给力2011房屋租赁的春天——有关新《商品房屋租赁管理办法》实施推行的几点看法

魏静

（住房和城乡建设局租赁处）

给力2011房屋租赁的春天
——有关新《商品房屋租赁管理办法》实施推行的几点看法

魏静

（住房和城乡建设局租赁处）

2010年岁末之际，国家住建部颁布的《商品房屋租赁管理办法》历经千呼万唤终于在期盼中出台了，在原建设部于1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）废止的同时，新《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)已于2011年2月1日起开始实施。

新《办法》的出台实施，无疑给苦苦守望的房屋租赁管理者以雪中送炭和“好雨知时节”之感。新《办法》明确规定了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定。同时还规定了直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门要定期并分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，此外，还要求其建立完善房屋租赁登记备案信息系统等等。和老规定相比，新《办法》更侧重于科学规范市场秩序，从租赁当事人权利义务进行了规范，制定相关规定来维护租赁当事人的合法权益，同时也采取了有效措施来保护承租人的基本利益，建立和谐的租赁关系，变化多多，意义重大。

一、新《办法》对租赁当事人权利义务进行了规范

房屋的租赁行为属于民事行为，作为民事行为其就要进行必要的规范、引导，否则容易引发纠纷。新《办法》的实施不仅给租赁双方的当事人权利义务都进行了明确的规范，同时也采取了有关措施来有效维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益。其规定如下：一方面，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租赁合同期内转租房屋，必须要经出租人给予书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。城市房屋租赁管理部门既是管理单位同时也是服务主体，因此，在执行中管理部门还有必要进一步引导当事双方签署明确、规范的合同，明确彼此的责任和义务，以避免不必要的纠纷。

新《办法》对承租人的优先购买权以及买卖不破租赁等法律原则的相关规定也作了进一步细化，这些方面都从一定角度来反映了新《办法》在实施过程中都本着构建和谐社会，以人性化为主体的宗旨的思想。

二、新《办法》解决了租赁市场突出问题

新《办法》不仅规范了租赁当事人的合法权益，而且进一步规范了商品房屋的租赁行为，因此其有效地解决了租赁市场的突出问题。新《办法》中条款明确规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于政府规定的最低标准，且厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室不得出租供人员居住。

同时，新《办法》还将原来在《城市房屋租赁管理办法》中规定的九种不得出租情形，减少为现今的四种情形。分别是属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；以及法律、法规规定禁止出租的其他情形。这也在一定程度上鼓励了房屋的出租活动。

此外，在租赁管理方面制定了相应条款来加强租赁行政管理的力度，特别增加了罚则部分，并明确了处罚标准。其中，对不符合出租要求的房屋进行租赁的出租人，处以五千元以下罚款；对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下，但不得超过三万元的罚款。对厨房、卫生间、阳台、地下室、储藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面积未达到政府规定的最小面积的，责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。对租赁行为不登记备案的，责令限期改正，个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。这些条款都从执法角度规范了出租方的责任和义务，进一步保护了承租人的合法权益。

由上可以看出，新《办法》对于房屋租赁市场现存的突出问题都做了相应有效的引导性规定或制定了明确条款，进而对解决当今市场的突出问题、减少房屋租赁双方当事人之间的矛盾冲突起到了积极作用。

三、要营造新《办法》实施、推行的良好氛围

加强商品房屋的租赁管理工作，进一步完善房屋租赁登记的备案制度，是房屋租赁管理工作的基础和核心。房屋租赁登记备案是《中华人民共和国城市房地产管理法》以及新《办法》的重要内容和基本制度，因此，房屋租赁管理单位在实施赁管理工作时要全面、准确地把握并领悟新《办法》的精神实质，熟练掌握新《办法》的主要内容和各项规定，并且严格要求其工作人员在服务过程中本着鼓励房屋出租、便民、高效的原则，耐心为民服务。同时还应积极的通过报纸、电台、电视、网络等各种途径宣传新《办法》的内容和实施，让社会了解鼓励房屋出租的立法精神、对租赁当事人特别是承租人权利保护的立法原则、房屋租赁登记备案制度及其他各项规定，进一步提高房屋租赁管理和房屋租赁服务水平，让社会公众深入了解房屋租赁的作用，使房屋租赁登记备案意识深入人心，营造新《办法》实施的良好氛围。同时，还需要相应房屋租赁管理的工作人员在工作过程中用创新批判的精神来看待新《办法》的基本内容，以提出更完美更完善的条款和措施。

四、新《办法》实施过程中的思考

新《办法》从其颁布到如今实施已有将近2个月的时间了，但目前仍有不少出租单位以及个人在对房屋租赁登记备案的重要性的认识上存在不足，不主动不积极登记备案、隐租瞒价、变相租赁，私下黑市租赁、逃避管理、逃避税费，其行为严重干扰阻碍了租赁市场的平稳健康发展。房管部门虽然早已把房屋租赁纳入到管理范围，但相关业务范围仅为公房管理。怎样开展私房、集体土地上房屋租赁管理，逐步将城乡结合部纳入管理范围，扩大房屋租赁管理覆盖面，减少税、费流失，是当前急需引发我们高度关注的重要问题，也是新办法实施过程中必须存在的思考。

针对上述问题，以往工作中我们所能依据的法律是《房地产管理法》、《合同法》及最高人民法院关于《房屋租赁司法解释》，适用最多的是建设部第42号令，里面其中的一些规定已经不适合目前市场现状的要求。如今的房地产市场房价飞涨，租金也是让人瞠目结舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上涨的速度，买房不起，租房又成问题，这无疑给中低收入阶层、无房户和城市打工族造成了极大影响，去年两会也提出此问题，国务院也出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，尽快出台《房屋租赁管理办法》。历经九九八十一难经过多次研讨、调研、修改、新《办法》终于和大家见面了，新《办法》的出台有亮点也有遗憾，遗憾的是新《办法》中没有明确提出对集体土地上房屋租赁行为的规范，使具体管理者仍感到在实施过程中存在着种种疑惑，一方面痛感规费流失而无章可循，另一方面对管理前景也倍感焦虑。集体土地上的房屋是客观存在的，并不断扩大，问题也尤为突出，我们期盼着《房地产管理法》再次修定时，能对上述问题出台更为积极、更具针对性的措施。

给力房屋租赁市场的春天，给力房屋租赁者的春天，新《办法》带给我们无限遐思，赍着希望，怀着期待，辛勤耕耘，默默收获，我们有理由相信，随着市场经济条件下租赁市场的进一步招展，无章可循将会有法可依，束手无策也会变成多措并举，让我们共同努力，为营建租赁市场的新秩序、构建和谐租赁关系而奋斗不息。

[1] 国家住房和城乡建设部. 《商品房屋租赁管理办法》. 2010.12

[2] 钱宏根.薛剑春.戴敬瑞. 房屋租赁税收的实践与探索. 2009.05.

[3] 刁培娴. 城市房屋租赁管理必须运用法律手段. 兰州学刊. 2006.04.

[4] 何方. 对城市地区推行房屋租赁管理的建议. 现代物业. 2008.08.

[5] 李波. 房屋租赁管理的新形势分析. 财经界(学术). 2010.04.

TU684

1674-3954（2011）03-0434-01