西安高端房地产市场细分分析

邢益平， 王念东

(陕西科技大学管理学院， 陕西 西安 710021)

0 前 言

随着我国经济发展水平的提高和城市化进程的加快，人们对住房的需求和品位也在不断升级，住房档次的提升象征着身份、地位的提升，富裕阶层的激增一直在刺激着房地产业的高端消费.

受全球金融风暴和国内宏观调控的双重影响，我国房地产业遭遇到了自20世纪90年代以来最严峻的局面，这对中国房地产业而言是一个考验[1].当传统的房地产已经不能从盈利方式到经营模式上给人们带来太多惊喜的时候，高端房地产良好的抗风险能力逐渐成为了投资者、行业从业人员和理论研究者关注的焦点，也成为了房地产企业曲径通幽的一种有效方式，为企业的生存和发展提供了更大的遐想空间.

1 西安房地产业宏微观环境分析

2009年12月，陕西省政府在《陕西省土地利用总体规划(2006～2020年)》中延续了以往规划的土地利用战略，提出了加快建成铁路、公路交通网络，推进关中-天水经济区建设的构想，同时将打造以西安大都市圈为中心的关中城市群，将把以西安为中心的内线交通和外线交通有效地结合融汇在一起，将西安高新区、空港、国际港务区、浐灞生态区以及西咸新区等版块串联在一起，形成两环相接、大环包容、环内成网的态势，这将会极大的提升城郊各组团的可达性，促进片区房地产市场的发展.

表1 2010年西安市各物业成交面积及均价一览表[2]

西安房地产行业近几年来表现出“整体市场需求大，中低端市场竞争日趋激烈，高端市场相对宽松”的发展态势.在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略的指导下，西安城市规划进程顺利，区域规划、板块规划带动了城市全面升级，从而使西安房地产市场供需增幅均有大幅度的回升.作为国家打造的3大国际化都市之一，身居二线的西安市房地产市场具有很大的发展潜力.以2009年为例，西安商品房市场销售再创历史新高，全年销售达13 369 794 m2，较2008年增长了近一倍，创造了18年来的单年最高水平(表1).在众多的房地产产品中，高端房地产以其超强的抗风险能力而备受开发商青睐，发展迅速.

2 西安高端房地产发展现状

2.1 高端房地产的产生及定义

高端房地产是伴随着国民经济迅速发展而从房地产业中延伸出来的新市场[3].中国经济的快速发展催生了一批以企业高管人员、私营业主、海归、商贸金融人士、外籍人士、房地产业内人士、文艺界人士、能源类从业人士等为代表的高收入人群，普通住宅、商铺已不能满足这群人士对住宅的要求和投资的需求，他们对周边及住区内景观环境、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理、商业人脉等方面要求较高，所以一些以别墅、高档社区、高端商铺、高端写字楼为代表的高端房地产项目便应运而生.

广泛义的高端房地产，是指好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的房产产品，这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户对于上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征[4].

2.2 高端房地产产品实现形式

高档住宅，从产品本身来看是指户型超过140 m2、容积率低于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅项目1.2倍的豪宅.随着房地产市场逐渐进入品牌竞争时代，高端住宅通常为市场满意度较高的知名企业所开发的优质楼盘.

高端商铺，通常位于商业区或城市人流量较大处，该地段有商业运营所需要的大量客户，商业氛围良好，此类商铺价格通常为相同地段住宅的两到三倍，甚至更高.

商务地产，指面向公司的商务活动以及商务需求所产生的不动产，通常位于商务区或城市交通便利处，它的本质是服务业，包括写字楼、商务公寓等，商务地产在整个房地产市场上一直属于高端产品.

3 西安高端房地产市场分析

3.1 西安高端房地产消费者需求分析

按照购买目的，可以划分为长期居住、旅游渡假、投资理财、商务活动4类.其中，长期居住占74.1%，旅游渡假占12.66%，投资理财占3.38%，商务用途占1.69%，其余目的不详占8.1%.

按购买人群分，金融、保险、法律、会计、广告、贸易、商业等服务行业的人群是购买高端房地产的主力军，占到65.4%；其次，IT业、生物、医药、挖掘、冶炼等制造业占到22.8%；其余大约11%的人群为娱乐业、体育界、教师、医生、政府机关人士.

按年龄层次划分，40岁至50岁的是购买高端房地产的主流人士，这个比例占到高端房地产市场的52%；31岁至40岁年龄段的购买人群为35%；51岁以上的占8%；30岁以下的占5%.

