长三角房地产业转变发展方式研究※——以江苏南通为例

林素钢

（南通大学，江苏 南通 226019）

自1998年我国实行房改以来，长三角房地产业经历了从小到大、从弱到强的成长过程，总体上呈现持续快速发展的格局。从2000年到2010年，长三角房地产业增加值由666.05亿元增加到4451.3亿元，年均增长20.92%，占国民生产总值的比重由3.48%提高到5.24%，在第三产业中的比重也从8.79%提高到11.72%，城镇居民人均住房建筑面积由2000年的近12平方米提高到2010年的34平方米左右，居住条件得到极大改善。长三角房地产业在取得较快发展，为地区经济增长和社会发展做出了较大贡献的同时，也暴露出震荡波幅较大、资源紧张加剧、房价上涨过快、产业形象欠佳、发展空间收窄等问题。面对上述问题，只有通过调整发展方式才能得到有效解决。本文以长三角北翼重要城市——南通市为代表，研究长三角城市房地产业发展方式转变的相关问题。

一、南通房地产业发展方式现状

产业发展方式是指产业各组成要素相互协作，在产业运转中形成各种结构系统，实现产业增长和发展的方式。当前，南通房地产业发展方式具有如下特点。

（一）产业发展引擎源自投资开发环节

房地产业作为国民经济中独立的产业部门，是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等活动的产业部门。它的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业等等。目前，南通房地产业发展的主要动力源来自于地区经济增长、居民收入增加而引致的房地产开发投资的高速增长。多年来，南通房地产开发投资持续扩张，已成为南通全社会投资的重要组成部分，投资金额由2000年的26.11亿元发展到2010年的272.78亿元，期间累计完成投资1174.56亿元，年均增长26.44%。开发投资环节提供的增加值约占房地产业增加值的80%，而房地产咨询业等其他细分行业提供的增加值占比则较小，对产业发展的推动力还有很大的潜力可挖。

（二）产业内部结构发展不均衡

房地产业内部结构较为复杂，可分为行业结构、产品结构、市场结构、企业结构、交易结构等。以南通房地产开发投资环节的产品结构为例，呈现不均衡发展态势。住宅投资为主体，商业用房、办公用房和其他用房建设比例较小。“十一五”期间（2006-2010年）全市商品房施工总面积8886.29万平方米，其中，住宅施工总面积7016.1万平方米，占比78.68%，商业用房、办公用房和其他用房占比约21.32%。住宅产品中普通商品房以及高档住房等占比近80%，而包括廉租房、经济适用房、低价位商品房等在内的保障性住房占比近20%。从市场结构看，增量房市场较为繁荣，存量房市场发展相对滞后。

（三）产业生产方式为粗放耗能型

房地产业作为第三产业的重要内容，其发展完全有利于高新技术的应用和扩散，在开发设计、建筑材料等方面都可以引入高新技术，环保建筑、高科技建筑等创新也层出不穷。但南通房地产业在发展过程中仍较多地沿袭传统的粗放式、耗能型的生产方式，在住宅建设领域尤甚。产业生产还建立在大量的资源、能源和廉价的劳动力投入基础上，土地、建材、劳动力等要素在生产过程中贡献较大，工业化、产业化水平和劳动生产率低，科技创新和集成能力弱，新的生产工艺、设计用不上，可再生能源在建筑中应用规模小，绿色节能房屋少，能耗大的普通建筑多。由于南通房地产业中房地产设计、房地产咨询等细分产业发展滞后，知识资本在产业生产贡献率较低，高产值低效益特征十分明显。

（四）产业集中度低

南通市房地产企业如开发商、物业管理服务公司、设计事务所等呈现小型化、多元化趋势，行业集中度不高，没有实力雄厚的影响较大的名牌企业。在房地产开发企业中，实力强、规模大的企业比重偏小，资质等级为三级及以下企业占全部企业个数的85%，一、二级企业个数仅占15%。企业平均注册资本5000万元，有3/4企业注册资本平均线以下；有1/3的企业无开发工作量。企业资产负债率高达78.72%，其中资质等级为二级、三级的企业资产负债率高达80%。由于企业负债偏高，包袱较重，企业可持续发展的动能不足。房地产中介企业虽然多达近500家，但营业执照、资质证书“两证”齐全的房地产中介机构只有100多家。除了少数连锁经营的企业外，其他都是小规模的独立门店，人员素质良莠不齐，办公条件简陋，甚至发布虚假信息欺骗消费者，市场经营规范程度差。

