北京地下空间生存战

张墨宁

实际上，地下室经营者并非此次清理的真正目标，居住在地下室的租客，才是最终指向。为什么那么多人选择地下室，是因为地下室性价比高，他们住不起楼上的房子，这是一个社会必然的产物。

2011年1月8日，新年的第二個星期六。已是中午时分，却不见一丝阳光，凛冽的寒风使空气变得更加清清冷冷。北京市政府门口，不断有人驻足，停留片刻，然后转身离开，退向10米开外的地方观望；有的三五成群，在门前的正义路上来回走动，不时与停靠在马路两旁的警车内的人对视，旋即收回目光；还有人则在更远处扎堆，窃窃私语，不敢靠近。

大约半小时后，平静被打破，警察叫他们到市政府右侧的来访接待室去，称领导来了，可以反映问题。一名警察还向远处的人大声招呼：都过来吧。分散的人群开始一步三顿地向同一个地方慢慢靠拢。

他们是北京地下室的经营者，就在3天前，在此集结了300多人，与市政府交涉，希望能够继续履行合同，或者得到应有的赔偿。

无条件清空地下室

2010年年末，北京朝阳区的很多地下室经营者陆续接到了公用人防工程停止使用的通知：限期一个月关闭，清空里面所有的住户。人防工程即防空地下室，按照《人民防空法》的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”上世纪90年代，北京市开始鼓励使用人防工程，并收取一定的使用费。而此次由北京市民防局发出的清理通知，则既包括防空地下室，也包括出租给散户的普通地下室。

2010年12月17日，街道办、派出所和民防局的几个人来通知邹凯的时候，他简直不能相信。邹凯属于较早经营地下室的一批人，7月，他用过去几年赚的钱投资了一个更大的地下室，经过几个月的装修，到11月底，100多个房间全都住上了租客，下一年他便可以稳稳地坐享房租之利了，这突如其来的消息，却让他的憧憬瞬时变成了空想。

几年中，勒令整改或暂时关停是时常发生的事情。自进入这个行业以来，邹凯觉得，每隔一段时间，就会有相关部门采整顿。2005年，北京市建委规定“地下空间用于旅馆业设置宿舍或租赁住人需要改变布局的，新设置的房间实际使用面积不得少于8平方米”，他将原来4平方米的小房全部推倒，改成了8平方米的大房；2008年，为了“配合”北京奥运会，地下室关停了5个月，里面的住户全部清空；2009年又该“配合”国庆60周年了，租户再一次被清走，一停又是3个月。而这一次，却将要永远地关门大吉了。

经营者李力强从报纸上看到这一消息的时候，正在联系为新投资的地下室购置洗衣机、热水器，半个月前刚刚装修完，他准备把招租信息贴出去。与邹凯一样，他承租了好几处地下室，“这几年一直在整改，上面一句话让改就改，有些住在里面的人不想走，不走就拉闸限电”。他经营的另一处地下室前不久刚刚整改完，前后关停了5个月。据邹凯说，基本上每个星期都会有一个部门去地下室检查，民防、消防、派出所、街道办、居委会，只要被指出设备和装置的不足之处，就必须照办，要不然轻则罚款，重则停业整改。

近几年，北京市不断对地下室进行整顿和清理，开展地下空间的专项整治行动，尤其是2006年发布的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理规范》，对地下室的排水、用电、消防、通风、面积等都作出了严格的规定。使得不符合规范的地下室逐渐被淘汰出了租赁市场，而存留的地下室则在不断的清查和整治中，提高了安全度和使用规格。

“我们刚接地下室时，里面的环境是你根本想象不到的，不只是脏乱差，有的甚至是危房，根本无法住人。”邹凯说。几十万元的装修费投入进去，虽然不能与楼上的房间相比，但至少可以住人了。他对一些媒体报道地下室居住环境恶劣的事情，感到不可置信，“现在要找到一个那么差的地下室很难，那应该都是80年代的房子”。

就在收到关停通知的一个星期之前，很多地下室还被告知要自费安装身份证扫描仪，以加强地下室人口的管理。经营者们普遍感到不解，这几年他们一直在配合整改，住宿条件已经比过去好了很多，为什么却突然无条件关停。北京市民防局工程管理处的相关负责人则这样解释：“第一，存在安全隐患；第二，很多小区居民投诉地下室；第三，地下室暗无天日，确实不适合住人。”

不断的整改和配合关停让地下室经营者们感到麻烦，但是没有人因此而退出市场，只要坚持干下去，不出几年就能回本。而永久关停的通知一下，不只是断了财路，巨额转让费才是他们无法承受之痛。

背负巨债的经营者

在地下室经营的利益链条上，通常存在好几级承租者，他们被称为二房东、三房东、四房东，二房东首先从产权人或者管理单位即民防局手中拿到承包合同，经营几年后则会以数十万元甚至上百万元的价格转让。

在这个圈子里，转让费就像是无法言说的潜规则。转让费随着承租合同几番易手，像击鼓传花一样，终于停在了最后一拨人手中，成为他们不可测的命运开端。

“二环以内1000平方米的地下室，转让费通常在100万元以上，三环以外也需要七八十万。”李力强介绍，“在政府的相关部门看来，就是民防局和经营者签了一个合同，合同终止了就行了，却没有想到涉及这么大的金额。”

