房地产泡沫的生成机理与防范措施的研究

白蓉

（甘肃建筑职业技术学院）

房地产泡沫的生成机理与防范措施的研究

白蓉

（甘肃建筑职业技术学院）

近年来，我国的社会主义市场经济得到了迅速的发展，房地产行业也实现了高速增长，成为我国国民经济收入的重要来源，其在拉动内需、促进经济增长方面发挥了非常重要的作用。然而，随着房地产行业信贷投资的持续增长，其在很大程度上诱发了房地产泡沫现象的产生，房地产泡沫的破灭将会极大可能地给我过国民经济的正常运行带来危机，导致社会经济发展陷入困境，当前，该现象已经成为我国房地产界和经济学家普遍关注的重要问题，本文就针对房地产泡沫的生成机理以及防范措施进行简要的研究。

房地产泡沫；生成机理；防范措施

随着我国国民经济的飞跃发展与人民物质生活水平的不断提高，我国的城市化进程也在不断加快。房地产行业持续多年成为我国推动国民经济增长的支柱产业之一。但是随着房地产行业投资与信贷规模的不断增长，房地产泡沫问题也逐渐浮出水面，日益成为民众所关注的焦点与热点。

一、房地产泡沫的涵义

通常情况下，泡沫亦或者泡沫经济一般都是指虚拟资本的过度增长。在国际市场经济发展过程中，人们通过采用各种各样的投机手段，导致某种商品、资产或者股票等的价格呈持续上涨的趋势，使其价格远远高于其市场实际价值，这种由于过度猛涨而导致其远离真实价值的高价格不会得以长久维持，最终都会如泡沫般破灭消失，其代表的是一种由于高速度与高消费所带来的超高价值导致产生的违背价值规律与正常规范的经济现象。我们可以将其定义为：在市场经济条件下，某种或者一系列的资产在经历了持续上涨的价格运动后，其市场价格远远超过其实际的市场价值的一种经济现象。因此，我们也可以定义房地产泡沫的涵义：所谓房地产泡沫就是指由于房地产投机而引起的房地产价格脱离市场基础决定的合理价格，其高出市场基础价值的那部分持续不断上涨的运动过程与状态，是由房地产行业内部因素与外部因素所共同作用所导致的结果。一般来说，我们大都认为房地产泡沫即指房地长行业高于市场基础决定的实际价值的那部分。

二、房地产泡沫的生成机理

依照经济学中资产收益决定资产价格的基本原理，我们可以得知，当某总资产的价格持续不断上涨时，就会导致其严重背离市场决定的其合理价值，进而就会导致泡沫的产生。泡沫经济的产生通常都是以繁荣的局面开始，以经济危机告终，其造成的结果往往是某种资产的价格扭曲与资源的配置失误，造成整个社会的经济处于一种失衡状态，进而会危及到整个社会的金融体系稳定，给整个国民经济的发展带来灾难性的危害。而纵观国际范围内泡沫经济产生的原因，大都是由房地产行业与股票作为其主要的经济载体。譬如，上世纪二十年代美国佛罗里达州就因为狂热的房地产投机而引发房地产行业的经济泡沫，最终导致了上世纪三十年代全球最大的经济危机；再如于上世纪九十年代破灭的日本房地产泡沫，其导致的严重后果是使得日本经济至今也无法走出经济泡沫的阴霾笼罩；近如我国1992年——1993年之间海南发生的房地产行业泡沫造成的近800亿元银行死账；1997年同样因为房地产行业泡沫而引发的亚洲金融危机，本世纪2007年——2008年间美国雷曼兄弟因为房地产次贷危机而宣布破产所导致的全球范围内的金融危机等，都给整个世界的经济发展带来了海啸般的震荡。房地产之所以能够成为泡沫经济载体，是有它的生成机理的，主要表现在以下几个方面：

