楼市:诡异的拐点

崔晓火 周政华

12月初的北京城，天气仍变化多端。前一天还降下初雪，第二天却迅速晴朗。

11月30日晚7时许，中国人民银行宣布从12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

尽管对于本次信贷松动的解读各有不同，但是对于楼市来说，天提前有了一丝“亮”光。市场里的资金流动似乎也在预示着答案：在存准率下调次日的股市中，房地产板块流入了超过11亿的资金，资金流入甚至比银行板块还高。再加上地方政府各出奇招，楼市，这一无数主体进行博弈的主阵地，是否隐隐有拐点即将出现？

降价促成成交量？

与市场上的资金一样，刚性需求下的购房者也蠢蠢欲动。这股热情配合着房地产商的打折促销手段，正推动着不振的楼市从一线城市的郊区开始回暖。

12月3日，北京通州区南六环外的待售项目合生世界花园售楼大厅里人头攒动，这种火爆的情景已经数月没有在北京的楼市中出现，仿佛时间回到了没有限购、限贷的楼市。尽管项目的位置远离主城区，但是时逢周末，在售楼大厅，看房者热乎的呼吸和暖气交织，让人感到窒息。

这一处由北京龙源顺景房地产开发有限公司开发的项目，主要的房型为50～70平方米的精装小户型公寓和90～150平方米的精装平层两居和三居，销售价格均为9980元/平方米起。

位于北京大兴区的龙湖时代天街项目，销售的活跃程度也是如此。11月19日，该项目一期开盘时，以98平方米的三居室为主，均价为11800元/平方米，当日200多套房源全部售罄，创下近半年来城南区域首个“日光盘”纪录。

价格便宜，是合生世界花园销售火爆和时代天街一期“日光”的主要原因。据12月1日中国指数研究院发布的11月全国百城住宅交易统计，万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海等重点城市的部分远郊项目降价幅度均已超过20%。另外，远郊区县的价格进一步下降。在北京的通州区，住宅成交均价已经自今年7月起连续5个月下降，最高降幅超过20%，部分项目的成交均价与年初相比跌幅达25%。

随着促销手段范围由远郊向主城区扩散，加之二手房市场预期价格的下降，数月来在交易量为零的边际上徘徊的楼市，成交量开始慢慢复苏。

此时，楼市的走向也成为近期市场争论的焦点。在中国社科院金融研究所研究员易宪容看来，楼市“拐点”何时到来，不但取决财税政策调整和金融信贷政策，更取决于对房地产市场的定位。

“分析对房地产市场的发展趋势要看三个重要的信息，第一看政府出台的新政策，比如住房按揭贷款政策对房地产市场起到最重要的作用；第二个看税收政策，比如物业税、住房补偿等；第三要看政府部门对房地产市场的定位，到底是允许房地产市场的投机炒作，还是只把住房作为消费品去除其赚钱的功能”，易宪容强调。

11月25日，在北京购房者躲避限购的“首选”河北廊坊市，国务院副总理李克强在考察保障房建设时，再次代表中央政府强调楼市调控将持续。他说，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，明年还会继续实行目前抑制房价过快上涨的政策。

目前，住房和城乡建设部已建议地方政府，不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神，对于执行了一年的限购政策予以继续。广州、深圳等地方政府已表态，将在2012年延续当前的限购政策。

住建部政策研究室副主任王珏林告诉《中国新闻周刊》，目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼市调控的重点是防范房价反弹。

“一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦,限购、限价政策应当是长期的调控任务,停限需要外部环境的支持。” 王珏林表示。但是，感受到地方财政压力的地方政府，是否能彻底执行这一政策，目前尚不得而知。

利益捆绑：开发商与地方

冷暖鸭先知。地方政府似乎比有刚性需求的购房者还要敏感。

11月以来，北京、武汉房管局出台新规重新制定豪宅标准，上调了普通住房的价格范围，扩大了契税优惠范围。这一举动虽然没有触碰限购的“高压线”，却间接地为房地产市场松开了一道锁。

