农村不动产物权登记制度探析——以统一登记制度的建立为背景

李兆利 连涛

（山东科技大学文法系，山东 泰安 271021）

农村不动产物权登记制度探析
——以统一登记制度的建立为背景

李兆利 连涛

（山东科技大学文法系，山东 泰安 271021）

我国目前农村不动产物权的登记制度存在很多问题，但这些问题并不仅仅是没有统一的不动产登记制度造成的；农村地区熟人社会的生活生产特点以及我国在农村实行的各种制度使得不动产物权变动过程中登记的公示公信、确权和对抗的目的成为不必要。因此在农村地区不动产市场建立起来之前，我们应该完善村民自治制度和行政管理性登记制度，而不是盲目追求登记的统一。

农村不动产；统一登记制度；土地承包经营权

对于不动产登记的统一这一课题，涉及到登记立法统一、登记机构统一、登记程序统一、登记范围统一、登记发证形式和效力统一等等。[1]在登记范围方面，首先面临的就是地域范围问题，即城乡不动产登记是否统一。大多数学者认为，不动产统一登记制度当然包括城乡不动产登记的统一。但是，由于我国特殊的历史经历和政治因素，我国城乡各方面差别甚巨，城乡居民生活的环境和习惯截然不同，由此导致在法律的制定和实施过程中，不能不考虑二者的差别。而在这方面学者的研究相对较少，研究成果也明显不足。本文即在这方面进行尝试，对农村的不动产登记进行研究分析，以期能为我国的不动产统一登记制度的最终建成有所助益。

一、我国目前农村不动产登记的现状

我国农村不动产的登记主要涉及对土地承包经营权、宅基地使用权、房屋以及不动产及不动产权利的抵押权的登记。就目前来看，我国农村地区关于不动产的登记并未形成成熟的制度，目前为止可以将这种现状概括为以下几点：

（一）相关法制极不健全

农村地区不动产登记并无任何单独立法，甚至没有一部部门规章级的法律文件。即便是涉及农村不动产登记的法律法规，也大多是只言片语，一掠而过，并无实质性的内容。改革开放之前自不必说，改革开发以后很长一段时间甚至包括现在，我国农村地区不动产交易都是非常不活跃的，这应该是最重要的根源。反观有关城镇不动产登记的法律法规，虽然目前还没有一部专门的“不动产登记法”，但我们已经有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》,等等，实际上城镇各种不动产登记制度已经初步建立起来了。

（二）物权法规定狭窄，各地做法不一

我国物权法在农村不动产登记方面规定内容相当狭窄，因为没有统一的农村不动产登记立法作为指导，各地方在本辖区范围内分别有着各不相同的登记制度。登记的部门、登记的内容和范围、登记是否强制、登记的效力等等千差万别。例如在私权登记效力方面，我国物权法仅仅规定了土地承包经营权转让和互换的登记对抗规则，但各地对此规则疏于细化，反而自创性规定了各种效力的登记规则，如某地规定房屋如不登记则不受保护，如此等等。①《重庆市土地房屋权属登记条例》第三条规定，“依法登记的土地房屋权利受法律保护，未经登记的土地房屋权利不能对抗第三人。”《山东省土地登记条例》第八条规定，“未经依法登记的土地，不得转让、出租或者抵押。”因为登记涉及到私人不动产权利，而这些不同的制度会造成在同一国度内甚至在同一城市内的不同农村居民在同类不动产上的权利的不同，这在法律面前人人平等的宪法原则下是很难被接受的。

（三）各地以行政管理性登记为主，私权登记少

绝大多数地方的农村不动产登记其性质都是行政管理性登记，重视登记的管理性、强制性、义务性，而很少是私权性的登记，很少关注登记的公示性、公信性、确权性、对抗性。例如，就有某地方的农村房屋登记办法中规定有关当事人必须于限定日期内到相关机关办理登记，逾期其权利将不受保护，有些地方甚至规定逾期登记将受到行政处罚，②《南京市集体土地登记办法》第三十二条规定，“违反本办法规定，未办理初始登记、变更登记的，土地行政管理部门可以责令其限期办理登记手续。逾期不办理的，可处以1000元以下罚款。”有些地方的登记缺少登记前公示的规定，甚至限制人们查询信息。