大部分的地下室经营者都来自山东、山西、吉林、黑龙江等地，他们或者从亲戚朋友那里借钱，或者抵押家乡的房子，负债累累地来到这个城市。李力强的家乡夏县是山西的贫困县，2005年他初来北京时，凑了10万元，在老乡投资的地下室入了一股，这笔钱很快就还上了。看到李力强“发了财”的亲戚们于是也开始复制他的道路，他的表哥、姐姐都成为地下室经营者中的一员。起初，李力强对经营地下室是不是合法还存有疑虑，老乡则万分肯定地告诉他，政府都有规定了，还能不合法。他们所说的即是2005年开始施行的《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》(152号令)，对人防工程的利用进行了严格的规定，而经营者们则更多地将152号令看作是市场准人的法律保障。因此，自2005年之后，分享利益的人便越来越多了，一些北京本地人也加入进来。

经营地下室的高额回报更是一颗定心丸，让他们敢于大借外债、倾尽所有。按照李力强的说法，经营一处地下室，3到5年就可以收回转让费，如果能够续签合同，那就更有赚头。“如果没有这么贵的转让费，地下室经营简直就成暴利行业了，每年需要交给物业的房租三两个月就能赚回来了。”李力强说道。而现在，他们将要面临的是欠下的巨款，不上访表达诉求，就没有任何出路。

随着北京市人口的不断膨胀，越来越多的外来人住进了地下室，这个看起来正在蓬勃发展的产业，现在却不得不急刹车。

当经营者企图要讨个说法的时候，才发现除了手中的合同，别无其他。按照152号令的规定：“平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部門批准，取得《人防工程使用证》。”事实上，近几年人防证很难办下来。“我们把材料递交上去，但回复永远都是正在申办中，估计就是为了清理的时候方便一些。”邹凯这样自问自答。

“鼠族”何去何从

实际上，地下室经营者并非此次清理的真正目标，居住在地下室的租客，才是最终指向。他们被称为“鼠族”，普遍从事低端服务业、收入微薄，其中也有复习考研的大学毕业生。均价400元的地下室是他们最好的选择，虽然白天也要开着灯，屋内只能容纳一张床和一个柜子，但是与住平房或合租楼上的房间相比，至少还能洗澡、上网，有一个属于自己的空间，冬暖夏凉。

根据北京市建委和民防局的统计，全市共有在用的人防工程5283处，用于出租经营的占30％左右，普通地下室则约有1.7万个，住在普通地下室和人防工程的人加在一起大致有100万，而经营者方军则对此怀有异议。按照他的估计，“北京包括地下、半地下、人防共4万个地下室，实际生活在地下的人，应该超过200万”。

北京的人口太多了，这是一个不争的事实。据统计，截至2009年年底，北京实际常住人口总数为1972.4万人，其中户籍人口1246万人，居住半年以上的流动人口726,4万人。在刚刚结束的北京市“两会”上，调控人口也是最为热门的话题之一。北京市“十二五”规划纲要草案提出，今后5年，北京要遏制人口无序过快增长。按照国务院批复的《2004年～2020年北京市城市总体规划》要求，到2020年，北京市实际居住人口应为1800万。

将人口控制在1800万，在北京大学社会学系教授陆杰华看来，几乎是不可能的事情。他说：“‘十一五期间，北京市人口以每年50多万的数量增加，未来只能通过逐步控制，实现有序增长。”

调控人口变得日益紧迫，散落在地表以下的住户成为首先被调节的对象。2010年12月6日，北京市民防局局长王永新在“海淀区利用人防工程为公益服务经验交流会”上表示，从2011年起，北京将用半年到一年时间，集中清退人防工程中的散居户，今后人防工程将逐步公益化，不用于经营出租住人。

“如果清一个街道，会让1万多人无家可归。为什么那么多人选择地下室，是因为地下室性价比高，他们住不起楼上的房子，这是一个社会必然的产物。”邹凯说。

在微博上，一个叫“我想有个小小空间”的人给学者于建嵘发了一条信息，希望能够引起他对此事的关注，乃至实质的帮助。“我是一名普通的地下室居住者，也是一名普通的外来人员。在北京有数百万人像我一样在地下居住，我们被称之为‘鼠族。而今年与我们日夜相伴的地下室空间将不再供人们居住……”在回复中，于建嵘这样写道：“为何不能给这些热爱北京又无处安身的人一个小小的空间呢?只要加强管理，做好防范工作，让穷人有地下室住也是一件好事吧。”

“鼠族”们从地下室撤离后，他们曾经居住过的地方将被用于社区公益活动的空间或设置停车场。近期，北京丰台区亦表示将投入2.4亿元资金用于腾空后地下空间的规范和装修、安置搬迁人员、合同补偿等。但是，经营者之中，还没有人被告知具体的补偿办法。他们只能在QQ群里发泄情绪，然后一次一次聚合起来，用上访的途径寻求局面的改变。

“找我的媒体有20家左右，外媒就有七八家，但我没有接受任何一家外媒的采访。”邹凯觉得，无论如何，他不想给自己的国家脸上抹黑。

这次上访之后，很快又有人被通知清空。经营者们感觉受到了敷衍。曾经互相视为竞争对手的地下室经营者们，在损失面前凝聚了起来，他们一个个除了迷茫，又还能怎么样?而那些“鼠族”群体则揣着不安，准备默默地离开，各自去寻找新的立锥之地。(文中部分采访对象使用化名)