房屋土地分摊方法与价值的相关性

于 艳

（大连开发区金地房地产测绘有限公司，辽宁，大连，116000）

房屋土地分摊方法与价值的相关性

于 艳

（大连开发区金地房地产测绘有限公司，辽宁，大连，116000）

土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常可见的一项工作，尤其是随着土地有偿使用制度的建立，土地面积分摊计算肚否公平合理、易被人接受，显得更为重要。本文简单介绍房屋土地分摊方法与价值的相关性。

土地面积；分摊方法；价值

土地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积。不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的。

共有土地面积分摊是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积。在这里，共有土地面积分摊中的面积主要是指与土地权属有关的土地面积，包含两个方面的内容：即建筑物占用土地面积分摊和本宗地内共有土地面积分摊。其中，建筑物占用土地面积分摊主要是指多层建筑物土地面积分摊。包括多层单一用途和多层多用途土地面积分摊，在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现，但由于用途不同，地价不同，各层建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，其享有的土地面积也不相同。

一、多层单一用途土地面积分摊的方法

一般情况下按照各单元（或层）建筑面积分摊法计算。这也是目前最广泛采用的方法。适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其面积是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，可用以下公式计算：

该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分的建筑面积÷总建筑面积×该建筑物总占地面积

二、多层多用途土地面积分摊的方法

典型的小城镇住宅楼是底层为商业、二层以上为住宅的楼房。在地价中，商业用地地价最高，底层用户是土地的直接使用者，又是土地的直接收益者，这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有，而用作住宅的楼层却无此收费。如果将底层面积同二层以上用户进行分摊，就会造成在征收土地税费时，只收取部分商业用地的税费，造成土地资产流失。如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊税费，就有失公平。故多层多用途的分摊方法主要有两种：按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。

1、按房地价值分摊法。在建筑物使用过程中，政府要根据这个地块的位置或价值征收土地税费，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费，就不太合理。为了公平起见，可以根据各部分的房地价值进行分摊，公式如下：

土地共有使用权分摊面积＝该房地价值÷建筑物房地总价值×建筑物总占地面积

这种分摊方法须设立一个前提：即建筑物用途、面积、平面布置、装修等相同或相近，也就是说各部分房地价值（单价）有差异但差异不是很大的建筑物。

2、按土地价值分摊法。在土地利用过程中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应该承担多少税费，这样更为公平合理。这就是按土地价值分摊法。公式如下：

土地共有使用权分摊面积＝（该房地价值－建筑物价值）÷（房地总价值－建筑物总价值）×该建筑物总占地面积

这种分摊方法不仅适用于多层、高层，而且适用于同一层或平房不同部位分别为不同人所有，房地价值不相等的土地面积分摊。

然而，这两种方法只是从大方向明确了土地分摊的方法原则，而在实际应用中，由于建筑物功能区及用途的多样、共有面积分摊的复杂程度，给土地分摊测算带来很大的难度。就目前开发区房地产发展形势来看，多功能区、分摊复杂的建筑群还是比较少的，这样使得土地分摊方法也得到了一些简化。大体可以分为三种形式：住宅小区分摊模式、厂区厂房分摊模式、别墅独立院落分摊模式。

（1）住宅小区分摊模式。采用建筑单体南北（横向）外扩2米、东西（纵向）外扩1米得到的占地面积作为建筑单体基底面积，将此部分基底面积按照该建筑单体中的各单元产权面积比例分摊给各产权人，即得到该产权人的土地分摊面积。而对于整体小区规划土地内扣除所有各建筑单体基底面积后剩余的土地面积，做为共有土地由小区业主委员会统一管理，由全体业主共同维护和使用。做为地下停车场、人防等建筑，独立享有地下土地权统一管理。

（2）厂区厂房分摊模式。依然采用建筑单体南北（横向）外扩2米、东西（纵向）外扩1米得到的占地面积作为建筑单体基底面积，然后将整体厂区规划土地内扣除所有各建筑单体基底面积后剩余的共有土地面积，按照各建筑单体建筑面积比例分摊这部分面积，则每个建筑单体的土地面积就等于自身基底占地面积加上分摊的共有土地面积。

（3）别墅独立院落分摊模式。根据由于人们生活水平的日益提高，别墅居住已经不再是让人望而生畏的梦想，各种各样的别墅住宅区也如雨后春笋开始进军房地产市场。对于现在的别墅设计，大都是半地下独立车库，一至三层越层住宅，室外景观平台，有自己独立的院落。对于这样的情况，基本都是以院落占地范围做为自身占地面积，作为自己的土地面积。

上述的土地面积分摊计算方法应该各有千秋，但由于土地利用类型不同，土地面积平均分摊产生的利弊不同，土地用途分摊法与楼价分摊法理论上较合理，尤其是随着土地有偿使用范围的扩大，土地转让行为、改变用途行为发生频繁，这种方法就显得更加公平、合理。

总之，土地面积分摊同建筑面积分摊一样是一个多元化的学科，这种分摊面积是多方面组成的，与楼盘设计息息相关。对于房地产测绘这个综合学科，还有待于大家共同去深入研究。

作者信息：

于艳，女，出生年月：1980.02

大连经济技术开发区金地房地产测绘有限公司 职称：现是初级

TU569

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1674-3954（2011）02-0181-01