老住宅小区多元化管理模式探析

张海亚

(江苏城市职业学院，江苏 南京 210036)

随着我国经济的发展和房改政策的不断推进，老住宅小区原来行政性、福利性的管理模式已不适应新的形势，而市场化的物业管理在老小区的实施过程中产生了诸多问题和矛盾。老住宅小区的管理问题已成为一个迫在眉睫的课题。

1 老住宅小区的界定

老住宅小区是相对“新建小区”而言的，是指开发较早的住宅区。按建成时间大致可分为两大类:

一类为上世纪70－80年代中期建造的一些住宅小区，基本上都存在基础设施配套不完善、环境绿化不足、工程质量粗糙、使用功能不全等问题，影响了群众正常的生活秩序和生活质量，居住在这里的居民反映强烈。

另一类为上世纪90年代以后新建的部分住宅小区，虽然居住条件和配套设施得到了一定改善，但缺乏有效管理，使得小区内部违章搭建四处蔓延、设施设备残缺老化、道路破损坑凹不平、建筑立面破旧杂乱。

2 老小区居民对物业管理的矛盾心态

根据笔者对某老住宅小区部分业主调查统计，在回答“您认为贵小区是否需要物业管理”这一问题时，老住宅区住户中60%的人选择“有需要”，24%的人选择“无所谓”，只有16%的人选择“无需要”。这说明大多数老小区住户具有引入物业管理的愿望，对规范的物业管理能给小区带来的好处有着清醒的认识。在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，老小区住户普遍紧捂钱袋，态度消极。根据问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理的仅占38.6%，50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。所以要在老住宅小区引入物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。

3 实行多元化管理的理论分析

按照马斯洛行为需求理论，人类的需求是有层次性的，在不同时期、不同发展阶段，呈现不同表现形式，马斯洛将人类需求层次分成五层，即生理需要、安全需要、感情和归属的需要、尊重的需要、实现自我价值的需要。从上到下，需求层次逐层降低，呈梯形分布，如图1所示:

图1 人类的需求层次

需求层次理论在物业管理领域具有现实指导意义，以人们住房需求为例，住房的需求可分五个层次:满足起码生存空间需求;对住房功能分割和对水、电、气、暖配套的需求;对住房环境的需求(包括内部和外部环境)，其中对外部环境的需求表现为希望住所周围环境整洁美观，公共设施配套，交通便利等;对住房服务的需求，实际上主要是指对物业服务产品的需求;对住房品位的需求。

从我国目前业主的经济实力及其由此而形成的对住房的需求来看，工薪阶层业主基本上处于第二、第三层次，高收入阶层有可能达到第四层，购买高档物业的业主则基本处于第四、第五层次。也就是说，目前我国真正有能力购买全方位物业管理服务的阶层是高档房产主和工薪阶层中的高收入者，而广大的工薪阶层中的中低收入者以目前的经济实力，事实上还无力购买全方位的物业管理服务。

由于受经济条件的限制，大部分老住宅小区的业主需求层次还处在较低状态，低层次需求决定这部分业主目前只需要居者有其屋，对物业管理的认识只是停留在打扫卫生、看看大门阶段，要求这些业主享受超值、星级服务是不太可能的。在这些小区推行现代物业管理将造成许多解释不清的误解，也使这些小区的物业管理企业背上了沉重的负担。因此，老住宅小区应该根据居民自己的承受能力、需求选择相应的物业管理服务，体现物业管理市场的多元化，满足居民的不同消费需求，避免出现“物业管理超前，业主不理解，物业管理工作无法开展”的问题。

4 老住宅小区管理模式

由于老住宅小区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施、居民的需求层次方面差异很大，管理模式也应该多元化。

4.1 房管所物管处管理模式

公房住宅区采用此种管理模式，它是由房屋所有权单位或房管部门组建的房管所以居住物业管理服务性组织来实施管理。住户没有所有权，只能使用房屋，并象征性的交纳一些租金，房管所下设维修部门对房屋进行维修，联合市政有关部门处理生活垃圾，相关费用由政府财政拨款，住户不需要承担任何维修清洁费用。

这种管理模式能够利用房管所的丰富信息资源，发挥房管部门的管理经验和技术专长，对房屋进行科学的管理，保持房屋的完好率，并且具有政府强大的技术支撑和经济支持，住户比较安心、省心。但是同时也使国家、政府背上了沉重的包袱，财力不够，只好在管理上放松，最后导致房屋“一年新、二年旧、三年破、四年烂”的不良局面。

