浅析土地登记的技术支持

张晓明

浅析土地登记的技术支持

张晓明

福建省省级土地登记中心

随着高新技术发展突飞猛进，各种技术和方法在土地登记中的应用也在发展和更新，该文浅析了土地登记的四大重要技术，通过这些技术的有机结合，将使土地登记逐步走向科学、高效、规范、公正，真正实现土地登记制度降低交易成本的核心价值。

土地登记 技术应用 降低交易成本

技术与法律、行政均属于土地登记的重要手段，尤其在高新技术发展突飞猛进的时代，土地登记的准确、快速、全面、方便必须依赖技术进步，涉及土地登记的技术和方法有很多，其中地籍调查技术、地理信息系统技术、办公自动化技术和互联网技术是最重要的。

1 地籍调查技术

地籍调查技术是由土地登记机构对申请登记的土地采取实地调查、核实、测量、定界、成图等措施，查清宗地的地理位置、权利性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，为权属审核、注册登记、颁发土地证书提供依据。地籍调查制度是土地登记制度的重要组成部分，在一些国家和地区，地籍调查又是土地登记的一个重要环节。地籍调查分为土地权属调查和地籍测量两部分。土地权属调查对宗地的各项情况进行实地调查，并在现场标定土地权属界线，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。地籍测量是在土地权属调查基础上，借助测量仪器，以科学方法测量宗地，界定权属界线、标示界址点位置、形状及地类界线并计算其面积，绘制地籍图，填写登记表、卡、册。地籍测绘成果包括地号、宗地图、标准分幅地籍图、界址点坐标成果、宗地面积等。地籍测量成果为土地登记提供图件资料来源。数字地籍测量是目前先进的地籍测量技术和方法，用现代测量仪器(全站仪、卫星定位系统GPS等数字化采集设备)进行实地数据全解析采集得出地籍信息数据，传输到计算机中，再利用相应的应用软件对采集数据加以处理，最后输出并绘制各种所需的地籍图件和表册。它是以计算机、卫星定位系统、光电测距等科技为基础发展起来的高新技术，改变了过去白纸成图的作业模式，以精确、高效的特点在完成地籍测量的同时还可建立地籍图形数据库。

2 地理信息系统技术

地理信息系统是对描述地理环境信息的地理坐标及相关信息进行采集、存储、管理、查询、分析、显示和制图的计算机软硬件相结合的综合性技术系统。由于GIS具有反映地理空间关系及综合、统计各种空间和属性信息能力的特性，可将大量的航空像片、卫星像片和补充调查的信息，通过计算机软硬件的运作，建立直观的多类型、多层次、多功能的数据库、图、表，为地籍调查和土地资源调查提供先进的技术手段，以及为土地资源的演变和地籍变更等土地管理提供重要的科学基础资料。GIS概念是由加拿大测量学家R·P·Tomlinson于1963年首次提出的，并在加拿大建立了世界上第一个地理信息系统。国际上GIS首先应用在资源调查和研究方面，并陆续建立了各种类型的地理和资源信息系统，达1000种以上。到现在GIS技术已进入了成熟阶段，由过去单一功能分散系统，已成为多功能信息共享系统，并致力于人工智能的研究和应用。目前土地登记的信息化已经取得广泛的认可，各国和地区设有诸多法律规定。我国台湾地区早在1986年，即对《土地登记规则》增订了一条：“土地登记作业，得以电子处理，另定之。”德国《土地登记条例》对土地登记簿的计算机管理作了专门的规定:计算机管理土地登记簿的范围、内容;用计算机自动化数据管理的土地登记簿与传统书面土地登记簿的地位和关系;数据管理的原则；开发和建立有关软件系统的批准要求等。加拿大安大略省《土地权利法》规定：如果登记书面记录是以电子中介或者磁性中介记录，并符合一定的记录方式，就可以被认为跟原始契约或记录拥有同样的效果。