（五）产业功能定位偏重经济发展

房地产业由于产业链长，关联度大，能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展，因此，我国房地产业被明确为国民经济的支柱产业。包括南通在内的各地方政府都充分认识到房地产业对地方经济发展的重要意义，通过实行住房供应市场化改革，繁荣房地产市场，大力支持本地房地产业的发展。但在实践过程中，鉴于地方政府发展经济的迫切性，房地产业却被赋予过多的经济功能，房地产产品中的主要产品——住宅的公共产品属性被其强大的经济功能所掩盖而被忽视，或者没有放在应有的位置上，其结果是保障性住房的建设滞后，低收入群众的住房困难问题得不到有效解决。

二、现行发展方式带来的问题

（一）资源压力逐渐增大

南通房地产业粗放式的生产方式对资源造成了异常严峻的压力。统计测算显示，南通建筑能耗占城市总能耗30%左右，住宅建设耗用的钢材和水泥用量占城市用量的20%左右。土地资源约束压力更大，南通人口密度居全国地级市之首，全市人均耕地仅为0.89亩，为全国人均耕地数的62%、全省人均耕地数的90%。土地资源需求与供给分析的结果显示，“十五”期间，南通市土地利用结构变化表现为农用地（特别是耕地）急剧减少，建设用地明显增加，未利用地大量开发。全市建设用地从2000年的232.65万亩增加到2005年的252.15万亩，年均增加3.9万亩。五年间耕地减少27.75万亩，其中建设占用耕地13.94万亩，远远超过建设占用耕地4.85万亩的规划目标。“十一五”期间南通市建设用地供需矛盾也十分突出，新增建设用地缺口约8.4万亩，建设占用耕地指标缺口约6.3万亩。土地是城市发展不可或缺的稀缺资源，是产业发展和居民生活的空间载体，如果继续维持现有的经济发展方式，人地矛盾将会变得更加尖锐，土地资源供应瓶颈还会进一步显化。

（二）产业发展易大起大落

我国房地产业发展时间较短，房地产市场的客观运行规律以及符合我国实际的发展道路还处于探索中，在发展过程中不可避免会产生偏差，因此政府需经常制定针对性的土地、金融、税收等政策进行调控，从而保证市场健康发展。当产业内部结构发展不均衡时，由于受政策或环境变化的冲击力过大，往往极易形成大起大落。近年来的实践显示，国家对房地产业调控重点环节是开发投资环节，重点对象是商品住宅。南通房地产业过多地依赖投资开发环节和住宅产业，而房地产开发往往局限为区域市场，无法大量进行外埠销售，因此受外部环境和宏观政策冲击时，由于无法通过转移市场等办法抵消影响，从而导致产业发展大起大落，进而影响地区经济发展。而一些发达国家或地区的房地产业由于房地产设计、咨询等行业较为发达，在受到政策或环境影响时，可以通过主动开拓外部市场从而规避风险。

（三）百姓满意度下降

地方政府强化房地产业的经济功能，实行房地产商品化开发，居民只有在房地产市场上通过市场价购买房地产商品。随着区域经济的发展，居民收入的提高，对房地产商品的需求不断增加，但地方政府垄断土地市场供应，造成房地产投资增加，市场非常繁荣，但房价特别是商品住房价格涨幅不断高涨，距离普通老百姓的承受能力越来越遥远。目前，南通市主城区边缘商品住宅单价已达1万元左右，居民人均可支配收入23541元（2010年南通市国民经济和社会发展统计公报），按90平方米计算，房价收入比达12.74，高企的房价加重了普通居民的购房负担，进而产生对房地产业的不满情绪。

(四)房地产业领域纠纷较多

由于行业集中度低，房地产企业大多规模不大，经营规范度较差。房地产业开发企业人员素质不高，技术水平低下，加之部分开发商诚信意识不强，导致工程质量降低。中介市场鱼龙混杂，许多无资质的中介机构无序进入，不法中介通过发布虚假信息骗取定金，签订虚假合同骗取差价、“一房几嫁”手段欺骗消费者。由于房地产业的不规范经营，导致消费者的合法权益经常遭受侵害，影响和谐社会的建立。

三、南通房地产业转型的总体方向

（一）从单引擎向多动力发展

单引擎发展方式导致风险较大，因此，今后应转变为多动力发展方式。由单纯依靠开发投资领域向开发、设计、咨询等领域发展，由当初依靠商品住房向住宅地产、产业地产和其他地产共同发展，由单一销售的经营方式向销售与租赁等方式相结合发展。

（二）从粗放向集约发展转变

在节能减排的国家战略和日益严峻的资源环境约束下，房地产业摒弃粗放型发展方式，走集约型发展道路是大趋势。要通过改革生产方式，加大科技和知识在房地产业生产中的应用，提高宝贵的土地资源和能源的使用效率。