4.2 社区管理模式

一般是以街道办事处为主成立居住物业管理委员会对小区进行管理。由于住户的消费水平和观念的滞后，比较适应计划经济时代政府全权负责的模式，一时无法接受物业管理这种有偿服务、专业管理的理念，因此街道作为政府下级代表对小区进行管理。

这种模式下的管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，并且具有很强的制约性。而且政府基层组织的稳定有利于小区管理的长期性和稳定性。缺点是管理内容较简单，一般主要集中在垃圾清理、看守门户、联系房屋维修、协调邻里关系等方面。

4.3 单位自管模式

这种模式是在计划经济与市场经济相结合体制下产生的，是我国经济体制改革的过渡型产物。主要是一些大型国有企业建造一大片职工生活小区，按照一定的优惠条件内销给本单位的员工。单位员工享受这种福利待遇，以较低价格入住小区，但房屋所有权部分商品化，由企业内部组织物业管理部门对其实行综合管理。虽然住房制度改革后，取消了福利分房制度，原属于企业内后勤部门的物业管理处改制成独立核算、有偿服务的企业，但是服务管理的对象仍然以本单位职工和本单位房屋为主，不会对外拓展业务、接管楼盘，基本还属于单位自管模式。管理的经费来源是企业福利基金，比较充裕，房屋一般可以得到及时维修;缺点是管理内容单一，主要包括房屋维修管理、环境卫生管理、保安管理等，基本上不提供大众化便民服务。

4.4 “四位一体”共管模式

在目前物业管理还未真正市场化的背景下，一部分行政式、福利型的管理模式向专业化经营型管理模式过渡，由业主委员会、居委会、物业管理公司、社区党支部，四家联合组成管理委员会，联合形成“四位一体”的管理方式，对小区实施统一管理。这种管理模式结构如图2所示:

图2 “四位一体”共管模式结构

其各自的职责:小区党支部在社区党委的领导下负责本小区党建工作和指导、协调小区各组织履行职能。小区业主委员会由业主代表大会民主选举产生，负责维护全体业主的合法权益，检查、监督物业公司的管理和服务工作。社区居委会在小区党支部的领导下，承担小区的卫生绿化、治安调解、文体教育、计划生育等事务性工作。物业公司依据与业主委员会签订的物业管理合同承担小区园林绿化、保洁、治安、公用设备运行维护等物业管理和服务工作。

4.5 专业化物业管理模式

专业化模式是物业管理公司对小区物业实施专业化、社会化、规范化管理的运作模式。业主通过业主委员公开选择适合自己社区的物业管理公司来负责社区的服务工作，通过物业管理合同确定双方责权利关系，并处理社区的物业服务工作和日常服务中出现的问题。“业主出钱，物业公司服务”，物业管理公司的管理与服务是有偿的，实行保本微利的有偿性收费。

物业管理公司完全自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展。服务内容、范围、方式专业化;拥有专业化核心团队，能够提供专业性强、符合广大业主需求的服务;管理手段先进，大量应用现代高科技产品，广泛实现小区智能化管理，管理方式灵活多样。

5 结论与政策建议

5.1 老住宅小区不能单纯推行市场化物业管理模式

城市老住宅小区搞物业管理，要尽可能因地制宜，从实际出发，不可一刀切。应根据业主的需求层次和消费心理，突破单纯的市场化物业管理模式，采取房管所成立的物管处管理、社区管理、单位自管、“四位一体”共管、专业化物业管理等多元化管理模式。

5.2 政府在解决物业管理纠纷问题上应发挥积极作用

虽然政府在货币分房政策取代福利分房政策后已经不再负责城市居民的住房分配及其管理问题，但这并不意味着政府可以完全放手。政府除了要切实履行对物业管理行业的监管作用外，在必要的时候仍然需要直接承担和干预小区的物业管理活动。

［1］黄安勇.现代房地产物业管理［M］.南京:东南大学出版社，1996

［2］林文.加强旧住宅小区物业管理的对策［J］.城市开发，1998(9)

［3］胡国鹏.老小区的“准物业管理”［J］.社区，2005(8)

［4］张海亚.南京市老住宅小区物业管理现状调查及对策研究［J］.现代物业，2009(1)

［5］曹琳剑，郭伟.旧区物业城市基本模式设计［J］.河北工业大学学报，2005(2)