以北京市11月25日发布的新政为例，由北京市住房和城乡建设委员会调整后的税收优惠政策“普通住宅”标准规定，享受优惠政策的普通住房，平均交易价格为2010年北京市住房的平均交易价格（每平方米建筑面积18000元）。而北京市主城区内的平均房价为每平方米3万元上下，新樓盘集中的三环到六环之间，房价也维持在北京市的成交均价每平方米19500元左右。

北京市住建委表示，调整后的新政策将惠及全北京大部分购买者，将有七成的购房家庭享受到从几万到十几万不等的税收优惠。

而在成都，地方政府尝试的“变相宽松”则被叫停。自11月12日开始,其房管局网签合同管理系统曾一度显示,商品房限购初期审核，调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查,然后上传至房管局备案。监测数据显示,成都市主城区11月14日至20日商品房成交约1700套,较前一周上涨约16%。

一方面是开发商选择降价，一方面是地方政府选择惠及购房者。两方面的合力，客观上促成了同一个结果，便是让楼市起暖。

根据北京市房地产交易管理网的数据统计，尽管11月份北京全市新房成交均价为19598元/平方米，与今年房价最高点时相比，房价跌幅已达21%，但新房成交量却达到了6683套，环比上月大幅上涨22%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，开发商以价换量，降价促销的市场策略，在11月收到了明显效果，主动降价的项目逐步得到购房人认可，成交量明显回暖。

他还表示，近期存款准备金率的下调，市场资金流动性的增加，给购房人尤其是首次购房人贷款购房带来了利好。再加上普通住宅价格标准的上调减少购房人的契税支出，因此随着购房人出手意愿的逐步增强，年底新房的成交量还将进一步回暖。

目前的局面似乎可以与三年前的楼市低谷相比。2008年7月份，全国楼市一片低迷，“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。此后不久，西安、芜湖、苏州、成都等地便陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外,部分城市还出台了减免税费或者直接给予财政补贴等政策,少数城市则以购房入户作为吸引。

调控与保增速的矛盾

面对房地产市场，政府的选择并不多。房地产行业投资速度的减慢，显然已经影响到了固定资产投资为主体的经济全局。无论是采购经理人指数，还是12月中旬中央经济工作会议期间即将公布的11月份经济增速，显然都会受到“连累”。

银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，这是中国人民银行发布的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》的内容。但该报告还称，部分银行代表认为，房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售，以及抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

“地方政府无法承受超过20%的房地产价格下滑，宏观经济难以承受超过25%的房地产价格回落”，《中国宏观经济分析与预测报告（2011～2012）》报告课题组成员、中国人民大学经济学院副院长刘元春11月19日表示。

他还认为，按照地方政府对于土地财政需求和中央政府对于宏观经济增长速度需求的双向分析，这将决定，到明年二季度时，地方政府能否使用“暗渡陈仓”的手段放松房地产市场，以及到三季度时，中央政府是否将缓慢放松限贷政策，并采取一系列对冲政策，最终做出放松限购的政策调整。

包括央行货币委员会委员李稻葵和夏斌在内的经济学家皆认为，货币政策微调不是简单放松银根和总量政策，微调也不是放松房地产调控，但“房地产调控整狠了也要出事，要防止房价短期内自由落体式下滑”。

面临极其复杂的经济局面，中央行政高压能否起到调控楼市，是一个不小的挑战。

目前，住建部主导的保障房建设在中央政府的强力监督下勉强达到开工目标。但保障房能对楼市调控起多大效用，目前仍不清晰。此外，正在探索的房产税以及城镇个人住房信息系统正在部分城市进行试点。然而何时在全国推广，也遥遥无期。

“只要地方政府对房地产的冲动仍在，那么房市的回暖就会早晚出现。你我对房价继续下降的预期可能只是一厢情愿”，一位银行内部人士告诉《中国新闻周刊》。

12月1日，光大证券在提供给客户的存款准备金下调分析时指出，“虽然尚不能得出政策完全转向的结论，但我们已深刻体会到，相比中央，地方政府对于地产带来的负面影响感受要敏感和深刻得多。我们认为，未来几个月房地产行业将面临地方微调政策不断以及信贷相对宽松的局面，楼市表现将有所恢复。”

可以预料的是，一些看不见的博弈仍将继续，而市场中的最大主体购房者，仍然不是这一博弈的主力军。