房地产项目环境影响评价的若干思考

冯昭华



房地产项目环境影响评价的若干思考

冯昭华

福建省环境保护设计院

该文根据项目自身及其对环境影响的特点，阐述了房地产项目环境影响评价的内容及重点，列举了环评过程中遇到的一些典型问题，在对其分析的基础上，提出了相应的对策和建议。

房地产 建设项目 环境影响评价

0 引言

近几年来，随着人民生活水平的日益提高，人们不仅对住宅质量要求提高，对小区居住环境、办公楼环境也力求环境优雅、景观优美，对酒店宾馆的服务项目、档次要求也越来越高，房地产业已快速成长为国民经济发展的先导性和支柱性产业。与此同时，环境保护管理部门也对房地产行业开发建设项目的环境影响评价提出越来越明确的要求。

由于国内房地产项目的环评实际开展时间较短，相关的技术评价方法不够成熟，评价经验不够丰富，缺乏对有关环评数据的积累，公众对房地产项目的环境影响特点了解不多等因素，使得在该类项目环评中还存在一些问题，下面就房地产项目环评中常见的几个问题作简要分析。

1 房地产项目环评中常见的几个问题

1.1 关于项目选址占地的合法性问题[1]

近几年来，房地产开发速度加快，许多项目的开发均不同程度地涉及到了原有的农业用地或其他性质用地，因此项目选址占地的合法性就显得十分重要。

根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，房地产项目的选址首先要符合城市总体规划，即建设范围应在城市总体规划中已经确定的居住用地范围之内，禁止在规划的绿地、基本农田、文物保护区等其他用地范围内进行房地产开发；同时，房地产的开发用地性质应当符合国土资源部门审批的土地性质，也就是说，房地产项目用地应符合规划和国土资源管理部门的要求。

1.2 关于项目用地的原有使用用途情况[2]

随着经济的发展，调整城市布局、土地使用性质变更越来越频繁，一些原来的工业建设用地由于污染等原因进行了搬迁，原有用地作为城市居住用地进行房地产开发，如果对原有工业（特别是一些污染型工业）用地不进行认真的调查、处置，则将存在着潜在的环境影响，可能会对将来入住居民产生不良的影响。

为了防止建设用地性质变更可能带来的污染隐患，原国家环境保护总局办公厅发布了“关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知”（2004年6月1日），要求所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位，在结束原有生产经营活动，改变土地使用性质时，必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析，报送省级以上环境保护行政主管部门审查，并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案。

房地产项目评价过程中对项目建设场地进行原有使用用途的调查非常必要，要通过进行现场实地调查和环境质量现状监测，尽可能避免上述问题的发生，避免产生环境纠纷。

1.3 主要环境影响问题及其防治措施[3,4]

1.3.1施工期

1.3.1.1 施工弃土

施工弃土可根据挖、填方量平衡计算弃土产生量，落实弃土堆存场地，分析弃土运输线路合理性，并提出防护措施。

1.3.1.2 扬尘

房地产开发项目基本上都在市区内，周围居民区等敏感点较多。施工区的现有建筑拆除、场地清理过程以及拆除垃圾的清运过程会产生扬尘。采取的施工现场环保措施包括：采用高围墙遮挡、定时水雾喷洒降低施工场地扬尘、施工物料及临时堆土采用苫布遮盖或室内保存、配置工地细目滞尘防护网、文明施工等，这些措施可使施工扬尘影响降到较小程度。

1.3.1.3 噪声

施工噪声是暂时的，但它对环境影响较大，是居民投诉较多的环境问题之一。因此，必须采取噪声污染控制措施，把施工噪声控制在国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准之下。施工噪声控制措施的重点在于施工期管理，如严格遵守施工时间，夜间和午休时间不施工等管理措施。与此同时，对锯、电刨等高噪声设备，应进行合理布局，并对其采取屏蔽、加设隔声罩和隔声墙、作临时的隔声、消声和减振等综合治理，或远离居民区进行异地加工。

1.3.1.4 污水

施工期污水主要包括少量的施工污水和施工人员生活废水。

施工中混凝土搅拌系统和沙石料冲洗以及混凝土养护等过程将产生少量施工污水。此类污水的特性是悬浮物浓度较高，SS含量高达300~1000mg/L。在房地产项目环评中应该要求施工单位建造临时废水处理设施，对施工期间的施工废水进行处理达标后，尽可能回用，实现污水的零排放。

