房地产公司工程造价控制

桑新莲

目前，根据我国工程项目的建设程序。房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段：项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析)，项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批)，项目实施阶段(施工阶段)，项目竣工结算阶段。本文对这四阶段逐一进行分析。

一、项目投资决策阶段工程造价的控制

项目投资决策阶段是影响项目成功与否和做好造价控制的关键阶段。

1项目投资决策阶段。项目评估非常重要，最重要的是对可行性研究报告进行评估，对项目的可行性研究报告的评估是一个项目立项决策的最直接的依据。

2在评估过程中，要着重从整体上衡量项目：是否符合国家政策，符合产业调整方向；产品是否符合市场需求，项目的整体规划和设计是否属于最佳方案选择；项目的资金筹措是否能够保证项目的正常建设等，调查一定要深入细致、实事求是，力求准确。

二、项目规划设计阶段工程造价的控制

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。

1优化设计方案，有效控制工程造价。实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。

2积极推行限额设计。应建立起完整的限额设计管理方法，认真编制工程投资估算和设计概算，把施工图预算的价格严格限制在设计概算以内。同时，改革现行的设计费用计取办法。采用节约资金激励办法，激发设计人员降低工程造价的主动性，从设计上降低工程造价。

3进行设计图纸多方评审。加强图纸会审。将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求提高设计质量，达到造价控制要求。

三、项目实施阶段工程造价的控制

1严格执行施工合同。履行合同，按合同办事，是施工过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签订，则成为一个法律文件，具有法律约束力；一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制；施工合同确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据；施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料(设备)、施工机械、管理费用及政策性调价等，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。

2编制成本计划，确定成本控制的目标。对于计划外的一切开支，应严格控制。一般来说，钢筋、水泥、砂石料等用于主体施工的主要材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。

3控制工程款的动态结算。建筑安装工程项目款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其它双方约定的支付方式等。工程款结算方式的不同，对开发商工程成本支出数额也有较大影响。要求造价工程师全面掌握和运用招投标文件、合同协议书及有关设计、施工文件，以合理的工程量清单为依据，抓住计量支付这个关键环节，认真审核支付申请，使每笔资金都能得到合理控制和支付。

4控制工程变更和现场签证。在开发项目的实施过程中，由于多方情况的变更，经常会出现工程量变化，施工进度变化等问题，需现场验证和变更的，则应按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。

四、项目竣工结算阶段

竣工结算是工程造价控制的最后一关，要求结算人员要具备较强的业务水平和开拓、创新、判断、应变能力，落实考核目标责任。这是一项细致具体的工作，计算时要认真、细致、不少算、不漏算。同时要尊重实际，不多算，不高估冒算，不存侥幸心理。编制时，不依编制对象与自己亲、熟、好、坏而因人而异。要服从道理，不固执己见，保持良好的职业道德与自身信誉。在以上基础上保证“量”与“价”的准确合同，做好工程结算。