保障房建设中房地产管理应注意的问题

廖红梅

摘 要：虽然保障房建设得到了各地政府的大力支持，而在具体的论证、建设过程中还是存在着诸多问题。其中，以建设中所出现的问题最为突出。如，保障房建设前的规划布局存在不足；建设中的工程质量存在不足；建设后的分配机制存在不足。为此，应在满足区域植根性、全过程监管，以及惠及大众的要求下开展房地产管理。

关键词：保障房；房地产管理；问题

保障性住房是指，政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。由此可见，对于保障房的建设不仅是目前房地产开发商的重要领域，更是涉及广大民众福利的民生工程。

伴随着国家对商品房市场进行的宏观调控，各主要大中城市的商品房价格，已出现向下微调的态势。然而，尽管这一态势呈现出可喜的一面，但仍使许多对住房存在刚性需求的家庭望而却步。在此背景下，保障房的建设便成为他们的唯一希望。根据笔者对目前我国保障房建设的现状所进行的调研，发现：虽然保障房建设得到了各地政府的大力支持，而在具体的论证、建设过程中还是存在着诸多问题。其中，以建设中所出现的问题最为突出。

由此，笔者结合自身的工作实际，就保障房建设中房地产管理应注意的问题展开讨论。为了细化问题，本文以“政策性租赁住房”为考察对象。

一、目前保障房建设面临的问题

保障房建设所面临的问题，仍需植根于各地的实际区情之中。本文将就几个普遍存在的问题展开阐述。具体如下所述：

（一）保障房建设前的规划布局存在不足

以“政策性租赁住房”来说，由于其本身存在着公益性的特征。因此，各地政府在开展建设规划布局时，往往缺乏充分论证。从而，在保障房修建好以后，受到配套设施缺乏、区位偏僻等因素制约，降低了保障房的居住效果。

对于以上问题的出现，可以从两个方面进行解读：

1．保障房建设还处于探索阶段。保障房建设对于我国各级政府而言，还属于新鲜事物。作为一项大型民生工程，保障房建设不仅是有助于维护本地正常的社会秩序，还是当地政府工作绩效评价的重要指标。从这两个方面来说，保障房建设在政策面得到了政府的支持。然而，现阶段对于保障房建设的内在要求，功能导向等关键概念还未充分界定。因此，便出现了以上不足。

2．保障房建设仍受商品房影响。承担保障房建设的主要力量，还是房地产开发商。诸多地方政府采取低价转让土地使用权，换取开发商修建保障房的承诺。这样一来，作为具有公益性质的保障房建设，必然“理性”让位于利润颇高的商品房建设。这样一来，以上问题的出现便不难理解了。

（二）保障房建设中的工程质量存在不足

目前，保障房建设中的工程质量存在不足，已是不争的事实。笔者将工程质量区分为两个方面：（1）房屋在用料环节的建设质量；（2）房屋在户型、朝向环节的设计质量。其中，前者无论是在保障房建设领域，还是在商品房建设领域多有出现。不难理解，作为公益性质的保障房修建，仍须占用开发商的建设资金。在现阶段宏观金融环境趋紧的态势下，必然使得开发商具有“机会主义动机”。关于后者，在缺少政府监督以及市场竞争压力的背景下，对于房屋户型和朝向的设计，难免会出现粗糙的现象。前不久焦点访谈就报道了这样一件事情，由于保障房的朝向不好，修好后仍鲜有民众入住。这样一来，就极大的浪费了社会资源。

（三）保障房建设后的分配机制存在不足

伴随着我国城市化进程的不断推进，诸多农村务工人员进入城市工作。并且，目前第二代农民工已逐渐成为打工群体的主体。在此背景下，保障房建设后的分配机制便出现了问题。从公平的角度来看，只要是对当地经济建设做出贡献的劳动者，都应享受到政策性保障房的福利。结果，事实却与之背离。这一事实，又违背了国家保障房建设的初衷。

二、对于保障房建设管理的内在要求

对于保障房建设而言的房地产管理，体现了政府主管部门运用公权力，对相关经济主体的引导与监管。基于以上所指出的三个问题，对其管理的内在要求可以从下几个方面入手。

（一）区域植根性要求

区域植根性要求是指，各地政府主管部门应根据各自区域的特点，来进行房地产管理。各自的特点包括：本地的人口数量、家庭结构、城市整体规划、平均工资水平等。惟有这样，才能有效满足政策性保障房的社会功能。

（二）全过程监管要求

相对于商品房的修建不同，保障房建设由于存在外部性特征，因此，开发商在修建过程中缺少足够的激励。为了规避以上问题的出现，政府主管部门应全过程开展监管。包括：选址规划、房屋户型设计，以及整体的施工过程。

（三）惠及大众的要求

惠及大众的要求，实则是指房地产管理中的“分配机制”。从目前各城市的政策反馈可知，诸多城市的政策性保障房还未惠及到本地的外来务工人员。与此同时，甚至本地一些有车一族还能同等享受保障房福利。改变这一现状，可以借鉴重庆市的经验，即同时向外来务工人员开放进入门槛；并且，整个申请、选号过程要公开、公平、公正。

三、房地产管理须注意的问题

结合以上两大部分的论述，这里便针对房地产管理须注意的问题展开讨论。具体，如下所述：

（一）应注意建设前的统筹规划

不难理解，保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括：各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。因此，保障房在建设前应首先满足这一大前提。同时，保障性住房具有较强的正外部性（社会公益性），这就需要将方便、适宜等要素引入保障房的布局规划中。具体而言，便是尽量做到周边配套设施的齐备，以及区位的相对优越。毕竟，入住保障性住房家庭户的收入，处于工薪阶层的中下水平。从而，政府不应在区位设置上增加他们的交通出行成本。

（二）应注意建设中的科学合理

关于保障房的具体建设过程，已超出了本文的主题。这里，笔者只是强调应注意建设中的科学合理性。具体而言，在房屋室内面积的决定、户型设计、朝向等方面，应与本地实际需求相契合。从现阶段所呈现出的问题不难看出，诸多入住保障性住房的人口“体弱多病”。因此，在户型设计的实用性上，以及朝向的合理性上应下工夫。对于建筑质量，则须在竣工验收时严格把关。

（三）应注意建设后的公平公正

保障房建设后的分配阶段，应做到公平、公正。这不仅是保障房建设的初衷使然，也是切实践行社会主义核心价值观的内在要求。若要做到以上两点，便须通过一系列的制度安排来实现。包括保障房入住条件、入住人群范围，以及日后的退出办法等。从目前的情况来看，关于对申请入住的审核环节容易出现纰漏，从而导致配置失效。因此，各地政府应增强对申请人员身份的真实性，进行核查的力度。

综上所述，以上便构成了目前房地产管理须注意的主要问题。当然，现阶段的问题还十分复杂，笔者仅就此文作为抛砖引玉之用。

四、小结

尽管保障房建设得到了各地政府的大力支持，而在具体的论证、建设过程中还是存在着诸多问题。其中，以建设中所出现的问题最为突出。如，保障房建设前的规划布局存在不足；建设中的工程质量存在不足；建设后的分配机制存在不足。为此，应在满足区域植根性、全过程监管，以及惠及大众的要求下开展房地产管理。具体而言，应注意建设前的统筹规划；应注意建设中的科学合理；应注意建设后的公平公正。

参考文献

[1]李璐.完善我国保障性住房制度研究[D].吉林大学,2011年4月.

[2]冯念一.对保障性住房建设模式的思考[J].建筑经济,2007,(8).

[3]杜静静.论我国政府在保障性住房建设中的角色定位[D].中国石油大学,2011年6月.