1、土地资源稀缺

由于房地产行业是一项从事不动产开发、投资与经营的行业。所谓不动产，其主要就是指土地资源及其建筑物。然而土地是人类进行一切经济活动的唯一载体，相对于其他的生产要素，其具有供给稀缺、垄断、多样、投机和弹性小的特征。并且，随着我国社会总体需求的不断增长，其供给的弹性只会越来越小，进而会导致其价格要素越来越高，也就会造成建筑物价格的上涨，致使房地产行业价格远离其实际的市场价值，为房地产行业泡沫经济的发生埋下了隐患。

2、投资主体的预期

投资主体对房地产行业价格的预期在经济学中是对经济变量未来值的预测。由于房地产行业的建设周期相对较长，常常会滞后于瞬息万变的市场需求，无论投资主体对未来房地产行业的价格预期是理性的还是非理性的，都会对房地产行业的价格产生影响。如果投资主体对房地产行业价格的预期都为看涨，那么往往就会为房地产行业市场泡沫提供产生的基础条件；如果在投机泡沫产生之际，投资者的预期价格越高其资本收益也就会越大，因此导致其限期购买量的增加，在其以更高价格抛出时，市场需求量反而会增加，这种市场需求的增加也就进而导致房地产行业的虚假繁荣，进一步导致经济泡沫的恶性循环。

3、银行信贷缺陷

当前，大部分国家的金融体制与银行体制尚不健全，在此情形下，如果银行对房地产行业所得信息不对称，盲目追求市场份额、扩大信贷规模，却忽视对借款人信誉资信等的跟踪调查，往往会给银行带来信贷危机，进而会加速房地产行业资产价格的大幅上涨与膨胀，最终也会导致经济泡沫的产生。

三、防范和改善房地产泡沫的措施

随着房地产行业在我国国民经济发展中地位的不断提升，其对国民经济的影响也越来越大，虽然当前我国的房地产市场总体发展趋势较好，但是也要加强对其可能存在的问题与隐患的控制，因此，为了有效防止房地产泡沫的产生及其所带的危害，我们要根据房地产泡沫的生成机理，及时采取多种措施来进行有效预控，譬如：第一，规范土地市场。政府要发挥其有效的宏观调控职能，通过立法等措施对城市规划确立合理的土地使用结构，对违法乱纪者严惩不怠，加快对有形土地市场的建设，为企业提供公平客观的招投标机会，并将土地储备量、土地使用结构及其评估价格等相关信息公布于众，保证土地市场价格的公开透明，同时还可以灵活采用利率、税收等相关经济政策，保障房地产行业市场秩序的正常有序进行；第二，完善金融体制。我国银行业应该从最基础的设施建设入手，完善自身机制，金融监管部门则应不断加强对借款人信用、抵押与保险等相关机制的完善力度，共同推动房地产行业与金融业的和谐发展；第三，提高企业竞争力。当前，我国国内的工业水水平在不断提高，城市化进程也在不断加快，这都给房地产行业实现快速飞跃提供了契机，房地产行业要不断认清自己肩负的使命与责任，树立以人为本的发展理念，真诚理性地为城市居民提供质量、功能与服务都达标的房地产产品，不断提高自身的市场竞争力，争取在日益激烈的全球市场竞争中掌握主动权。

四、结束语

综上所述，随着世界范围内市场机制的自我调节以及世界各国政府的宏观调控，房地产行业市场的发展逐步得到优化，房地产行各类投资主体结构局面也日趋完善。因此，为了健全我国的房地产行业市场发展格局，有效预防房地产行业泡沫经济的发生，进一步促使我国城市化进程的加快，保障城市居民的人均住房面积，我国政府部门应该在正确分析房地产行业市场发展动态的基础上及时作出正确判断，并采取合理对策实行宏观调控，确保我国房地产行业的持续健康发展。

[1] 曹振良.房地产经济学通论[M].北京大学出版社.2003.

[2] 张成福.透过放假审视当前的房地产业[J].经济论坛.2003.

[3] 谢经荣.地产泡沫和金融危机 国际经验及其借鉴[M].北京管理出版社.2002.

[4] 欧阳星.房地产泡沫膨胀各地纷纷拉响警报[J].中国楼市.2005.

[5] 曲波.谢经荣.房地产泡沫的内涵、特征与运行机理[J].上海房产.2003.

TU185

1674-3954（2011）03-0009-01