浅析高层住宅外墙渗漏原因及预控措施

董艳琴

随着经济水平的提高和城市基本建设步伐的加快，政府对墙体节能要求的日趋严格，传统的多层砖混结构已逐渐被剪力墙、框架—剪力墙结构高层建筑所取代，一些工地由于管理人员兼管不到、疏于管理、操作工人缺乏经验及投机取巧等原因，致使由于外墙渗漏造成室内外装饰层起皮、脱落、开裂、空鼓，给业主的使用造成不便、财产损失及影响使用功能而成为业主投诉的内容之一。本文结合多年在施工一线的经验和实例总结、反复探讨，针对不同结构、不同时期、不同分项从施工操作工艺、原材料使用及现场管理等方面查找原因并总结了相应的预控措施，以供同行业参考借鉴。

1 高层建筑外墙渗漏原因

1.1 剪力墙结构质量通病造成渗漏

1)定型大钢模(木模)穿墙螺栓孔在后期装修中未做特别捣实、微膨胀及防水处理造成渗漏现象。

2)外墙混凝土水平接槎未按规范和施工工艺要求施工:浮灰(浮石子)凿除→杂物清理→浇水湿润→均匀铺设50 mm厚同标号接槎砂浆→分层浇捣混凝土→下层接槎拉毛处理。

3)目前高层建筑大部分采用泵送商品混凝土，混凝土坍落度过大(经现场随机抽查分别为240，220，250)造成干缩裂缝。

4)主体二次结构(飘窗、栏板、空调隔板等)未按规范和施工工艺施工，部分工地现场甚至采用自拌混凝土且未按配合比和工艺要求采用机械振捣而造成混凝土不密实且强度太低等，是造成高层建筑外墙渗漏主要原因之一。

1.2 框架(框架—剪力墙)结构自身质量通病造成渗漏

1)随着城市基本建设步伐的加快，目前砌体地材市场基本处于供不应求状，产品一般在蒸养三天内甚至当天就出厂，由于砌块强度尚未达到设计标号，表面较松疏，收缩率大，即时使用因其收缩造成灰缝不密实或裂缝。2)砂浆标号基本未按设计配比要求搅拌、密实度较差，容易造成渗漏现象;或用泥砂及石粉等代替中砂拌制砂浆，造成砂浆粘度大，和易性差，收缩大。3)砌体部位结构平整度偏差较大(大于30 mm)，未按规范用同标号细石混凝土铺底找平而造成水平裂缝渗漏。4)干砖砌筑，焦渣空心砖及加气混凝土块在自然条件下可不浇水，但天气炎热时砖的含水率过小时干砖吸收水分造成砂浆失水过快而使砂浆强度降低，使砂浆与砌块粘结性差，在灰缝与砌块之间形成细小缝隙而出现渗水现象。5)砌筑砌块不当造成墙体有通缝现象，且铺灰过长，操作工人惯用抹子压平灰浆，放砖时又不用力挤揉砌块，造成砌块底部灰浆不饱满。6)砌体施工前基底未清扫干净，预留洞口未按规定嵌补密实。7)由于砌体操作技工水平参差不齐，外墙面平整度偏差较大，造成装饰抹灰厚薄不均，产生收缩变形，外墙饰面出现开裂、空鼓现象。8)外墙墙体与框架之间因受温度影响而产生温度裂缝及因建筑物沉降不均匀而产生的裂缝。9)对有裙楼框架结构，主、裙楼交接处容易因层高和荷载相差大而产生应力导致的裂缝，从而引起防水处理不当造成渗漏。

1.3 外墙装修质量通病造成的渗漏

1)窗户安装未按施工工序要求(吊垂线、弹水平控制线→窗框安装临时固定→打发泡剂填缝→外墙抹灰→外墙装饰层→打密封胶)施工而造成雨水沿窗与墙的缝隙渗入内墙面。2)穿墙孔洞及预埋件未按规定进行防潮止水处理。3)外墙抹灰时，墙体浮灰未清理或未清理干净浇水湿润，且未对基层进行拉毛处理，而造成抹灰层空鼓、裂缝。4)凸出墙面的腰线或门窗套，滴水浅或鹰嘴等细部做法处理不当;采用木制分格条时起条时间不当造成分格条周边的抹灰面受损或分格缝未按规定设置。5)采用外墙面砖饰面，粘贴不密实有空鼓现象，形成储水或面砖勾缝砂浆未压实，出现砂眼及裂纹;外墙面砖质量存在外形歪斜、脱落翘曲或质地松疏，吸水率过大，使用后容易开裂，致使雨水由缝隙渗入。