（四）村民登记积极性不高

大部分地区登记制度规定登记须由村民在符合条件时必须到相关机关进行登记，而这些登记机构一般都设在县级市县，离农村路途遥远，特别是一些偏远山区更是不便；加上某些机关的办事效率不高和对待村民的态度有问题，登记积极性自然不高。而且还有很重要的一点，登记是要收费的，这对于生病有时都不去看医生的农村村民来说，更是难以接受的。在不动产登记比率方面，虽然没有确切数据作为依据，但据笔者所了解的案例，在农村发生不动产流转的情况，很少有当事村民主动到有关机关办理登记，这个数值应该不高。虽然有地方称土地、房屋登记率很高，那是对农村不动产统一普查的结果，是登记机关的主动行为，并不能反应农村不动产流转的情况。而这才是不动产私权登记的根本价值所在。

以上特点基本上能够反映出我国农村地区不动产登记的现状。从中我们可以看出，我国农村不动产登记制度问题很多。随着我国《物权法》的出台，关于不动产统一登记制度的研究也日趋升温，有些学者认为，统一的不动产登记制度的内容应该包括城乡不动产登记的统一，并趁此解决我国农村地区不动产登记制度存在的种种问题。[2]我们不禁要问，我国农村地区不动产登记制度所存在问题的症结是因为不统一?还是另有其他。我国农村不动产登记制度将何去何从？

二、农村地区不动产私权登记的必要性分析

从目的来看，登记分为行政管理性登记和私权登记。[3]行政管理性登记主要目的是通过登记收集有关信息，从而为行政管理提供依据。私权登记的主要目的是公示公信，其效力或者是确定有关权利人的权利范围、内容等（在此情况下登记为权利产生的要件），或者是对抗他人可能提起的权利主张（在此情况下登记具有对抗效力而不是权利的产生要件）。很显然，私权登记决定民事主体的利益范围，而行政管理性登记则与此无关，除非二者合二为一，否则行政管理性登记不能决定民事主体的任何民事利益。也正因为如此，有学者认为，我们所谓的不动产统一登记制度所说的登记应该是私权登记，故建议基层法院而不是行政机关作为统一的登记机构。[4]

关于登记机关问题我国学者已有丰富论述，在此不作赘述，我们在这里探讨的仅是私权登记问题，即农村地区不动产是否有必要进行私权登记。对此问题，笔者从以下角度进行分析：

（一）背景：农村地区的特点、习惯和相关制度

1.农村社会属于熟人社会，成员对于不动产信息相互知悉

我们都应知道，农村社会相对于城市来说，是比较封闭的社会，这个社会里的成员与外界的交往较少，但是这个社会的成员内部之间的交往频繁程度和关系紧密程度却是城市居民所无法比拟的，这也与他们大多从事农业工作有关。他们在承包投标过程中，在分地测量参与过程中，在合伙耕作过程中，在谈话聊天过程中等等都会得到其他成员的相关信息。这种成员间熟知的特点决定了这个社会里成员的信息基本上都是共知的，甚至是一些我们看来属于隐私的内容在农村社会都会是人人皆知。至于有关成员的不动产信息，那就更是熟悉。而且这些信息都可以在村委会的有关登记册中找到准确的记载。

总之，信息的公开特别是不动产信息的共知的特点决定了成员间权利范围的内心确定性，从而为尊重他人权利提供了前提，也为进行不动产权利的交易提供了确切信息。这种现象也阻隔了农村不动产登记的紧迫性，甚至使其成为不必要。

