基于层次分析法的大型综合超市选址分析：以奇普超市淄博店为例

淄博职业学院 白雪

大型综合超市是一种以销售食品、家庭日常用品为主的，规模较大、成本较低、集多种经营业态为一体，满足消费者各种需求服务一站式购齐的自助式零售组织。任何一种零售业态均是地利性产业，其所处的地理区域和范围等条件对零售商的销售活动有重要的制约作用，因而选址对超市经营成功与否非常重要。在对不同店址进行分析决策过程中，不同影响因素的重要程度即权重对评估结果有重大影响，是进行决策的基础，因而要利用科学的方法确定权重。确定的方法很多，定性和定量相结合的层次分析法是其中较常用的一种。

1 层次分析法概述

层次分析法(The Analytic Hierarchy Process简称AHP)是将决策目标分解为多个目标或准则，进而分解为若干层次的多个指标，利用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次各元素对其上一层次某元素的优先权重，并根据最低层次各指标权重和指标值对评估对象做出综合评估结果。这种层次化、决策化权重综合分析方法是由美国运筹学家匹茨堡大学教授T.L.Saaty提出的，其基本过程包括：

1.1 构建评估指标结构模型

在对决策问题进行研究和分析的基础上，将与决策相关的影响因素按不同属性分为若干层。最高层为目标层，即通过层次分析法进行决策的目标；中间层为准则层，即为实现总目标而必须考虑的相关影响因素，可以包括一个或几个层次；最底层为方案层，即需要做出决策的各种备选方案。建立评估指标结构模型，将各种相关影响因素放入适当的层次内，并清楚地呈现出来。

1.2 建立成对比较矩阵

从准则层的第一层开始，依次对于从属于上一层同一个影响因素的本层各元素，用成对比较法构成若干个一对一的比较判断矩阵，直到最底层。(Saaty提出用9种重要性级别及其赋值，具体表示如下：1 表示同等重要；3 表示略微重要；5 表示相当重要；7 表示明显重要；9 表示绝对重要)

1.3 计算权重向量并做一致性检验

将构建的每一个比较判断矩阵做正规化处理，将处理后的比较判断矩阵按行加总并规一化，计算判断矩阵的最大特征根及对应特征向量。利用一致性指标(C.I.)、随机一致性指标(R .I .)和一致性比率(C.R .)做一致性检验。若C.R .大于0.1说明评估体系中各元素的估计一致性太差，应重新估计；若C.R .小于或等于0.1，则可认为整个体系中的一致性检验通过，可按照计算出的权重结果进行决策分析。

2 奇普超市淄博店选址实例

奇普超市是一家总部位于美国的世界性连锁零售企业，伴随着我国取消对外资零售商进入中国的限制的政策出台，其立刻展开了在中国的全球化战略。淄博市是中国重要的工业基地，地理位置适中，交通发达。中心城区张店区人口达61万多，社会消费品零售总额达145亿元，但辖区内大型综合超市仅有两家(以上数据为奇普超市进入淄博市前统计)，消费能力强劲。因此，项目的建设是可行的且有较大市场潜力的。

鉴于淄博市特殊的组群式城市特点，奇普超市首先在市内5区进行宏观选址，并将项目所在地确定为本市政治经济文化中心张店区。经与政府相关部门协商，确定为两个备选店址。在备选方案评估和选择过程中，首先确定影响超市选址的各种因素并运用层次分析法计算出其权重，进而依据对两个备选店址的评分和权重计算确定最佳店址。

2.1 构建项目评估指标体系

根据项目企业对选址的要求、淄博市的地理和人口条件以及本项目两个备选店址的具体情况，邀请专家组进行打分，选出超过半数的10个重要因素。根据这些因素的不同属性对应分层排列，建立奇普超市选址的层次结构模型。

图1 奇普超市选址评估指标体系

2.2 确定权重

将确定下来的因素反馈给专家组，请其对所得因素的重要性进行打分并求得平均值得到各因素最终得分。依据给出的分值用层次分析法构建比较判断矩阵，计算各因素权重向量并做一致性检验。具体步骤如下：

(1)构建比较判断矩阵。根据专家组的主观判断，就目标层元素对准则层4个元素进行一对一的成对比较，再就每一个准则层元素对其下属层的元素的相对重要性进行两两比较，构成一对一比较的判断矩阵。

(2)比较判断矩阵的排序。即在层次分析中由单一判断矩阵计算元素之间相对于其上层元素的重要性权重。

①将判断矩阵每一正规化处理：

②将每一列正规化处理后的判断矩阵按行加总并规一化：

③计算判断矩阵最大特征根：

表1 奇普超市选址因素判断矩阵

通过计算结果，以上四个矩阵的CR分别为0.017，0.044，0和0.056，均小于0.1，有较好的一致性检验结果，说明构建的评估指标体系是合理的，最终得出奇普超市选址各影响因素的权重。

2.3 评分并确定最佳店址

专家组进一步对两个备选店址的各项影响因素打分(评分区间在-10到10以内)。求得各因素得分的平均值并与相应权重相乘，最后计算出各店址评估结果的总数。从得分中可知，店址1在公交车线条数、多功能聚集和商圈人口等权重较大的因素上得分较高，店址2在竞争状况、地段地价高低等因素上得分较高，则在几个权重较大的因素上得分较低。最终店址1总分6.5高于店址2得分3.4。因此，奇普超市淄博店选择店址1。

3 选址评价

从最终计算结果来看，店址1交通条件便利(路况良好、人流量和车流量都较大、有较多的公交车线路经过)，集客源较多(周围有多家机关、公共事业单位和便民服务场所)，商圈内人口密度较大且收入水平与奇普超市定位相符合，但竞争也相对比较激烈；店址2竞争者少，购物环境和基础设施条件好(与店址1比较，营业面积更大、停车位更充足)且地价相对较低，但因地处新区目前人口密度小，且交通条件较差(公路尚未完全贯通，公交车线路极少)。从城市规划角度来看，店址1毗邻的两条街道分别为政府规划的金融一条街和商业一条街，有较大人流量，也伴随着激烈的竞争；店址2周围尚无明确的商业规划，有一定的未知性。相比之下，店址1拥有更好的地理和人口条件，更符合项目企业选址标准，是最优店址。

选址是大型综合超市决策阶段的重要工作，与其经营活动的灵活性相比，选址工作属于一次性决策，选址的失误会引起严重的后果。利用层次分析法计算得出的权重能够简单明了地反映出不同因素所起作用的差别，突出了影响决策的重要因素，使超市在选择店址时首先满足那些对超市经营起到巨大作用的要素，达到了科学选址的目的。在使用层次分析法的时候需要注意，评估指标体系中要素的选取非常重要，错误的选择或其关系的不正确都会降低结果质量，甚至导致层次分析法的决策失败。

[1]戚安邦.项目论证与评估[M].北京:机械工业出版社,2004.

[2]肖怡.零售学[M].北京:高等教育出版社,2007.