债券融资 保障房建设再出发

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近日，国家发改委办公厅发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，《通知》指出：支持保障房建设企业利用债券筹资，引导更多的社会资金参与保障房建设。在当前保障房建设开工不足、资金严重缺乏的时期，《通知》出台，将使保障房建设资金“豁然开朗”，加快下半年保障房开工建设。

一、资金不足影响保障房开工

今年年初，中央政府制定了全年开工建设1000万套保障房的任务，时间将近过半，总体来看，保障房开工率不尽如人意。截至5月底，河北省保障房开工24.4万套，开工率将近70%，辽宁保障房开工29.3万套，开工率84%，东部省份的广东、江苏、浙江保障房开工率均在30%左右，个别中西部地区开工率稍高，而东部发达地区较低。如表1。

资金来源是保障房建设的关键。保障房建设的问题无非是土地和资金，地方政府掌握土地资源，土地容易解决，问题的关键是资金。1000万套保障房开工建设，需要1.3～1.4万亿资金投入，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集，剩余5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，中央财政预算拟安排补助资金1210亿元，地方政府需要筹集资金4000亿左右。保障房资金困难的原因在于：一方面，保障房建设利润较低，甚至有些企业项目出现亏损，相当一部分企业不愿意参与保障房建设；另一方面，保障房建设需要资金量较大，地方财政捉襟见肘。再者，土地市场趋冷加重了地方筹资的难度。当前，房地产市场调控严厉，企业拿地热情锐减，土地价格趋于理性，溢价率大幅度下降，土地出让金下降，这将影响地方政府的财政收入，进而影响保障房建设投入。如表2。

表1 截至5月底部分省份保障房开工情况（单位：万套）

资金不足影响了保障房建设的开工，拓宽融资渠道，缓解资金困难的局面刻不容缓。支持保障房建设企业发行债券融资进行保障房建设，将打破保障房建设的资金“瓶颈”，保障房建设资金“豁然开朗”，将对保障房建设产生积极影响。

二、加强地方投融资平台公司管理

为有效防范财政金融风险，加强对地方政府融资平台公司管理，保持经济持续健康发展和社会稳定，2010年6月10日，国务院发布《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号），要求抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务，对融资平台公司进行清理规范，加强对融资平台公司的融资管理等。

2010年11月20日，国家发改委办公厅发布《关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》，指出继续支持符合条件的融资平台公司通过债券市场直接融资，防范融资风险，进一步规范投融资平台公司发行企业债券问题，加强融资风险管理。其中规定“对于发债资金主要用于节能减排、生态环保、保障性住房、城市轨道交通、新疆和藏区发展、重大自然灾害灾区重建，以及其他国家产业政策鼓励发展领域项目建设的，可在同等条件下优先获得核准。”

中央政府加强地方融资平台的管理，增加了一些地方政府和相关企业通过发行债券进行融资的难度，一定程度上也可能影响到保障房资金的筹集。在保障房建设资金严重短缺的情况下，中央政府出台文件做出具体明确的规定，进行鼓励和政策支持，能避免需要大量资金支持的保障房建设不因中央政府清理地方政府融资平台而受到影响，该政策的出台也因此十分必要。如表3。

表3 近期关于地方政府投融资平台管理的文件及主要内容

三、支持企业发行债券进行保障性住房项目融资

为充分发挥企业债券融资对保障房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障房建设，2011年6月9日，国家发改委办公厅发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。该《通知》指出：1、地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；2、支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；3、企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续；4、强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。如表4。

该政策的出台将提速保障房建设开工。上半年，多数省份保障房建设开工率较低，保障房建设资金缺乏是重要原因。企业债券融资，具有利率低、期限长的优势，是保障性住房项目融资的较好工具。《通知》的出台，参与保障房建设的地方融资平台公司及其他保障房建设公司，将利用发行债券筹集资金，弥补保障房建设资金严重短缺的局面，大大提速下半年的保障房建设开工。

值得注意的是，《通知》同时严格监管资金用途，防止挪用。其中指出“募集资金应优先用于各地保障性住房建设，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。”允许筹资的资金在一定条件下可有其他用途，这也为筹集的保障房建设资金挪用留下了“开口”，特别是当前存准率一再提高，社会资金紧张的情况下，应防止不法企业“挂羊头、卖狗肉”，保障房建设资金用于商品房开发，因此监管机构要严格监管所筹集资金的用途。

表4 国家发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》的主要内容

四、企业应积极参与保障房建设

在2011年5月20日《保障房专题研究：历史、现状、趋势、策略》报告中，我们曾建议房地产企业应积极参与保障房建设，研究组认为“参与保障房建设比较积极的企业将提早打通融资通道”。发改委《通知》指出，从事或承担保障性住房建设项目的其他企业（非地方投融资平台公司），也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。该政策的发布，也印证此前研究报告的观点，我们建议企业积极探索债券融资用于保障房建设的通道。展望未来，保障房建设将保持在较高规模，企业应积极参与保障房建设，不仅是响应政府号召，履行企业社会责任，也是顺应市场趋势，以求得更好的发展。如下图。

房地产企业参建保障房受益