2 高层建筑外墙渗漏预控措施

2.1 剪力墙结构质量通病预控措施

1)定型大钢模(木模)穿墙螺栓孔在拆模后利用外架及时用干硬性微膨胀砂浆捣实抹平。2)外墙混凝土水平接槎应严格按规范和施工工艺要求施工:浮灰(浮石子)凿除→杂物清理→浇水湿润→均匀铺设50 mm厚同标号接槎砂浆→分层浇捣混凝土→下层接槎拉毛处理。3)混凝土浇筑时，严格控制混凝土坍落度(不宜大于180+20)，以免造成混凝土干缩裂缝。4)二次结构(飘窗、栏板、空调隔板等)严格按规范和施工工艺施工，现场尽量采用商品混凝土或严格按配比自拌混凝土且按工艺要求分层振捣。

2.2 框架(框架—剪力墙)结构质量通病预控措施

1)砌体施工前，应提前采购砌块(宜不小于28 d)，待砌块强度达到设计标号且干缩变形稳定后才能使用;砌块的几何尺寸及质量等应符合规范要求，外墙应优选无缺角掉棱的标准砌块，砌筑前同时应清洗基底，焦渣空心砖、加气块通常情况下不需对其进行浇水，但夏秋季气温较高因其含水率过小，应提前24 h浇水，不能在砌筑时才浇水，以免因其吸水太慢而在砖的表面形成水膜而影响砌体质量。2)砂浆标号严格按设计配比要求搅拌、严格控制中砂含泥量。3)砌体部位结构平整度偏差大于30 mm严格按规范用同标号细石混凝土铺底找平，同时按规范做好铺底排砖工作，按正确的组砌方式，不得有通缝现象，且铺灰长度不宜过长，放砖后用力挤揉，确保灰缝砂浆饱满。4)合理组织搭配瓦工，严格控制外墙砌体平整度，以免由于外墙平整度偏差较大而造成装饰抹灰厚薄不均，产生收缩变形，外墙饰面出现开裂、空鼓等现象。5)为避免墙体与框架(主裙楼)间产生温度裂缝或因建筑物沉降不均匀而产生裂缝造成渗漏，如条件允许最好先主楼后裙楼组织施工，装修抹灰且主楼外墙抹灰时在砌体与框架连接两边加设宽度200 mm～300 mm，间距20×20的钢板网，用钢钉固定，以免裂缝造成渗漏。

2.3 外墙装修质量通病造成的渗漏

1)窗户安装应严格按施工工序要求施工:吊垂线、弹水平控制线→窗框安装临时固定→打发泡剂填缝→外墙抹灰→外墙装饰层→打密封胶。2)外墙抹灰时，墙体浮灰应清理干净、浇水湿润，且未对基层进行拉毛界面处理;外墙穿墙孔洞及预埋件应按规定进行防潮止水处理。3)凸出墙面的腰线、窗台应做成内高外低使其流水畅通不积水，宽度100 mm以内的线条应做成鹰嘴状以免出现爬水倒流现象，大于100 mm的应做成滴水线，滴水线高度约5 mm～10 mm，宽度约20 mm。4)采用外墙面砖饰面，墙砖应选用优质、四角方正，厚度一致，表面平整无翘曲现象的。采用外墙涂料时，墙面必须先刮糙后赶平，再做面层，在分格嵌条起出后，用1∶1的水泥砂浆将嵌条缝做成“C”字形，确保墙面流水顺畅。

3 结语

外墙渗漏现象是目前高层住宅工程质量的通病之一，也是广大业主反映投诉热点之一，我公司近年施工的“中钢高层住宅”“检察院技侦楼”“太原烟草公司高层住宅”等项目，施工前针对不同结构结合以上原因及预控措施编制相应专项施工方案，并由专人负责从源头控制，各项目外墙渗漏质量通病基本得到很大程度控制，成效可观。且自认为只要严格按照相应要求组织施工，完全可以有效防止和预控外墙渗漏现象，为同行业及兄弟企业积累经验，以供参考借鉴。

[1]郭跃华.常见房屋渗漏问题成因分析及预防[J］.山西建筑，2010，36(26):147-148.