三亚产权式酒店的现状分析与对策——以爱琴海岸为例

陈林、陈延理/文

三亚产权式酒店的现状分析与对策
——以爱琴海岸为例

陈林、陈延理/文

产权式酒店从萌芽到发展，在中国已经走过了 11 个年头。在这条道路上，海南省可谓是国内的先行者。“南海传说温泉疗养度假中心”是海南第一家产权式酒店，随之而来的是中国中信国安集团斥资 30 亿元打造的“天下第一城”。之后便是一个接一个大、中型项目蜂拥而至。至此，海南在该产业上已经创下好几项全国第一：全国最早的产权式酒店诞生在海南；全国最大的滨海式产权式酒店落户海南；全国最大的产权式酒店群将在海南建成。同时也暴露出一些不可忽视的问题。

三亚产权式酒店在酒店行业中的地位

产权式酒店作为一种投资兼自用的项目，在三亚的销售状况良好。三亚于2004年——2006年内推出的产权式酒店在短时间就销售一空，例如海航度假酒店、天域度假酒店、亚龙湾五号别墅等。目前在售的有三亚国光豪森、滨海、花园黄金广场·水岸椰风、碧城·黎客国际酒店、爱琴海岸等，正在兴建的大型产权式酒店项目有5至10个。全国最大的滨海式产权式酒店和全国最大的产权式酒店群都在三亚落户。可以说，三亚是处在海南产权式酒店狂潮的风口浪尖上，处于绝对的领先地位。

三亚产权式酒店的发展优势

独特的地理优势

海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。而在海南岛最南端的三亚则是中国唯一一个热带滨海城市，因而三亚的气温、海水、光照在全国都是独一无二的。独特的地理优势为三亚成为海南旅游中心提供了有利的保障。

开放的政策

2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南国际旅游岛建设上升为国家战略。众多对旅游业和房地产业优惠的政策使得海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展，具有广阔的发展前景和市场需求。海南省政府大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛的建设，其目标是逐步将三亚打造成中国乃至世界的“度假天堂”。

国际化的品牌优势

近些年，三亚明显注重走国际化品牌路线。接连成功举办了几届 “世界小姐大赛”总决赛、“世界大力士比赛”、“世界先生大赛”等国际型重大比赛，让全世界更多的人认识了三亚，了解了三亚，提升了三亚的国际知名度。海南新一届省委更是坚持建设更加开放的国际旅游岛，无疑加快了三亚国际品牌道路，全面提升了三亚城市层次。

相对成熟的体系优势

三亚作为海南旅游的重心，在十几年前就开始了旅游市场体系的培养，旅游市场体系相对成熟。尤其在酒店业方面拥有丰厚的经营和管理的财富，在旅游与房地产结合方面也比较国内其他地区市场更加广阔、更有竞争力。这方面的优势可以使三亚在发展产权式酒店与国内其他地区相比较显得更加轻车熟路。

三亚产权式酒店存在的问题与对策措施

存在问题

1. 缺乏规范：目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节、后期管理环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。尤其是在产权式酒店的后期运营上尤为重要。例如，三亚市最早以产权式酒店概念运作的“南海传说”也遭受了业主的不断投诉，纠纷众多，但问题却久拖不决。

2. 业主的权力没有得到明确：产权酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下，关键是能否建立起一系列规范的管理和监督方式。通常，产权酒店首先应聘请酒店管理公司独立进行日常经营，聘请注册会计师事务所审核财务报表，成立业主委员会监督经营，这对降低购房者的投资风险无疑会有一定的积极作用。而在监督酒店经营管理方面，业主委员会究竟有多大的权力，能否像上市公司的股东大会那样可以否决董事会的提案，经营一段时间后，酒店如果要重新装修，费用该怎么摊，酒店的原期发展规划如何制定。这些投资人关心的问题，如果在签购房合同时不能详细界定，难免以后会产生纠纷。

3.受限很多：国内大多数产权酒店规定, 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期， 这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。在使用年限方面，产权酒店大多是商住性质，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比较高的价格买的却是40年的使用权，这当中的利益计算是非常明显的，可很多百姓并不知其道理。

4.价格偏高：据相关部门统计，三亚产权式酒店的价格普遍在每平方米10000元以上，个别均价甚至达到50000元以上，购置一间酒店住房的产权动辄上百万。就目前我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。高价格虽然对品牌和档次的提升上有很大帮助，但是长期发展便会误导合理的消费观念，对投资收益也同样有了高要求，这种过分膨胀的价格对市场安全极为不利。