2.目前我国的农村不动产有关制度限制了农村不动产交易的范围

我们目前有关法律规定，有关农村的不动产物权，一般不允许与外界进行交易转让。这些权利主要包括集体土地所有权、村集体建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权，这些不动产物权都不允许通过各种法律交易转移到本集体之外。②其中农村集体建设用地使用权和荒地的土地承包经营权在特殊情况下是可以抵押的，这将在下文进行说明。集体土地所有权的交易是绝对禁止的；土地承包经营权一般只能发包给集体组织成员，即便是土地承包经营权的流转，也只有其中的转让才可以在本集体组织成员与外界发生，①土地承包经营权的转让是受到严格限制的，根据农村土地承包法的规定，转让土地承包经营权应当符合以下条件：1．转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。2．经发包人同意。3．受让方是从事农业生产经营的农户。而且本集体组织成员具有优先受让权；宅基地使用权除因继承房屋而获得外，只能由本集体组织成员获得。而房屋的买卖，因为涉及到宅基地的问题，故也只能由所在集体的成员受让。

从社会角度来看，这些制度为农村居民提供了基本的生活保障，另一方面也限制了他们的活动范围，是否合理，在此不冒然评论。从私法角度来看，这就导致了农村的不动产交易在极大程度上被限制在了本集体内部，集体外人员与集体内人员进行不动产交易少之又少，即便是要发生这样的交易，一般也须经集体组织的同意，而集体组织基于本集体利益的考虑一般都会拒绝。这就意味着有关的不动产真实信息只有对集体内部的成员才是有意义的，而内部成员之间对彼此的了解程度上文已述。同时，集体外部人员获得集体内部成员的不动产信息的必要性也就大大降低。此正反两方面共同排挤了登记这种不动产信息公示方式的存在空间。

3.在宪政层面上的有关农村政策的现状，在很大程度上取代了登记的作用

第一，我国实行农村集体土地所有权制度，农村集体对相应土地享有所有权，除了对所有的土地不能转让等处分外，集体享有着对土地全面的权利。农村不动产权利或者来源于集体对土地所有权的占有、使用、收益等各项权能的处分，如土地承包经营权、宅基地使用权，或者与这些处分密切相关，如房屋所有权。集体作为土地所有权人，其对所有土地各方面的管理自然会尽最大的注意，其表现就是对于本集体土地的状况，包括土地使用权的成员分配状况、土地闲置状况、各种土地使用权流转状况等都专门设立独立的账簿进行明确记载，并根据这些记载进行管理。这种记载也就为日后的查询提供了渠道和可靠的信息依据。第二，我国目前实行的是村民自治制度，村委会成员由全体村民直接投票选出，并且账目按照规定定期公开，这些制度都使村集体的账簿记录信息具有权威性；另外，基于农村的现状，很多工作诸如承包投标、分地测量等都有部分村民全程参与，加上重大事项的共同决定制度——村民大会制度，这些在一定程度上确保了账簿信息的准确性。

备置在村集体的账簿的详细程度、准确程度、权威程度基本上能够取代私权登记的作用，即便如此，农村居民间在进行不动产交易时也极少需要对备置在村集体的账簿进行查询，仅凭他们之间的熟悉程度已经足以得到确定的交易信息。这些账簿仅仅在村民与村集体发生纠纷时才有可能被要求使用。

（二）目的、作用：私权登记的公示公信性、确权性、对抗性

私权登记的目的笔者擅分为公示公信性、确权性和对抗性。也正是这三个目的决定了登记在城市不动产物权归属秩序中和变动秩序中的重要作用。而在农村不动产物权秩序中这三个目的是否依然重要，我们在此分别进行分析：

