浅析房地产开发企业对项目的质量管理

蔡明

摘 要：工程质量是房地产项目的生命力，是判断工程项目优劣的最重要因素。工程质量的优劣直接影响项目的整体效果，决定着项目的成败。作为项目的建设主体，房地产开发企业扮演着其他参建各方无法替代的重要角色，善始善终应自觉以质量第一的工作理念，充分协调好相关部门的关系，严格做好各阶段工程质量的控制工作，以实现建设优质工程项目的目标。只有这样才能保证项目顺利成功实施，创造良好的经济效益和树立较好的企业形象。

关键词：房地产企业；项目；质量控制

21世纪，随着房地产开发市场的不断繁荣，不断规范，市场竞争亦越趋激烈，社会各层面对项目质量的要求也越来越苛刻。加之国家对房地产开发市场的严格监管，特别是2007年以来，全国各省市陆续开始启动住宅工程质量分户验收管理规则，房地产开发企业必将面临市场优胜劣汰的新一轮考验与挑战。在房地产项目的实施过程中，质量管理工作的意义和作用愈发凸显，房地产开发企业应始终坚持以质量控制为工作中心，始终把工程质量管理贯穿于项目实施的全过程，自觉接受质量监督机构的检查与监督，协调好设计、监理、施工等单位的工作关系，通过控制项目规划质量、设计质量、招标投标质量、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制等各个质量控制环节，达到控制工程质量的目的。

1. 项目规划方案阶段的质量控制

项目规划方案的质量是项目成败的前提，该阶段的质量控制实质上是项目大方向的控制。业内人士都知道规划是龙头这个道理，只有对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、人性化的、可执行的项目规划方案，才能为项目的顺利成功实施打下良好的基础。作为房产开发企业必须要具有行业发展的前瞻性，能够准确掌握市场行情，进而明确本项目的开发理念、市场定位。委托知名专业设计单位，按此定位进行方案设计，并进行多方案比选，不断优化规划方案设计。

2. 施工图设计阶段的质量控制

施工图设计工作是工程建设的基础性工作，是项目成败的关键。作为指导施工的技术性文件，设计的合理与否，直接影响工程质量。房产开发企业应高度重视设计阶段的质量控制，委托具有相应资质、业绩较好的设计单位进行工程设计，以提高设计质量。重视设计前期工作，编制好较详细、具体的委托设计任务书，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能细化、准确、完善，各专业协调统一，符合工程建设的需求，减少不必要的设计变更。

项目实施过程中，该阶段应尽量避免和减少，当项目进展到施工图设计阶段时，房产开发企业往往只要求进度(急于报规)，设计单位为了急于完成设计任务，忙于赶工，出现设计深度不够、专业不协调等设计问题，以至于在工程施工中或多或少会出现设计变更、影响项目进展、设计有误等问题。

3. 招投标阶段的质量控制

项目招投标管理是项目实施过程中相当重要的选择性环节，是项目成败的保障。作为房地产开发企业应重点从以下三个方面做好质量控制工作：

(1)重视资质审查：工程招投标时，注重对施工单位资质的审查，包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等多个方面。审查施工单位是否具有类似工程施工的经历和经验，在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题，是否发生过质量事故等。

(2)重视在建项目的考察工作:在实际工程招投标中，挂靠单位资质的现象屡见不鲜，以至经常出现名不副实的情况，施工过程中也会经常出现劳资纠纷、农民工工资不到位等问题。考察过程中，一定要勤观察、多提问、善思考，认真分析投标单位的实际经济实力、技术力量等，以确保投标单位资质与实际能力相符。

(3)重视合理价中标:在实际工程招投标中，有些房产开发企业为了节省造价，往往采取没有标底，低价中标的方式，以至出现低价中标，高价索赔的现象，最后不仅没节省造价，反而多花了钱，同时还浪费了大量人力、物力，拖延了工期。

4. 施工阶段的质量控制

施工阶段是项目质量形成的决定性环节，决定着项目的成败。此阶段房地产开发企业应把对监理单位、施工单位的行为质量及项目实体质量作为质量控制的重中之重。

(1)对监理单位的质量控制。建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。

(2)对施工单位的质量控制。通过招标，选定具有相应资质的施工单位从事工程建设，签订工程施工合同。房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。工程监理依据监理合同对工程项目实施全过程、全方位的监理，施工单位的工程质量活动完全处在监理控制之中，通过控制人员、材料、机械、方法工艺和影响工程质量的因素，达到控制质量的目的。通过现场质量检验、落实检验方法，参与分部工程、隐蔽工程验收等措施来控制工程建设质量。定期或不定期组织由参建各方人员参加的工程质量联合检查，发现问题，及时处理。成立督察组织，随时对建设工程质量实施督察，防止质量事故的发生。

5. 竣工阶段的质量控制

竣工验收是工程施工全过程的最后一道质量关，也是工程项目质量控制的总结性工作，是全面考核项目施工质量的必备环节。竣工验收前，房产开发企业应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程分户验收工作，不能重形式、轻内容，更不能走过场。对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照竣工验收程序进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期整改。

6. 缺陷责任期的质量控制

缺陷责任期是工程内在的、隐蔽的质量问题容易暴露的时期，通过试运行，有些质量问题会暴露出来，形成质量缺陷。在实际工作中，要加强这一阶段的质量控制，定期或不定期进行质量回访，发现问题，分析原因，明确责任，限期整改。对各种修补工作进行监督、检查和验收，保证修复质量，向运行管理单位移交一个合格的工程。

7. 信息反馈期的质量控制

信息反馈期是指项目完成后，对整个项目实施各阶段质量问题的汇总、整理。房地产开发企业不是做完一个楼盘交给业主、物业，就完成了任务，完成一个项目，只相当于是完成一幅作品，每幅作品都会有不足之处。作为房地产开发企业，要善于不断总结，不断提高。在以后的项目运作中有效克服不足，才能够使自己的项目愈加完善、完美，企业也才能不断进步、不断发展、壮大。

8. 房产开发企业的内部管理

房地产开发企业在项目实施过程中，不仅要做好各项对外质量控制工作，同时也要不断的提高内部管理水平，以满足项目实施的需求。

(1)加强培训、学习，提高企业全员素质。房产开发企业在日常管理过程中，要加强质量管理人员对法律、法规和业务知识的学习，不断改进工作方式和方法，逐步提高管理人员自身的业务素质和管理水平，满足要求日益严格的工程建设的需要。

(2)提高工作要求，企业各部门积极配合。定期召开由各部门主要负责人参加的质量管理会议，使各部门明确控制工程质量是工程建设的根本目的，提高各部门的质量意识，调动各方积极性、齐抓共管。各部门要树立全局意识，为项目的实施建言献策，各司其职。

结束语：

综上所述，项目工程质量形成于项目实施的各个阶段、各个环节，质量控制贯穿于项目实施的全过程。房地产开发企业只有踏实、认真地做好各个阶段的质量控制工作，提高对外、对内管理水平，才能建造出优质的精品工程。