房地产企业的工程成本管理研究

祁云

（江苏国联建设工程管理有限公司，江苏，213022）

房地产企业的工程成本管理研究

祁云

（江苏国联建设工程管理有限公司，江苏，213022）

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。按现在的土地出让方式、拆迁方式的改变，土地的成本越来越高，加之开发商自身资金紧张，加强投资控制，降低工程成本，加强工程成本管理，成为倍受众多房地产开发企业关注的问题，本人一直从事相关方面的工作，就接触的房地产方面的工程成本管理从以下几个方面做一些分析和探讨。

一、健全并完善成本管理制度

有了完善的制度，起到了事半功倍的效果。对于一个开发商来说，成本管理制度一般应包括成本管理组织体系及职责、成本报告体系、项目目标成本管理、立项环节的成本控制、规划设计环节的成本控制、施工招标环节的成本控制、现场签证和设计变更控制、合同价款的支付控制、工程材料（设备）管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理及相应的罚则和附则。成本管理制度把造价管理理念落实到了具体各项工作中去，使公司的各项管理分工明确，职责定位清晰，保障了成本管理体系的正常运行。另外，定期召开成本例会，邀请公司领导共同回顾每月的成本控制状态，也是对执行制度的一个检查，通过例会分析大家畅所欲言，共同加强成本意识，使全过程的成本控制的理念深入人心。

二、重视前期的设计，从根本上有效控制项目成本

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。长期以来，许多房地产开发商自己配备的设计方面人员缺乏，对设计重视不够，有的甚至是升班硬套其他项目，而没有考虑现实场地情况。从目前的现状来看，房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，如整个建筑面积和可销售面积的控制，配套设施的面积控制，使在相同的建筑面积中尽量提高可销售面积；有如提供一些建筑指标数据，限制单方的钢筋和砼指标；还有外墙的一些保温做法和外窗形式等，这些问题的决策，在很大程度上影响造价。现在推行的限额设计，就是把技术和经济有机结合起来，以保证投资限额不轻易突破。但要做好限额设计，还需要建设方和设计方来共同努力。特别是要建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

三、重点抓好招投标及合同管理，注重风险防范

招投标及合同管理在整个的成本控制中是最为关键的工作。必须严格按照招投标的流程来进行规范化操作，防止施工单位串标，防止把最低价作为唯一中标依据，通过严格的招标、谈判，确定最优中标单位，并与之签订严密合同。

在招标文件的编制工作上，收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

在合同的签定工作中，对合同中涉及费用的如工期、违约争议处理和价款中的人工、材料和机械费用的调整方式，特别是否按政策调整而调整等结算方式必须明确。还有甲供材的结算损耗问题及超额审计费的问题都要有明确的约定。对于有利于开发商的合同条款，通过谈判，耐心向施工单位做好解释工作，说服施工单位接受。

同时要提出的是，在合同的签定过程中，一些建设方利用施工方要中标的心理，把很多有利于建设方但又明显不合理的合同条款强制施工单位接受，这样的合同签定下来往往为后面施工实施过程中增加了隐患，导致最终合同不能正常履行下去。一份好的合同应该是双方平等互惠的，只有把合同双方的职责和利益都考虑进去，才会有共赢的结果。

此外，在甲供材料及设备的招投标时，要尽量准确计量，避免浪费的发生。同时，应联合其他地产商等大用户对主要材料、设备实行联合采购，以达到最低材料、设备供货价格。对于需要外出考察的材料、设备，应尽量选用本地区及周边的厂家，以降低公司费用及运送费用。对于我方选定之材料、设备供应商，应于供货完成之后进行评审，我方满意的供货商列入供货商名录，以备后续的合作；

四、加强现场签证的管理和审查工作

往往一个工程的成本突破，都是在后续现场签证上产生的问题。在一般的项目管理中，现场签证因为人为因素多，结算争议大，这也是我们管理的一个重点。特别是一些签证以文字叙述为主，看似乎常规的施工方案、施工进度计划和施工现场的平面布置，却不知里面隐藏的费用有多大。这就要求造价工程师根据所建工程的实际情况及其所处地质条件、气候条件、经济环境和承建单位的能力深入分析承建单位提交的施工方案，努力寻求多个改进方案，选择其中最佳方案，并力促承建单位能够接受最佳方案，使其造价控制在所确定的目标之内。优化过程中应注意：高度重视施工方案的技术经济比选，保持施工过程的均衡性与连续性，充分论证施工措施的可行性；强调造价控制的整体性。这种方式改变了以往的先做后算方式，调整为现在的先算后做，并取得的明显的成果。

另外，在现场签证的办理中，要扭转施工方认为的只要是自己做的项目就要办理签证产生费用的错误思想，例如一些现场产生的临时设施费用和安全文明施工费用等，这些已经在合同中费率包干的项目，就不能再按实际做法办理签证，这就要求我们的工程师了解合同的组价方式和承包范围，深刻领会合同精神，不办理重复签证。

五、充分用好造价咨询机构

在房地产开发企业中，选用造价咨询机构是很常见的，但要用好却不容易。一般来说，中介机构工作的主动能动性较差，如何安排好他们的工作，充分运用好他们的良好资源，这也是我们工作的一个要点。在我做过的项目中，做标底和跟踪审计我们找了两家单位，我们把一家做的标底给跟踪审计的另一家审核，对于跟踪审计做的资料再经过我们的复审，层层把关，为我们的成本控制构筑了一道严密的防线，对于一些材料及工程的价格，招投标文件及合同等重要内容，除经过我们公司的内部流程签字，增加审计单位审核签字一栏，同时，我们还要求审计单位多提合理化建议，在每月的成本分析例会上写成本报告，交流类似项目的成本经验，从而加强了公司的成本控制力量。

六、加强职业道德教育，严格执行行为规范

由于成本控制工作直接涉及到公司和承包商的经济利益，这种敏感的职业性质决定了做成本控制的人员必须树立良好的职业道德，通过公司的定期教育培训，强调各工作人员要事实求是、谦虚谨慎、不得为牟取私利而损害企业的荣誉和尊严。要求大家对于工程上的观点首先必须有足够的专业知识和对实际情况的详细了解，还要有较高的技术水平和令人信服的、诚实的精神。另外，要求成本控制人员加强工作实践、不断参加继续教育、阅读专业性报书籍等类似活动，保持专业先进性和时代性。鼓励工作人员尽早地成为注册造价工程师。用对工作极其负责的态度和高度的敬业精神来警诫自己不断加强业务学习。有了好的人员，才能更好的把成本管控工作落到实处。

总之，成本控制工作是一项系统工作，坚持技术手段与经济手段相结合，坚持奖励措施和惩罚机制相结合，充分调动公司有关员工及监理，承包商的积极性，，把项目投资控制观念渗透于项目的每一项管理中，渗透于项目的每一个人员头脑中，才能取得可喜的成绩。

TU684

1674-3954（2011）03-0012-01