1.私权登记的公示性公信性

就公示而言，不动产物权登记的目的之一是对有关不动产物权的范围、内容等有关信息进行公开，以让大家知悉或者提供一个可以查询的渠道。其法理在于物权属于绝对权，其权利人对物具有绝对的和排他的权利，其他人负有义务不得侵犯。因而物权人以外的人需要知悉物权人权利的内容、范围等等信息以防无意侵犯或有意侵犯后推脱不知。“所有的绝对权必须公示，使得每个社会成员(在民事活动中)考虑到这些权利关系，避免侵犯他人权利。”[5]另外还基于交易便捷和安全的需要，这就需要物权信息的公示。这种公示在不动产即为登记。一旦进行了登记，其他人即不得以不知为由进行推脱。既然登记的目的是为了公示从而达到或推定达到公知，而在农村这种不动产信息在成员间本来就已经公知，而且这种公知程度比登记所达到的程度更高，信息范围更广，详细程度更大。这就使登记这种不动产公示方式在我国农村地区的必要性大大降低。应当注意的是，登记不仅为了实现物权信息的公示，还有更重要的一点是它提供了一种他人获得该信息的途径，并据此能够在法律技术上作出“一旦登记即为全体所知”的推定。农村居民确实相互熟知，但也不能确定每一个成员都会知悉他人的不动产信息。另外，特殊情况下还有可能会有外来人员参与交易。如果没有登记，在这些情况下是否提供了他们获知有关信息的途径？其实这种担心并无必要。首先，这种情况凤毛麟角；其次，即便是有这种情况发生，也有非常多的可供推定的依据：第一，农村有句俗话“站着的宅子躺着的地”，它说明了不动产的占有状况，这是最直观的依据。第二，是否参与过分地测量过程，是否参加过相关的村民会议等等。第三，是否在村委账簿中进行过查询。我们可以看到，在农村，除了自己知悉以外，能够提供这种不动产信息的途径更多，发生纠纷后如果称自己不知并因没有登记故自己也不应知道，这种情况在城市地区合情合理，在农村地区是完全不能成立的。

由此我们可以看到，公示的目的其实在农村成员的工作和生活过程中早已实现了，从事实角度来讲，他们相互知悉的程度很高；从法律技术上来看，可供推定其知悉的依据也很多。

至于登记的公信目的，从作用的角度看即登记的公信力。“所谓不动产登记的公信力，是指法律推定登记名义人为实际权利人，信赖登记名义人并与其有所作为者，被推定为善意，并能“善意取得”其所预期的不动产物权。”[6]很显然，公信力发挥作用的前提是登记的权利信息与实际的权利状况不一致。由于农村成员间的信息知悉程度高，加上有各种途径可供人们去查询，特别是法律法规关于土地承包经营权的交易和互换须经发包方同意的规定，和一户只能有一处宅基地的规定，基本杜绝了人们获取他人虚假不动产信息的可能，从而杜绝了根据虚假信息进行不动产交易的可能。另外，公信力应该来源于公示，而非来仅源于登记，登记仅仅是公示的方式之一。应该是“公示公信”而非必须“登记公信”。农村不动产物权的信息是有公示的，只不过不是登记而以。因此即便出现特殊情况，也可以按照公示公信的原则，赋予这种非登记的公示信息以公信力，按照普通第三人的客观标准，根据善意取得制度进行处理。

2.私权登记的确权性

除了公示公信，私权登记的另一目的或效力是确定不动产物权的归属以及种类、范围、内容等，即确权性。按照我国物权法的规定，在房屋买卖、建设用地使用权转让以及不动产抵押当中，登记都起到了设定权利的作用，学理上称为登记要件主义或实质主义登记。[1](210)之所以法律规定某些不动产物权的变动要以登记为要件，就是通过权威机构的登记程序使得不动产物权的归属及其变动清晰、明确，并且能够为公众所查知，从而保护交易相对人和第三人的利益，确保不动产交易的有序和安全。在农村的不动产变动过程中，这种考虑是否仍有必要？据以上拙述，首先农村的不动产变动绝大多数发生在本集体内部成员之间，参与交易的成员相邻而居，且户籍、住址固定，是相对特定的人；其次，成员之间对各自的信息相互熟知，对于土地权利、房屋等不动产信息更是掌握；再次，这些不动产物权的交易大都需要村集体同意或经手，必然会作相关记录，权利变动信息清晰、明确、公开。因此在农村地区发生的不动产物权变动绝对不会像城市不动产变动那样复杂和充满风险，农村地区的物权变动也不缺乏信息的记录、信息的公开性和信息获取途径，从而即便没有登记也会有其他途径达到公示公知，不会疏于对相对人和第三人的保护。因此，登记不必成为农村不动产物权变动的要件。

