对房地产企业财务风险与管理的探讨

江苏省东海县白塔高级中学 仇 娅

对房地产企业财务风险与管理的探讨

江苏省东海县白塔高级中学 仇 娅

风险管理是现代企业财务管理的重要组成部分。作为资金密集型为特征的房地产企业，对财务风险的辨识、分析、规避与减小非常重要。只有正确地对财务风险进行度量和分析，才能为财务风险管理的实施提供科学依据。房地产企业从战略高度开展财务风险的应对工作，对现有的资源与管理机制进行战略调整，将财务风险带来的影响降到最低限度。

房地产企业 财务风险 管理 措施

一、引言

房地产行业的发展，是中国经济体制改革和市场化进程的最有代表性的行业之一，它凝结了市场经济发展过程中的种种矛盾，也体现了市场经济不断发展的成就。房地产行业牵涉上下游60多个行业，更兼具投资和需求的双重身份，经济发展很难避开房地产行业的直接拉动。2008年的世界金融危机影响与2010年政府宏观调控，使得房地产企业不同程度地遭遇了经营风险与财务风险。传统的财务风险是指企业对债务不能履行到期还本付息的风险，对于房地产开发企业这一具体行业，可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。现代企业必须重视风险管理。房地产企业财务风险管理首先应建立风险辨识机制，同时应建立风险规避机制，通过事前预防，事中化解等模式，以增强公司的财务实力，提高公司的竞争能力。

二、房地产企业财务风险简述

作为国民经济先导性行业，其本身也汇集了诸多行业乃至市场经济发展过程的特征与矛盾，其财务风险也具有多形式的表现特征。以2008年我国地产市场低潮期为例，诸多知名地产商如碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。具体表现为：

1、房地产企业筹资风险

我国房地产开发其主要动因还是资金驱动型。在现行模式下，地产企业自有资金主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。如企业由于自有资金不足或销售计划未能按时完成，则存在着导致前期应偿还的本金或利息不能兑现的可能性，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。

2、房地产企业投资风险

在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。房地产企业开发活动的特征是：前期投入成本较高、销售周期较长，新旧项目并存的现象普遍存在，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。

3、房地产企业资金回收风险

资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。其主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，或者由于银行个贷政策与流程影响，导致企业接受到的按揭回款变慢，使企业的资金回收不能与资金需求同步。

三、导致房地产企业财务风险的原因分析

我国房地产的运行模式一般为：核心是金融运作，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。这种模式的财务报表反映首先是资产负债率高，其次是轻存货，快出货。在这样的运行模式下，其财务风险的主要产生原因是：

1、房地产企业的运营体制存在短期行为

由于地产开发项目的特殊性，房地产企业一般是按开发项目组建项目公司或利润中心。从这个意义上讲，较多的房地产项目公司本身就是为了开发某个项目而设立，而开发项目由于土地资源的限制也不可能永续存在。项目的时间上的有限性导致了经营思路上的短期性，也直接带了各项决策的短期性，项目领导乃至企业总部的管理思路，也“不由自主”地关注于眼前利益。在具体财务运作与业务运作上，融资冲动、不计代价盲目拿地、治理结构基本上处于形式上完善而实际上缺乏实效的状态，为财务风险的产生提供了基础性诱因。

2、企业资产负债率过高

房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款这就给公司的经营带来了较大的债务偿还风险，使得房地产行业成为了一个高负债率、高财务风险的行业。据《21世纪经济报道》2010年11月19日报道，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100%以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到71.3%，比2009年末提高5.09个百分点，达到我们研究时间范围内的最高水平。”根据银监会最新完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60%-70%以内。

3、资产的现实流动性不足

资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是，如储备土地、在建工程、待售房产等。这些流动资产实质上变现相对困难，周期也较长，因此笔者认为，房地产企业的现实流动性并不强。而多数房地产公司又有较多的长短期债务，对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机。

四、改进房地产企业财务风险管理的举措

1、克制房地产企业运营过程中的短期性

首先，地产企业在项目投资前要进行严密的市场调研，做好项目的可性分析与风险分析，降低管理者的个人偏好导致的投资失误。其次，保持合理的建设周期，相对减小因开发期内政策经济变化导致的不利影响。再次，借鉴万科、中远等企业管理层的做法，在企业管理层变动时通过资本手段、行政手段、人脉资源等确保了企业的管理团队维持相对稳定，使企业保持了长期的发展战略。最后，企业要建立长远的发展战略，不以一时一事来左右企业的发展，各项目公司的指标要围绕着企业的目标来努力。

2、保持合理的资产负债率，抵制融资冲动

优化资本结构，降低筹资风险。企业应通过维系合理的资本与债务的比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。通过对香港地产公司的分析，其资产负债率都比较低。如香港五大房地产商的总资产额都相当大，其中新鸿基和长江实业在港币3000亿左右，净资产也超过港币2000亿，但资产负债率一般都低于30%。而同期国内另一标杆地产企业保利地产的资产负债率仍然偏高，平均居于70%以上（数据均来源于证交所公告）。

降低资产负债率的途径一般有两个渠道。渠道之一是增加资本金，即吸收投资增加股本，或者发行新股，或者在利润分配时发放股票股利（配股）。另一个渠道是增加利润，通过净利润的积累增加自有资本。通过这些举措，努力达到业内通过认定的标准，即1/3自有资金，1/3银行贷款，1/3预售资金的资本权益结构。

3、提高房地产企业的流动性

1)加强资金管理，提高资金的周转率。一是认真编制并执行资金预算与资金计划。房地产企业应编制《项目资金计划表》，与合约部、成本部、销售部等业务部门合理掌握资金流入流出情况，根据项目进展确定需要借入或者偿还的资金，避免资金闲置。二是销售部门应保证预售及销售资金的及时收回，配合财务部门将偿债资金准备充足，做到按时还款。可考虑采取优惠政策鼓励一次性付款；对于按揭贷款的开发产品，相关销售人员应及时准备资料，及时联系银行，及时落实按揭款项到位。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。

2)考虑资金来源的多元化。一是考虑不同的资金种类，如增加权益资金或负债资金必须根据企业的资产负债率、国家管制政策等因素确定。二是争取多个负债资金来源。随着银监部门对银行放款与人民银行对企业间拆借资金管理的加强，这方面都会受到越来越多的限制。尽可能多考虑不同的银行进行借款政策比对。三是考虑其他经营性现金流入的持续性。房地产企业应考虑增加自有房产的持有量，改善现金流入仅仅通过出售这一途径，通过持有商业房产、自办商场酒店等模式，获得持续的现金流入来源。

五、结论

2009下半年，楼市出现了过热的现象，大城市楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视，也直接导致了2010年新“国十条”的出台；2011年春，各大银行纷纷收紧了针对房地产企业的开发贷款，针对个人的商品房贷款。这说明我国当前房地产市场还存在着诸多的不明朗因素，对于地产开发企业来说，也存在着潜在的财务风险。找准财务管理重点，对于平稳度过过渡时期，实现企业持续稳健成长具有现实意义。

[1]王伟,赵占.房地产企业财务风险分析与对策.价值工程，2006;08

[2]张彩霞.房地产企业财务风险控制方法研究[J]．西部财会，2007;09

[3]缪英.略论房地产企业全面预算管理[J].现代经济信息，2010;08