对于施工人员生活废水的处理，可根据施工场地的不同情况采取相应的措施，如位于城区的可进入污水管道，位于农村的可采用旱厕等方式。

1.3.1.5 生态影响

房地产项目在建设前，应明确项目建设过程中破坏绿地、农田及砍伐树木情况，提出生态补偿措施。建设项目绿化面积及绿化率应满足城市绿化条例规定的要求，在考虑绿化面积、绿化率、植物种类、单位面积乔木数、立体绿化的同时，还应注意绿化布置的功能性(实用、经济)，水体、树木等的亲和性，植物的多样性等，达到景观、生态、吸尘、降噪的作用。

1.3.2运行期

1.3.2.1废气

南方地区，房地产项目运行期的废气污染物主要来源于地下停车库集中排放的汽车尾气、餐饮产生的烹调油烟等。

对于地下停车库集中排放的汽车尾气，主要的防治措施是采取良好的换气、通风和排气等，同时可辅以必要的过滤措施。由于餐饮产生的烹调油烟不易处理，对住宅小区的影响较大，容易引发住户与店户的纠纷，故不宜在小区内设置餐饮店，在环评中应突出此点。

1.3.2.2污水

房地产项目运行期的废水污染源主要来至洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。根据项目性质、特点，进行相应的水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。

对排入城市污水处理厂的污水，其排放水质要求满足污水处理厂入水水质要求；若污水无法进入城市污水处理厂，项目应考虑建设污水处理站，并依据建设项目性质、规模，确定中水回用处理方案。对于分期报建的大型房地产项目，在环评中应明确污水建设的期限，或与现有开发项目污水处理的依托关系等。污水处理及中水回用设施应在项目建设过程中同时设计、同时施工、同时运行。

1.3.2.3噪声

房地产项目的噪声污染主要来至空调、冷却塔、风机、水泵等设备的噪声及社会噪声。提出公建配套设备噪声的防治措施，采用合理布局、吸声、消音、减振等方法减小噪声对居民的影响。为避免公建设施建成后，使用功能改变而产生扰民现象，环境影响评价中需明确项目商业网点数量、规模、位置、用途等情况，限制商业网点的使用范围。

为了避免住宅小区内地下设备间噪声振动扰民问题的发生，开发商应尊重消费者的知情权，在其购买房屋前先让其了解风机间、水泵房等配套设施在小区内的分布情况，以及上述设施与其所选建筑及所在楼层的关系。

1.3.2.4 固体废物

房地产项目运行期的固体废物主要是居民的生活垃圾。采用类比分析法或统计法估算固体废物产生量，明确固体废物排放去向。确定运营期生活垃圾、污水处理产生污泥处理方案。

1.4 绿色房地产评价问题

随着居民对居住环境质量要求的不断提高，以及考虑生态平衡、资源的有效利用，积极创建生态环保模范小区，根据房地产建设项目的性质和特点，应着手研究制定绿色房地产的生态量化指标及其评价体系，用绿色房地产评价标准确定项目绿色房地产水平。

评价标准的内容应包括选址和规划、交通状况、园区绿化、清洁能源利用、水环境、大气环境、声环境、日照条件、材料与资源的利用等多个方面。

1.5 其他环境影响问题

对于高层建筑，须关注高楼风、光遮挡和光污染等对交通安全及周围居民生活的影响，应提出相应的污染防治措施。

注意房屋装修所带来的环境污染及噪声扰民，应推广精装修房，加强装修管理，控制装修时段。

项目建设若涉及到文物保护地区或风景区，选址上应考虑是否符合文物保护或风景名胜区的有关法律法规，原则上应先考虑规划布局的调整再考虑上措施，并从景观方面进行评价是否和谐、可行。

此外，如项目区周边存在微波发射塔、高压线、变电站等电磁污染，在评价过程中要分析上述污染源对建设项目的环境影响，并提出具体的防护措施，必要时应提出规划调整。

2 结语

房地产项目既是污染源，又是被保护的对象，其对环境的影响具有两重性。在环境影响评价过程中，依据项目特点和周围环境状况，全面、综合地考虑分析房地产开发所带来的主要环境影响，才能使房地产项目环评工作得到比较客观，真实的评价，使项目评价工作真正为项目服务，有利于为项目建设单位的决策提供合理化、科学化建议和要求，减少或避免环境污染纠纷，也有利于房地产项目环境影响评价工作日趋完善。

[1] 姜文胜,吴少林,等. 关于房地产项目环境影响评价工作的思路和要点[J]. 南昌航空工业学院学报:自然科学版，2006，20(4):77-81.

[2] 罗春等. 关于房地产开发项目环境影响评价的初步探讨[EB/OL]. http:// www.mypm.net/articles/show_article_content.asp?articleID=1137&pageNO=2

[3] 国家环境保护总局监督管理司.中国环境影响评价培训教材[M].北京：化学工业出版社，2001.

[4] 赵红波. 房地产开发建设项目环境影响分析[J]. 北方环境，2004,9(5): 68-70.