我国的立法事实也证明了这一点。无论是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》，还是2008年生效的《中华人民共和国物权法》，对于宅基地使用权、土地承包经营权、房屋所有权的规定都没有采用登记要件主义的物权变动模式，①其中《中华人民共和国物权法》第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。而关于宅基地使用权并没有关于登记的规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。这也说明了立法者已经看到农村地区的特点从而作出了与城市不同的规定。②根据人大法工委《中华人民共和国物权法条文释义》的解释，“承包合同生效时承包经营权即设立虽为特例，但符合我国农村的实际情况。一是承包方案经村民会议或村民代表会议讨论同意，集体经济组织成员相互熟悉，承包的地块人所共知，能够起到相应的公示作用。二是承包证书的发放和登记造册，往往滞后于承包合同的签订，不能因此而否定农户的承包经营权。因此，土地承包经营权自承包合同生效时设立．登记造册是作为对承包经营权予以确认的程序。”。

3.私权登记的对抗性

有时登记并不是用来作为不动产物权变动的要件的。有时法律会规定不动产物权通过合同即可产生变动，然后通过权威部门的登记来确认这种权利信息从而在发生纠纷时可以之对抗主张该权利的第三人。学理上称为登记对抗主义或形式主义登记。[1]登记对抗主义中登记除了不是物权变动的要件之外，其他的作用与登记要件主义是类似的，关于这种作用在农村不动产物权变动过程中是否需要发挥，上文已述，此不赘言。而我国物权法第一百二十九条、农村土地承包法第三十八条③《中华人民共和国物权法》第一百二十九条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”两者比较，除个别地方措辞有所区别外，其余完全一样。规定了土地承包经营权互换和转让的登记对抗主义，是否合理，实值商榷。第一，按照物权法的规定，土地承包经营权因发包方与承包方签订合同而产生，不需要登记作为要件或对抗他人，①我国物权法第一百二十七条虽然规定土地承包经营权产生后需要“登记造册，确认土地承包经营权”，但在这里的“登记造册”物权法并没有规定具有对抗效力，更不是设定权利的要件。这一点我们也可以从人大法工委对物权法该条的解释中找到佐证。说明其承认了在这样的环境中未经登记也能具备了物权的公示性和对抗性，能够为其他成员所知悉和尊重而不能因为不知而推脱责任，这也与我们上述介绍相吻合。而土地承包经营权的互换和转让与其设定时处在完全相同的环境中，其却规定土地承包经营权互换和转让时如果不登记则没有对抗效力，等于又否定了这种环境产生物权公示性和对抗性的能力，前后岂不矛盾？②物权变动包括物权的产生、变更、消灭，无论是物权变动的哪一阶段，其性质都应是一样的，极少出现同一物权的不同阶段分别实行不同的物权变动模式，物权法此一规定着实特立独行。第二，按照农村土地承包法的规定，土地承包经营权的互换和转让，分别需要经过发包方即村集体的备案和同意，自然也就有所记载并为其他成员所知，并为他人提供了获取这种物权变动信息的途径，这种记载和知悉状况足以使这种互换或转让具备了公示特性和对抗效力，而物权法又规定必须到县市级的登记机关登记方才发生主要针对该集体成员的对抗效力，令人费解。第三，根据物权法第一百二十七条的规定，土地承包经营权产生后需要发放土地承包经营权证并“登记造册，确认土地承包经营权”。但这种登记和证书所记载内容非常简单，仅仅记录有承包总面积，而对于承包地数量及具体面积、位置、级别等都没有详细记载。而土地承包经营权的流转涉及到非常具体的数据信息，这对不熟悉当地情况的登记机关而言，首先会因无详细权利登记反有详细权利变动登记使登记账簿造成混乱，进而造成查询的困难；其次会无限的加大登记机关实地调查核实的工作量，最终可能还是要到各村集体有关账簿中寻找答案。因此笔者认为，考虑到农村地区不动产交易的特点，既然法律不规定发包时登记作为土地承包经营权的设定要件和对抗要件，同理也就不应规定登记作为土地承包经营权互换和转让时对抗要件。⑤关于土地承包经营权的登记问题，笔者认为应区分我国的两种承包方式而分别讨论。就家庭承包而言，由于其目的上的具有基本保障性、分配的无偿性和平均性、流通的封闭性等特征，其变动应不以登记为宜；就其他方式承包而言，无论其目的获利性、分配有偿性和竞争性，还是流转的开发性，都具有明显的市场化色彩，其产生和变更宜采登记对抗主义为宜。