以上这些问题也是国内同行业普遍存在的问题，如何解决好这类问题对产权式酒店这项产业的发展具有现实性的意义。以下，将有针对地提出几点解决办法。

对策措施

1.发挥政府职能：政府应在市场环境建设方面多下工夫，加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理。有关法规尽快出台将使消费者心理更踏实， 有利于产权式酒店被更多的消费者接受。加大力度引导、规范、管理三亚分时度假市场将对产权式酒店的健康发展起到显著的帮助，政府部门的工作可谓是任重而道远。

2.制定出行业的“游戏规则”：产权式酒店不论是在公司的构架上还是在具体的经营运作上，都存在不少的问题，如果行业中拥有统一的“游戏规则”，大家都在此规则内进行操作，很多问题就都可以迎刃而解了。规则的制定，可以参照国外产权式酒店行业发展的经验，同时结合我国这几年产权式酒店发展的实际情况。

3. 开发商要注重酒店后期的经营：产权式酒店的硬件条件固然重要，但是目前酒店在同等条件下竞争就是酒店的软件——即服务水平。产权式酒店要想拥有长久生命力和稳定收益，拥有各项硬件指标的同时，服务这一软件显得尤为重要。优质的服务可以给酒店带来附加值，在竞争中拥有优势，因此，服务是未来产权酒店竞争的焦点。在管理上，很多产权式酒店已经意识到这个问题，并且已经开始在管理上下工夫，这样可以给自己带来更多的收益，给业主带来更高的投资回报，同时也给专业的酒店集团提供施展才能的机会和平台。对于三亚这样具有得天独厚旅游资源优势的地方来说后期，良好的运营应该不是很大问题，相对的回报率也不会很低。

4.制定价格监管机制：针对价格偏高所带来的误导消费观念、投资收益回收困难、影响市场安全等问题，笔者认为有必要制定一个大市场环境的价格规定，规范并监督市场价格。通过建立这样的机构，可以容许个别高档次，精品的高价格出现，同时又避免一些恶意抬高市场价格，破坏市场安全的行为出现。

对爱琴海岸的相关分析

爱琴海岸发展优势

地处三亚的黄金海湾——有“天下第一湾”之称的亚龙湾内，周边环境优美，风景宜人，拥有热带滨海的独特风光，属于一线海景房产。爱琴海岸毗邻亚龙湾海底世界、亚龙湾各个五星级酒店、亚龙湾商业街。可以说在地利上占尽优势。

建筑方面吸收地中海风格的建筑精髓，形成了独有的希腊白房子建筑风格。项目采用低容积率、低覆盖率、花园式设计。多种户型满足了不同消费需求。请世邦魏理仕出任物业顾问与管理服务，使得硬件与软件相互结合，创造最大化价值。

在大环境方面借助海南旅游房地产业和酒店业发展基石，在国内良好的经济发展形势下充分发挥自身特点。无论是资金吸引还是后期运营都处在一个良好的市场环境之中。

爱琴海岸发展弱点

竞争激烈。在其周边有8家世界级酒店，如喜来登、万豪、希尔顿、丽思卡尔顿等，可以说身处于一个豪华酒店群内。这在无形中对爱琴海岸提出了竞争的高要求。加之成本很高，激烈的竞争已成为如何确保收回投资和产生良好的经济效益的一大难题。

价格过高。由于地理位置等因素，使得爱琴海岸成本价格很高，致使产品售价过高，使产品成为一种奢侈消费品，这在市场准入和市场退出上都存在一定风险。

另外在市场接受度方面，爱琴海岸带来的异国情调能否被国内消费市场接受还有待证明，因为这同时关系到该项目的长期运营状况，毕竟产权式酒店的运营年期是很长的。

产权式酒店虽然在中国发展已有十多年，但是由于相关政策和体系还有待于进一步完善，以及它自身潜在的巨大市场潜力，它还是属于一个新兴产业。面对这一新兴产业，只有做好行业规则制定、完善相关法律法规、建立成熟的市场体系，才能确保其健康蓬勃的发展，在国民经济形势大好和旅游业发展迅速的大环境下，海南政府充分利用自身优势，积极开展相关政策来推动海南房地产业和旅游业的发展，使得产权式酒店在海南掀起狂潮成为一个必然局面。而三亚恰恰在这场狂潮的风口浪尖上，在产权式酒店的发展上占尽先机。

三亚产权式酒店正处于迅速发展之中，既有机遇也有挑战，而且机遇远远大于挑战，产权式酒店在三亚的发展必将有一个广阔前景。

（作者：陈林，单位：海南大学三亚学院；陈延理，海南大学三亚学院旅业分院副院长，经济管理教授，中国管理科学研究院学术委员会终身研究员，研究方向：经济管理、高等教育、民族宗教、旅游地理、民俗风情等）