性房地产的，鉴于两类房地产在会计处理上的巨大差异以及各自给企业现金流量方式带来的不同影响，将投资性房地产与企业自用房地产区别对待，有利于反应企业不同房地产的构成情况以及各自的经营成果，也有利于提高企业会计信息的相关性，为会计信息的使用者作出科学的决策提供了更好的依据。

二、后续计量模式

投资性房地产与自用房地产的最大区别就在于后续计量上。新准则中规定，企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足一定条件下，也可以采取公允价值模式，但要求同一企业必须采用同一种模式对该企业所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种不同的模式。

采用成本模式应当按月或期计提折旧，摊销，如果存在减值情形时，还需进行减值测试，实施计提减值，并且已经做出计提减值的投资产房地产的价值又得以恢复，也不得转回。

将公允价值模式引入投资性房地产的后续计量是该新准则的一大亮点，也基本实现了与国际会计准的趋同。之所以是基本实现，是因为，对于企业采用公允价值模式计量有其严格的要求和条件。新准则规定，必须有确凿的证据表明，投资性房地产的公允价值持续可靠的情况下，才能采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。新准则第十条规定，采用公允价值模式同时还需满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧，也不进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

两种模式的计量基础迥异，会计处理也截然不同，因此规定，在实务中，同一企业只能采用一种模式对其投资性房地产实施后续计量，避免计量上的前后矛盾，有利于增强数据间的关联性与可比性。那么，这两种模式的根本性区别在哪？下面我们将以投资性房地产公允价值升值为经济背景，通过实证进行分析。

例如：2007年6月，A企业打算搬迁到新建的办公楼，因为原办公楼处于市中心繁华地段，A企业准备将其出租，以赚取租金收入。2007年10月，A企业完成搬迁工作，原办公楼停止自用。2007年12月，A企业与B企业签订了经营租赁协议，将其原办公楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。2008年1月1日，该办公楼的公允价值为6000万元，其原价为4000万，已提折旧1000万元，使用寿命为20年，预计净残值为0。按照合同约定，B企业每年向A企业支付租金500万元。2008年、2009年和2010年底，该办公楼的公允价值分别为6800万元、8000万元和9500万元。2010年12月31日，租赁期届满，A企业收回该办公楼，并以公允价值9500万元出售。假设对A企业于2008年1月1日起分别采用成本模式（假设按照直线法计提折旧）和公允价值模式对其出租的办公楼 （投资性房地产）进行后续计量，其累计财务影响差异，见下表。

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通过上表，我们不难发现，即使投资性房地产的公允价值会产生变化，采用成本模式和公允价值模式核算企业的投资性房地产所确认的累计营业利润却是相同的，但在确认的时间顺序上有差别，而这种利润确认的时间性差异正是公允价值模式与成本模式的根本区别。

三、后续计量模式的变更

新准则规定，投资性房地产后续计量模式只能从成本模式变更为公允价值模式，从公允价值模式变更为成本模式则是不被允许的。成本模式变更为公允价值模式，应当按照《企业会计准则第28号———会计政策、会计估计变更和差错更正》，将其作为会计政策变更处理。笔者认为，这样规定可以避免企业的投资性房地产的公允价值低于成本，即投资性房地产严重贬值的情况下，企业利用变更计量模式来虚增企业的房地产价值。

同一企业不得同时采用两种计量模式，且不允许企业从公允价值模式变更为成本模式，但实务中，很容易出现例外的情形，让企业无所适从。比如，某企业在第一次按照新准则确认计量模式时，认为其所有的投资性房地产满足公允价值模式所需的条件，因此决定采用公允价值模式计量。但在接下来经营过程中，该企业新增了一些房地产，企业决定并将其出租，赚取租金，可是新增的投资性房地产中有一部分不能满足采用公允价值模式计量的条件。又比如，某企业在新准则实施时，没有投资性房地产，在随后的某日拥有了投资性房地产，且该房产符合公允价值计量模式的条件，因此，企业采用了公允价值模式来对该投资性房产进行后续计量。如果，该企业另外由取得了一些投资性房产，但在这些投资性房地产中有部分房产不符合公允价值计量模式的规定，此时，按照常理，该企业有两种选择：一是原有房地产采用公允价值模式计量，将新增的房地产按照成本模式计量；二是将原有房地产计量模式变更为成本模式，新增的房地产业采用成本模式计量。此时，无论该企业做何选择，均与新准则的规定相悖，所以，笔者认为，应当对新准则关于计量模式相关规定进行修改，以适应企业现实发展的需要。

对两种选择对比一下，笔者认为第一种选择更为科学，即允许企业对满足不同条件的房地产同时适用不同的计量模式，这样不仅可以避免对企业所采用的投资性房地产会计政策进行人为的重大变更，还有利于防止企业利用变更会计政策来操纵利润。并且，为了防止企业在出现上述例外情况下利用两种计量模式选择进行盈余操纵，应当坚持公允价值模式不能变更为成本模式的原则，同时，还应该规定企业今后新增的投资性房地产与已经采用公允价值模式计量的投资性房地产同类或相类似时，对该新增投资性房地产必须采用公允价值模式计量。总之，在企业的所有投资性房地产满足公允价值模式计量的条件时，都应采取公允价值计量模式。

新准则适应了我国房地产市场繁荣发展和越来越多的企业持有非自用房地产用于经营的趋势，对投资性房地产的确认，计量作了突破性的规定，引入了公允价值后续计量模式，与国际会计原则接轨，同时也使企业的财务报告能够真实准确地反映企业的营运状况和企业价值，为投资者作出科学的投资决策提供有利的信息条件。

[1]中华人民共和国财政部，企业会计准则(2006)，经济科学出版社，2006

[2]陈少华，财务会计研究，第一版，中国金融出版社，2007

[3]财政部会计司编写组，企业会计准则讲解(2008)，人民出版社，2008

[4]赵德武，会计计量理论研究，第一版，西南财经大学出版社，1997

[5]中华人民共和国财政部，企业会计准则—应用指南(2006)，中国财政经济出版社，2006

[6]崔金勋、卢宪森、许强，对《企业会计准则第3号—投资性房地产》的质疑，会计师，2008.4