（三）效率：以登记取代村集体账簿记录的可行性

“在现实交易成本存在的情况下，能使交易成本影响最小化的法律是最适当的法律”。[7]既然登记与村集体账簿记录都可以达到公示的效果，那么能否以登记取代村集体账簿记录作为权威公示手段，何者更有利于农村不动产物权变动的进行呢？

从便民角度来看，登记机关一般设在县市级政府部门，距离绝大多数本地区的农村比较远，特别是一些偏远山区，到城市来回一趟需要几乎一天的时间，这就造成当事人登记的不便。另外对于不动产变动信息的查询也同样不便。加上其他一些原因，就造成了登记积极性不高的现状。比较来看，在村集体设置账簿记录不动产变动信息和提供查询对广大村民来说就方便多了。所以法律规定土地承包经营权的互换和转让需要发包方的备案和同意是符合实际的。

从信息的及时性、准确性角度来看，农村不动产物权的变动或者需要村集体的同意或备案，或者需要村集体经手，因此，这些信息可以非常及时的记录到村集体账簿中，保证了信息的准确性。而如果以登记取代村集体账簿记录，不动产交易的信息要经过若干天才会在设置在县市级的登记机关账簿中得到体现，这种登记的不及时，反而造成了登记的有关信息在一定时期内是与事实不符的，更容易导致纠纷的发生。由此可见，“家庭土地承包经营权的登记设立制度不仅不能起到明晰法律关系的作用，有时反而徒增法律适用的混乱。”[8]如果非要以登记的信息为准，实在是一种强奸民意的表现。

从登记机关的工作角度来看，我国村落众多，各个村集体情况复杂。而目前通说认为登记机关应对于登记进行实质性审查，[9]而绝大多数的农村又没有详细的不动产物权初始登记，这就要求工作人员深入农村进行调查核实，从而无限加大登记机关的工作量。而最终的登记依据很可能就是设置在村集体的账簿记录。由此来看，这与村集体账簿记录相比实在不是一种高效的公示方式。

另外需要提及的是，登记在城市不动产物权变动中是信息的唯一可靠来源，其地位是显赫的。但村集体账簿记录仅仅是农村不动产物权变动信息的来源之一，如上已述，公示目的其实在农村成员的工作和生活过程中早已实现了，在这其中有太多的途径可以得到这些信息，备置在村集体的账簿仅仅是这些途径当中具有信息的书面性、固定性的一种，农村居民间在进行不动产交易时是极少需要对备置在村集体的账簿进行查询的，仅凭他们之间的熟悉程度已经足以得到确定的交易信息。

三、总结与评价

首先，如上文分析，从私权登记角度而言，除特殊的几种不动产抵押权和以其他方式进行承包的土地承包经营权外，对于农村不动产物权的设立、变更、消灭不必设置登记程序，包括登记作为不动产物权变动的要件和登记作为对抗第三人的依据。当然这种判断是建立在目前我国农村现行的各种制度不变的前提之下的。这些制度包括土地承包经营权原则上仅有集体组织成员取得，宅基地只能分配给本集体组织成员，农村实行的集体土地所有制和村民自治制度等等。一旦将来这些制度得到改变，农村地区不动产物权可以自由流通，到那时才是城乡不动产登记真正统一的时候。

