2010楼市乱局中的政策回顾

○ 栾奕 杜晓鹏

2010楼市乱局中的政策回顾

○ 栾奕 杜晓鹏

2010年称为“房地产调控年”并不为过，从4月份的“新国十条”到十一前后的“新国五条”，政策频出，力度不断加强。政策效果虽有所体现，但与期望相去甚远，观望之后是成交的回暖，“假摔”之后是价格的反弹。国家统计局数据显示，2010年11月全国房屋销售价格同比去年增长7.7%，增幅继续收窄，房价涨势依旧；1至11月房地产开发投资同比增长36.5%，投资热情依旧；但国房景气指数则是一路走低。

面对如此乱局，究竟如何看待这一年来的调控，2011年住宅产业将如何发展，还需要我们静下心来，梳理一下2010年的住宅产业政策，理清产业调控脉络。

2010年住宅产业“有保有调”，既有商品房市场的两轮政策调控，也有保障性住房领域的持续政策保障。

—— 商品房市场的调控

4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），明确了地方政府抑制房价的责任，明确了遏制投机和投资需求，鼓励自住和改善性需求的调控思路。“十一”前后，第二轮调控顺势而出，多项政策相继出台，调控措施更加细化。

从严管理信贷投放，从个贷需求到开发贷款。在通过提高收付款比例，明确二套房标准和停发三套房贷款等差别化信贷政策后，银监会主席刘明康在2010年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地产贷款风险，这是银监会首次出现“高度关注”的提法。在当日的通报会上，刘明康还对国内金融机构提出预警，要继续严格执行差别化住房信贷政策，并特别提到要严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。

发挥税收调节作用，从土地增值到房产交易。在明确土地增值税清算过程中的若干计税问题后，相关部委加大了土地增值税的清缴力度。北京市则采取了提高土地增值税预征比例至2%的具体措施。9月29日，财政部、国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税（2010）94号），调整购房税收优惠，进一步抑制投机投资需求，调控需求结构。

加强土地管控调节，从存量管理到增量提升。相关部委发文加大闲置土地清查清理力度和加强土地计划管理工作，并强调严管开发企业改变土地用途和性质等违法行为。之后，国土资源部、监察部和社保部正式启动全国土地执法检查，国家土地总督察徐绍史在京约谈违法用地较为严重的地区政府主要负责人。在对存量加强管理的同时，对增量的供应也加大了力度。国土部下发通知推进土地开发的市场化运行，要求在2011年3月底前“土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发”。

强化各级政府责任，从明确分工到问责追查。在4月份提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实”的基础上，9月30日，住建部、国土部、监察部《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》（建房[2010]155号），进一步强调“严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”本轮调控在体制机制上进一步完善，确保调控政策的落实和政策效力的发挥。

—— 保障房领域的发展

中央经济工作会议提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。

加快保障房体系建设，从经适房管理到公租房发展。 在4月22日住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号），进一步规范经济适用住房管理后，住建部、发改委、财政部、国土部、人民银行、税务总局、银监会七部委6月12日联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号），加快完善保障性住房体系。此后中央多次召开全国保障性住房工作会议，强调要推动保障性安居工程建设，进一步完善保障性住房体系，加快发展公共租赁住房，把公共租赁住房纳入保障性安居工程建设规划，积极探索符合当地实际的公共租赁住房发展新模式，健全准入退出机制，加强监督管理，解决城市中等偏下收入家庭住房阶段性需求。

加大保障房政策力度，从税收优惠到贴息贷款。9月27日，财政部、国税总局下发《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号），进一步细化相关优惠和支持政策细则。11月16日，财政部、发改委、住建部联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》（财综[2010]95号），允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房，要求提高中央财政廉租住房保障专项补助资金使用效率，提出利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房等多项措施。密集的政策和具体的举措，将进一步推动保障性住房的发展建设。

探索建设资金来源，从公积金试点到多渠道融资。住建部确定北京、天津、重庆等28个城市的133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目，作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点。财政部等发文鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。除中央部委外，各地方政府也在积极推动相关工作，其中天津市以廉租房为资产的房地产投资信托基金试点方案已获中国人民银行同意，并上报国务院。

回顾2010年的调控，从治标到治本，从针对房价的短期调控政策逐步向住房保障、土地出让、税收制度等产业中长期制度建设深化，这将对产业和市场的发展产生深远的影响。

当前，“十二五”发展的指导思想已然明确，在坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点的思路指导下，住建部提出2011年全国要完成1000万套保障性住房建设计划，较之2010年的580万套增长近一倍。在此情况下，住宅产业发展大趋势已然明朗。但在货币政策回归常态，商品房市场调控政策尚未松动而房产税之声又渐行渐近之时，通胀预期和国际热钱流入等因素仍存在诸多变数。因此短期内，商品房市场更趋复杂，发展的不确定性将进一步增大；长期看，保障房体系和商品房体系都将进一步发展完善，住宅产业将稳步、健康发展。（本文作者系中国建筑设计研究院北京红杉林环境艺术工程有限责任公司；北京首都开发控股（集团）有限公司）■