上海:“被保障”扩大化

吴凡

尽管在保障群体范围和融资模式上，上海推出了一系列创新举措，不过，面对2011年全年1500万平方米的开工目标，动迁安置房在上海与全国其他城市类似，也当仁不让地成为保障房的主力

坐落在上海市杨浦区国权北路和国秀路的交口处的“新江湾尚景园”，拥有 16栋棕褐色为主色调的15层住宅，从外观上看，这16栋住宅与周围的在售的商品房并没有区别。

这个外观上看不出区别的尚景园，是上海市公积金中心收购的公共租赁住房项目。公共租赁住房是继经济适用房、廉租房、限价房之后的一种保障房新品种，主要面向“夹心层”，惠及的是一些大学毕业生和在城市就业的外来人口。去年6月，上海正式推出公共租房住房政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。上海市公积金中心使用公积金增值资金收购该项目，总投资14.98亿元。

靠近地铁三号线的尚景园，不但紧邻复旦大学新江湾校区，而且周围的楼盘均价大约1.8万元每平方米，两房一厅的租金则在3000元/月左右。根据中原地产研究咨询部总监宋会雍的估计，“同样面积的房子，尚景园的租金应该不会超过2500元/月，略低于市场价格。”

白领也能“被保障”

像尚景园这样的公租房，符合一定条件的、有基本稳定工作，不管有没有上海户籍的上海常住人口都可以申请。这就意味着除了中低收入、住房困难家庭外，白领阶层有机会享受到保障性住房。

2011年7月26日，上海市市长韩正在上海市十三届人大常委会第二十八次会议（扩大）上作关于2011年上半年工作情况的报告时表示，“明年1月开始，我们将再次放宽（保障房）准入标准，使一部分青年人，特别是年轻白领能够纳入这一保障体系。”

另外，按照计划，2011年下半年，上海市将按照“双定、双限”的原则启动建设一批限价商品房。所谓“双定”，是指“定区域、定项目”，在临港新城滴水湖周边选择2个区域，针对相关符合条件的单位没有首套房的员工；“双限”则是“限交易、限房价”，相关房源10年内不得上市交易。

“将白领纳入到保障房体系，是上海市尝试从吸引人才方面来进行住房保障。鼓励一些年轻人才到上海的一些新城、工业园区、产业园区工作，在住房方面给他们一些便利。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《中国新闻周刊》，“针对白领的保障房政策会在区域上、人群上，都有特殊之处，实际上将是全是保障房体系里额外多出的一块，并不是和全市范围的公租房、经济适用住房相接轨。”

金融创新解决融资难

在整个保障房建设中，资金问题是最引人关注的，也是关系保障房是否能顺利按计划完成的关键。在8月4日的外滩金融法律论坛上，上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东表示，上海市正积极探索保障性住房建设的金融创新。

“根据公租房租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平10%来测算，公租房租金净收益率仅为3.5%，和目前的贷款利率有着较大差距。”中原地产研究咨询部总监宋会雍对《中国新闻周刊》表示。

如何在传统的融资模式之外，寻找到新的合适的途径，更成为公租房建设中必须破解的难题。从实际情况看，得以较快推进的融资渠道是保险资金。

今年1500万平方米保障性住房建设和筹措中，上海市区两级政府投入不少于100亿元，同时优先吸收保险资金在内的低成本资金进入。“相比较来说，政府的投入有限。”李东说。

保险业的发展沉淀了庞大的“静态”资金，面临着巨大的保值增值的内在动力，截至2011年一季度末，中国保险业资金运用余额达到5.02万亿元，理论上可有5000亿元保险资金投入不动产。

“保障性住房的投资期限一般比较长，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的周期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债管理。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉《中国新闻周刊》，“同时，保障性住房属于债权投资，与股票、债券类资产的特点不同，有利于增强公司资产组合收益的稳定性。”

于是，以保险资金注入保障房建设的金融创新率先在上海“试水”。2011年3月，由太平洋保险旗下负责保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋——上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会的备案。

这是国内首单保险资金海泉投资不动产项目，计划募集40亿元资金，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