在此需要特别说明的是农村不动产抵押权。宅基地使用权不能抵押，家庭承包方式获得的土地承包经营权也不能抵押，集体建设用地使用权不得单独抵押，房屋的抵押问题仍有争议，根据宅基地使用权的特性，应当不具有可抵押性。因为这些不动产物权不能在市场上自由流转，自然也不应要求通过登记去公示、确权、对抗；而法律规定可以抵押的是：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权和乡镇、村企业的厂房等建筑物以及所占用范围内的建设用地使用权。之所以上述不动产及权利可以抵押，原因就在于这些不动产及权利是可以进入公开市场自由流转的。而在开放市场上自由流转的不动产物权必然要求以登记为其变动的要件来公示、确权、对抗，抵押这种流转方式自然不例外。①从这个角度来看，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权和乡镇、村企业的厂房等建筑物以及所占用范围内的建设用地使用权在设立和流转时应该以登记作为要件或者以登记对抗善意第三人。显然我国物权法并没有规定这一点。从以上比较说明，自由开放的市场是不动产物权登记的前提条件之一，反过来也证明不具备自由开放的市场环境，私权登记就失去了存在的前提。市场是私权登记的基础，也是私权登记统一的基础，城乡不动产没有本质区别，有区别的是城市不动产市场已经建立并完善，而农村则没有。这也是农村不动产登记立法不发达的原因。

其次，说农村不动产私权登记制度不必要设置，并不是否定行政管理性登记制度的设置。国家可以根据需要设置完善的登记制度对农村地区有关方面进行监控、管理，比如耕地荒废、对林地滥采滥伐，农村房屋改造等等。但这种登记制度绝不是对人们私权利的确认制度，不能产生对私权利的影响。而目前存在的问题恰恰是各地在管理本位的意识之下，通过行政管理性登记去干涉私权，把行政管理性登记同私权登记混杂在一起，私乱以登记规定权利范围，造成了同一国家内、同一地区内甚至同一城市范围内不同农村成员对同一性质不动产会有不同物权的严重问题。另外，强制要求登记、限期登记、登记信息不公开等等问题，都是行政管理性登记的后遗症，而私权登记应是自愿申请的，登记信息应当公开。由此看来，目前农村不动产登记问题主要不是统不统一的问题，而是如何规制和完善行政管理性登记的问题。

再次，在目前制度下，我们可以完善我国的农村村民自治制度，适当的赋予村集体完善有关账簿的法定义务，使其担当起类似登记机关的职责。等到我国的农村制度发生突破性改变，农村不动产也像城市不动产一样进入市场自由流通以后，再去完成城乡不动产物权登记制度的最终统一。

［1］孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003.246-250.

［2］刘 燕.由房地产权登记谈不动产统一登记制度[J].中国土地，2002，(1)：18.

［3］谭启平.我国不动产物权登记制度的反思与构建[J].河北法学，2003，(8)：49.

［4］梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由[M].北京：法律出版社，2002.22.

［5］董安生.民事法律行为 [M].北京：中国人民大学出版社，1994.64.

［6］孙鹏.物权公示论[D].西南政法大学博士毕业论文，2003.

［7］[美]理查德·A·波斯纳：法律的经济分析（中文版译者序言）[M].蒋兆康译，北京：中国大百科全书出版社，1997.20.

［8］郭继.家庭土地承包经营权设立模式的立法选择[J].安徽大学学报(哲学社会科学版)，2010，(1)：140.

［9］王利明.物权法研究 [M].北京：中国人民大学出版社，2002.223，225.

Key works：real estate in rural areas;unified registration system;management right of contracted land

An Exploration on the Real Estate Registration System in Rural Areas

LI Zhao-li,SI Lian-tao
(East China University of Political Science and Law,Shanghai,200042)

There are many problems in our country's current real estate registration system in rural areas,which not only resulted from the lack of unified registration system.The characteristics of living and production of acquaintance society as well as various systems in rural areas make public notice,right verification unnecessary in the change of real estate property.Therefore,we should improve the farmer autonomy system and administrative managerial registration system in rural areas before the establishment of real estate market rather to blindly seek the unification of registration.

D923.2

A

2095-1140（2011）02-0023-05

2011-02-12

李兆利（1983- ），男，山东潍坊人，山东科技大学文法系讲师，主要从事民商法学研究； 连涛（1980- ），男，山东郓城人，山东科技大学文法系讲师，主要从事农村土地法律制度研究工作。

叶剑波）