（三）从经济发展向和谐发展转变

房地产业对经济发展具有重大作用，但房地产业在和谐社会建设中同时也肩负着重要任务，住房问题事关民生，要向和谐发展转变，就要强化住房的消费品属性，弱化投资品属性，坚持以人为本，大力发展多层次的住房供应体系，尽量满足不同区域、不同层次居民的多元化住房需求。

（四）由无序经营向规范经营转变

过去为了繁荣房地产市场，管理部门通过降低门槛，放松监管，增加市场主体，导致了房地产行业鱼龙混杂，造成行业内产品和服务质量低劣，实质上是阻碍了房地产业的发展。为了促进产业的长远发展，应解决企业过多过滥的问题，大力扶植经济实力强、人员素质高、有科技创新能力、优质品牌的企业发展，淘汰质量低、不讲诚信的企业，逐步形成规范经营的房地产市场。

四、突出抓好转变房地产发展方式的具体工作

（一）相关各方及时转变理念

南通房地产业转型首先要从市场主体转变观念开始。政府相关部门要率先建立发展转型的意识，认识到转型对南通房地产业发展的重要性和急迫性，转变政府的业绩观念，树立建设节约型城市的新理念。研究采取必要的行政手段和经济手段切断粗放型发展方式的生存空间和路径依赖。教育居民转变消费观念，树立适度消费理念。通过宣传引导，不断树立市民理性、文明、绿色的消费观念和生活方式，使其不仅从个人生活角度对待住房问题，而且从社会资源条件约束和节约的高度树立社会责任感。企业要转变房地产开发理念，树立开发资源节约型房地产的新观念。房地产开发经营不应该仅仅被锁定在利润最大化的单一目标之上，而是要把经济效益、社会效益和环境效益统一起来，切实承担起节约资源的社会责任。通过政策措施、培训引导，充分发挥房地产开发、设计、施工等企业的积极性，使其高度重视住房的内在质量、重视资源和能源的节约。

（二）促进产业内部结构平衡

产业结构要改变过去重投资开发环节，轻服务管理环节，针对南通房地产业在设计咨询、投资管理等薄弱环节实施倾斜政策，吸引外地知名设计、咨询企业投资南通，发挥示范效应，带动本地相关企业的发展。对本地相关企业，制定税收优惠政策，引进人才支持政策，鼓励其做大做强，发展知识经济。产品结构中做到:一是调整保障性住房和商品房供应的结构，增加保障性住房供应的比例；二是调整商品房供应结构，加大中小套型普通商品房和中低价位商品房的供应比例；三是调整非居住用房结构，增加商业地产、旅游地产、工业地产、运动休闲地产、老年住宅的比例，丰富非居住地产的品种。市场结构中做到:一是调整销售住房与租赁住房的供应比例，增加租赁房、尤其是公共租赁房的比例；二是调整新建住房与二手住房的比例，逐步增加二手房在市场中的份额。

（三）积极支持住宅工业化

探索住宅工业化，搭建科技创新平台。住宅工业化是以科学的组织和现代化的管理为手段，通过将住宅生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、服务和管理等环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅的生产、供给、销售和服务一体化的生产组织形式，具有传统房地产业不可比拟的优势。以“住宅设计的标准化、部品部（构）件生产的工厂化、现场施工的装配化和土建装修的一体化”为核心的住宅产业化是房地产业发展的趋势，是房地产业领域高新技术应用的载体，是节约资源的重要方式，它将房地产业由传统的建造业转为先进的制造业。南通应制定相关金融、税收等支持政策鼓励投资住宅工业化示范小区，为房地产业生产方式转型提供抓手，为科技创新提供平台，变“住宅建造”为“住宅制造”，由投资商造房变为工业家造房，促进行业专业化分工。

（四）将节能减排作为转变方式的重要抓手

针对房地产业对资源和能源消耗较大的特点，采取措施切实搞好节能减排工作。首先通过旧城改造，利用好存量土地，严控新增建设用地面积，严格规划，监督开发，提高土地资源的使用效率。通过金融政策和税收政策，支持发展节能省地型绿色住宅，鼓励企业在建造过程中使用利废量大、环境污染少、节能效果显著的生产技术，开发优质利废墙材产品，降低建筑能耗。逐步乃至全面取消“毛坯房”，研究全装修房税收政策，改进征税方式，减轻全装修房税收负担，制定全装修房验收标准，使得居民放心购买全装修房。制定住房性能认定政策，推行住房性能认定，全面提升住房品质。鼓励物业公司与业主引入合同能源机制，通过加强管理、技术改造，降低房屋使用过程中的能耗。

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