3 办公自动化技术

办公自动化是20世纪70年代兴起并正在飞速发展的技术，是计算机应用的一个重要领域，信息化社会的主要标志之一。主要指办公信息处理的自动化，它利用先进的技术，使人的各种办公业务活动逐步由各种设备、各种人机信息系统来协助完成，达到充分利用信息、提高工作效率和工作质量、提高生产率的目的。第一代OA是在20世纪80年代中期到90年代中期以个人电脑、办公套件为主要标志，实现了数据统计和文档写作电子化，即将办公信息载体从原始纸介质方式转向电子方式。从20世纪90年代中期开始的第二代OA系统以网络技术为主要特征，实现了工作流程自动化，即将收发文从传统的手工方式转向工作流自动化方式。第二代办公自动化系统，实现了不同职能部门间的工作流程自动化，从而使办公的效率得到较大的提高。第三代OA是融信息处理、业务流程和知识管理于一体的应用系统。它以知识管理为核心，提供丰富的学习功能与知识共享机制。与第二代相比，第三代OA不仅模拟和实现了工作流的自动化，还模拟和实现了工作流中每一个单元和每一个工作人员运用知识的过程。第三代OA系统的突出特点是:实时通信、实时交流。土地登记是土地管理工作的基础工作，土地登记资料不仅包括用地者提交的各种办文材料(如土地登记申请书、申请者身份证明、土地权属来源证明)，还包括土地登记业务过程中形成的各种材料(如地籍调查表、地籍图、土地登记审批表、土地登记卡等大量表、卡、册、簿、证书，以及与之相关的图件)。土地登记采用手工作业方式虽然可以完成日常业务工作，但效率低下。随着土地管理的不断发展，日益增加的业务量，土地信息的现实性要求、地籍图件的生产和快速更新的要求，土地登记只有从单一靠传统的手工处理公文转向办公自动化发展。土地登记业务需要多个业务部门的协同完成，档案资料要在多个部门、不同地点之间进行周转。传统土地登记有关档案资料的传递主要以手工方式在承办人之间进行，这种方式难以实现对土地登记业务办理的有效跟踪管理，容易出现公文逾期未办的现象。办公自动化利用计算机等先进的办公设备把物理的死档案转为电子的活档案，建立一个自动化、一体化的工作流，控制所有相关数据、工作内容以及工作状态在计算机网络上流动，实现联网办公自动化和业务工作的跟踪监控管理。

4 互联网技术

随着计算机技术的发展，互联网已经成为GIS的新的操作平台。互联网改变GIS数据信息的获取、传输、发布、共享、应用和可视化等过程和方式，为GIS数据提供者在WWW上提供方便的GIS数据信息发布与共享方式，GIS用户界面的WWW化，WebGIS将是GIS发展的大势所趋。互联网已经渗透各行各业，信息高速公路上奔跑着越来越多的信息，随着Internet技术的不断发展和人们对地理信息系统(GIS)的需求，利用Internet在Web上发布和出版空间数据，为用户提供空间数据浏览、查询和分析的功能，已经成为GIS发展的必然趋势。于是，基于Internet技术的地理信息系统——webGIS就应运而生。webGIS应是一个交互式的、分布式的、动态的地理信息系统，是以网络为中心的地理信息系统，它使用互联网环境，为各种地理信息系统应用提供GIS功能(如分析工具，制图功能)和空间数据及其数据获取能力。webGIS是web技术和GIS技术相结合的产物，是利用Web技术来扩展和完善地理信息系统的一项新技术。由于HTTP协议采用基于GIS的请求/应答机制，具有较强的用户交互能力，可以传输并在浏览器上显示多媒体数据，而GIS中的信息主要是需要以图形、图像方式表现的空间数据，用户通过交互操作，对空间数据进行查询分析。这些特点，使得人们完全可以利用Internet来寻找他们所需要的空间数据，并且进行各种操作。

5 结论

正是上述四种技术的应用和进步在不断推动着土地登记朝着科学化、现代化、信息化发展。地籍调查是土地登记传统的基础技术，地籍测量技术用于精确、快速地获取和处理土地登记的基本信息;地理信息系统技术应用于土地登记中涉及属性和空间的海量数据的收集、处理以及土地信息系统的建立；现代办公自动化技术则为提高办公效率和办公质量，实现土地登记无纸化办公服务;互联网为土地登记的信息交换、信息搜索、共享和发布提供了便捷、经济的技术支持，为实现土地登记的公示作用提供更坚实的物质基础。这些技术的有机结合，使土地登记逐步走向科学、高效、规范、公正，真正实现土地登记制度降低交易成本的核心价值。

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