主体仍是动迁安置房

尽管在保障群体范围和融资模式上，上海推出了一系列创新举措，不过，面对2011年全年1500万平方米的开工目标，动迁安置房在“创新”的上海与全国其他城市类似，也是保障房的主力。

根据上海市2011年保障房建设计划，像尚景园这样白领们可以租住的公共租赁住房，开工建设和筹措的面积将达到200万平方米，约4万套，面积只占到全年总体计划的13.3%；而主要组成上海市今年的保障性住房开工计划的，是800万平方米、约10万套的动迁安置房（限价商品住房）和约500万平方米、约8万套的经济适用住房。

自2006年以来，上海旧城改造规模每年都在百万平米上下，卢湾、静安、黄浦等中心城区历来是旧城改造的重点，但拆迁安置房往往建在闵行、宝山、嘉定等郊区。过去十年，据不完全统计，上海旧城改造总面积接近5000万平方米。

在今年9月份，位于松江区泗泾镇西部的泗泾基地的首批3042套动迁安置房项目将交付使用，这个小区名为“新凯家园三期”，临近地铁9号线，总建筑面积达到28万平方米；而该项目的第二批B地块也已经结构封顶，3942套动迁安置房源预计明年上半年也可交付使用，总建筑面面积接近35万平方米。

虽然与尚景园相比，新凯家园三期距离市中心较远，在项目的完善程度上，配套设施也不如尚景园齐备，但是根据在场的工程负责人向《中国新闻周刊》介绍，整个泗泾基地有四大地块，全部建成后建筑面积超过120万平方米。“到时候几万户住进来，配套设施自然就会逐渐跟上的。”这位不愿意透露姓名的负责人告诉《中国新闻周刊》。

尽管由于房地产新政、货币政策等的影响，各银行对各家房地产企业承诺的贷款均被以如利率的调整、融资规模、资金头寸、平台问题等各种原因出现了不放、缓放或者少放，但是动迁安置房还是得到了较多的资金倾斜。

“经过争取，银行已承诺将为保障房建设提供资金支持，向上海地产集团提供了几十亿元贷款。”上海地产集团业务总监金鉴中此前在接受媒体采访时表示，“这些贷款将会首先被用来支持经济适用房和动迁安置房项目，原因是，还迁安置房的成本收回周期比较短，银行的贷款进入这一领域，在流动性方面不会受到影响。”

进度不快，完成不难？

按照既定目标，今年上海将新开工和筹措保障性住房1500万平方米、约22万套，供应1150万平方米、约17万套。

截至今年7月底，上海保障性住房新开工和筹措面积为866万平方米，完成全年计划的57.73%；供应面积为697.1万平方米，完成全年计划的60.62。

这一组数字在全国的排名并不靠前，甚至在全国处于垫底位置。根据住建部公布的今年前7个月全国保障性安居工程建设进度，截至7月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套，开工率达到72%。在各省市区中，辽宁和陕西已经超额完成了今年的开工建设任务，而上海、广东、天津等地的开工率不到60%。

也许可以用上海市对保障房建设较高的质量要求来解释较低的开工率。根据上海建设工程安全质量监督总站8月14日公布的信息，上海保障房安全质量监管将执行“黑名单”制度，即将监督检查中发现违法违规等不良行为或存在质量问题的建设工程企业、建材企业和建设单位，列入“黑名单”。上了“黑名单”的企业，1年内限制企业承接任务和资质升级、增项，建设单位3年内限制或禁止承担保障性住房开发建设。

另外，在工程竣工验收前，要在建筑物明显部位设置永久性标牌，载明各方责任主体和主要责任人，长期接受社会监督，落实终身责任制。目前已经基本完工的新凯家园三期项目更是采取“一户一验”的验收方式确保住房质量。

无论出于什么原因导致在开工进度上落后于全国水平，上海能否在今年完成“必须在11月末以前全面开工”的任务？

“难度应该不大。上海今年的计划里，动迁安置房占比很大，1500万平方米里占了800万平方米，”一位不愿透露姓名的上海房企副总裁告诉《中国新闻周刊》，“根据历年的保障房开发经验，动迁配套房项目的开发速度会相对较快，在计划中的占比多少，会对计划完成的难易程度造成影响。”