浅析住宅工程质量分户验收实施中的问题及对策

钱锦华

（淳安县城镇建筑工程有限公司，311700）

浅析住宅工程质量分户验收实施中的问题及对策

钱锦华

（淳安县城镇建筑工程有限公司，311700）

随着城市的不断发展，商品房建设的规模日趋增大，随之而来的房屋投诉纠纷问题也逐渐增多。房地产的投诉问题基本上是各楼盘工程质量的通病：比如卫生间、门窗、墙面渗水；墙面空鼓裂缝较多等等。为了减少房屋交付由于质量、安全问题引发的投诉和纠纷，杭州市建委出台《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定》，并制定了《杭州市住宅工程分户检验指引》，在房屋竣工前，按指引内容对住宅每户对应质量、使用功能的检查，对存在问题进行整改后形成《住宅分户检验合格标识》。文章主要探讨了分户验收的主要几个问题及解决对策。

商品房；工程质量；分户验收

一、工程质量分户验收的定义

住宅工程质量分户验收是指住宅工程在按照国家现行验收规范、标准进行质量竣工验收前，对每一户进行的专门验收，并形成分户验收书面记录，最后报职能部门验收及备案。分户验收将单位工程验收更精细化，更全面化，目的是为了加强施工过程控制，消除房屋质量通病，提高用户对住宅工程质量、安全及使用功能的满意度。

二、工程质量分户验收的内容

住宅工程分户检验的质量要求应符合国家和省市工程质量验收规范、技术标准以及经审查合格的施工图设计文件。分户检验内容以检验批验收内容为主，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，重点检查工程感观质量、使用功能和使用安全等内容，分户验收应包含下列必须检验项目：

1、楼地面、墙面和顶棚质量

2、门窗安装质量

3、栏杆安装高度及间距

4、屋面淋、蓄水试验，有防水要求的地面进行24小时的蓄水试验

5、室内主要空间尺寸（房间净高、开间、净深）

6、给水、排水系统安装质量：给水管道通水试验、消防管道、排水干道通球试验、卫生器具满水试验、燃气管道压力试验等

7、室内电气工程安装质量：照明全负荷试验，线路、插座、开关接地检验，避雷接地电阻测试，大型灯具牢固性试验等。

8、烟道设置及附件验收。

三、工程质量分户验收的常见问题

1、分户验收执行程序及主观意识不正确

相关参加分户验收单位对此项工作不重视：验收小组成员人员少且流动性较大，验收检查时间不连贯，顺序比较混乱；分户验收中存在的问题不能及时解决，或者解决的问题未及时反馈，导致验收资料登记混乱，验收结果信息不对称，相关责任人签字留于形式，实际发生的问题并未完全解决。

2、安全护拦安全高度的误区

根据民用设计通则6.3.3 规定：临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于 1.10m。（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。）施工单位栏杆制作时通常未考虑地面找平层或找坡层，起步高度通常从结构面算起，而且何种情况从可踏部位起算栏杆高度，造成竣工验收不能一次验收成功，需要调整栏杆高度，返工的工序非常烦琐。

3、烟道验收行同虚设

目前商品房的卫生间烟道与厨房烟道通常为成品烟道，施工单位与监理单位在进场原材料验收符合要求后，基本上在分户验收不再次对烟道的使用功能进行检查。实际上在房屋交付后，有不少居民在使用厨房、卫生间的烟道时发现有串味、漏气等现象，发生这类现象是居民生活中最不能接受的，而且在整改中也需要花比较大的代价，如检查烟道是否裂缝，要把原装修层给拆除，更换挡烟阀板需拆除吊顶、油烟机管道等。

4、外窗淋水试验不规范

在对外窗分户验收时，必须对全部窗户进行淋水试验。通常验收小组由于客观条件不足的原因，只对窗户选择性的用皮水管淋水，无论从水压力、窗户检测的数量、淋水时间上都不满足规范要求，最终造成用户在大风暴雨的气候下，外窗雨水倒灌，对用户的装修造成巨大的损失。

5、房间净高测量的不合理

房间净高验收规定使用激光仪仪器测量，按分户验收条律规定除房间中央一点外，其余四个角的测量区域在距墙、柱四角30-50厘米的测设区域，而在30-50厘米区域内多测几次，或向前向后稍微移动，测量的净高数据就可能偏差较大，极差就不符合要求。这样的情况下，施工单位的整改通常是保证数据允许的情况下弄虚作假，只保证 30-50厘米的测设区域，不惜破坏原有地面，造成整个地坪面的平整度不符合施工规范，甚至出现局部凹坑等现象。

四、工程质量分户验收的对策

1、分户验收要做到与严格按照质量、工艺标准施工相结合，并在过程中加以控制。为提高分户验收一次合格率，施工单位在施工过程中应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目，实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准。施工中操作人员要严格按照标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。

2、分户验收要做到与发现问题及时整改复查相结合。分户验收过程中发现若干不符合质量标准问题时，应在分户验收纪律表中如实记录。监理单位据此下发不合格项处置记录单，限期整改。整改后，重新对存在问题的部位进行复查，并在分户验收记录表中相应项目位置记录，该情况是监督机构督促检查重点。

3、分户验收要做到与质量通病专项治理相结合。分户验收内容主要包括感观、功能、实测项目质量。为了顺利通过分户验收，并在使用中避免发生质量通病，针对工程中常见的墙面、地面裂缝、烟道串味、门窗不严及渗水等质量通病，监理单位应在分户验收开始前审查施工单位提交的分户验收方案，根据相应规范编制通病防治实施细则。在施工过程中，加强对原材料，构配件和预伴（商品）砼的质量控制，结合施工规范要求，认真做好通病的关键部位巡查。比如：安全防护栏杆高度应该从建筑装修面算起，安装制作高度时，在结构面中应考虑装修面的高度；烟道应检测每处是否有破损或裂缝，按规范在止回阀、防火阀附近要做酒精等火焰试验，看风向判断是否有空气倒流现象；门窗淋水试验应每层设置淋水带，淋水试验过程中应保证每层外窗玻璃中下部表面能形成“水幕”，时间为1小时以上，这样才能真正检验出门窗是否有渗水现象；在测量房间的净高前，必须保证顶棚或地面的平整度，在30-50厘米区域及中间点多次测量数据相差较大时，更多情况应考虑平顶或地面装修面的不平整，必须对以上偏差部位按规范进行修复，而不是为了保证数据，一味的破坏局部原有地面或顶棚，否则适当其反。

五、结束语

分户验收工作实施是治理住宅工程问题的一项有力措施，能促进中国房地产质量与安全的整体水平的提高。通过各参建方对施工质量事前控制、事中控制、事后控制，能大大降低房屋建筑工程质量的通病发生几率，投诉及纠纷也随之将减少，因此工程质量的分户验收工作必定是房屋交付时必要的前提工具。

[1] 李广阔, 范有利.2008年版《水利水电建设工程验收规程》解读[J].人民珠江, 2008,(06):48-49

[2] 胡莉萍，分部工程的验收[M]中国电力教育，2006年S3期

[3] GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准

[4] GB50207-2002屋面工程质量验收规范

[5] GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范

[6] GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范

[7] GB50242-2002建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范

[8] GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范

TU482

1674-3954（2011）03-0427-01