按地理区域来源划分，山西、陕北富裕阶层是西安高端房地产的主要消费群体，占到51.2%；在一线城市工作的返乡陕西人和西安本地高端阶层，占到23.4%；外地投资客等其他占据25.4%.目前，西安市场每平方米万元以上的高端房地产在南部的曲江板块与北部张家堡行政中心板块居多，同时这两个区域也是外地买家最为钟情的地区.

3.2 西安高端房地产区域板块分析

城东区域，去年数据显示，普通住宅的销售总量占整个城东区销售总量的97.44%，商务地产、写字楼、别墅等高端地产成交量较少，这也是制约城东区域商品房量和价格上涨的主要原因.

城南区域，去年总的地产成交额度为355.63×104m2，环比有大幅增长.高端地产占到市场份额的11.9%，这个区域是西安的文化区，大专院校、科研机构、党政军机关密集，在城区规划、公共设施、生态环境等方面居于全市前列，为本区发展提供了条件.预计未来南三环区域、曲江区域、韦郭航天基地、郭杜教育产业基地和长宁新区会是开发的热点区域.

高新区域，高新区是西安最近发展起的具备现代化建设规划和快速增长的区域，高新区二次创业CBD核心区域是高新区的扩张、城市规模的向外推进的新兴区域，地产巨擘云集，高新管委会入驻、中央商务区未来新城市带的打造都使得二次创业的区域充满了吸引力，高端地产市场前景“不可小觑”.

城西区域，由于传统的城西区域房地产市场发展相对其他城区比较缓慢，可开发土地资源有限，客户购买力不足，但本区地产热点仍处于泛高新版块，唐城墙遗址公园，世纪金花高新购物中心、奥林匹克中心等生活配套设施应有尽有.本区的高端房产较少，普通房产占据了房产销售的绝大部分，所以本区高端市场仍有较为广泛的市场容量.

城北区域，去年城北区总成交面积为3 545 712 m2，其中普通住宅达到了3 389 053 m2、商务地产94 101 m2、写字楼57 659 m2,总销售面积环比增长122.6%，成为与城南区争夺商品房销售“冠军”的唯一城区.随着市政府搬迁、地铁、道路等设施的建设和发展，北区的发展速度会很快，在高端市场发面具备很强的潜力.

城内区域，整体的房产发展成稳定的态势，土地利用近乎饱和状态，预计城内区域商品房市场销售价格依旧在高位运行，而受城内有限土地约束，销售量上涨的可能性不大.

表2 西安市部分高端房地产2010年9月成交概况

3.3 西安相关高端地产企业分析(表2)

近期，中海地产股份有限公司和曲江新区管委会签署战略合作协议，中海地产将投资100亿元承担曲江新区城中村改造和公共设施建设项目，开发建设总面积1 500亩、建筑总面积200多万平方米的3处大型城市社区及20多万平方米的商业、服务设施.该项目的定位，将凭借中海地产多年的豪宅开发经验，继续发展高尚住宅社区，涵盖别墅、高层、小高层、多层等多种高端房产类型.

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业.宣称“2010年只做精装房”的万科，不久前在西安正式完成229亩地的招拍挂程序，可以预见的是，曲江将在不久之后出现一批由万科打造的高端房地产精装房项目.

新地城的成功，让众多地产开发商看到了西安精装房的巨大空间.包括绿地集团、珠江地产、富力地产、紫薇地产、西安天地源公司等地产公司，已经纷纷在西安的核心地段高价打造精装房.作为绿地集团“海珀系”顶级精装豪宅的代表的海珀·兰轩项目，位于西安新的市政中心核心位置，优势地段决定了其高价位.

4 结束语

根据上述分析，西安高端房地产在未来一段时间具有较大的发展潜力和市场容量，产品实现形式应当以高档住宅和高档商铺为主，而城北张家堡行政区板块和城南曲江板块值得关注，陕北、山西及本地富裕阶层有较强的购买力和购买欲望，需求需要进一步引导和分类.

整体来看，由于西安楼市历史和现实的原因，高端房地产市场未来发展趋势还存在一定的变数，但总体趋势将会在现有的基础上强劲反弹.具体而言，如果当前政策不变，按照开发商现有资金实力，预计未来半年内的市场供求量还将会维持在100×104m2，2011年下半年季度交易情况会出现较大幅度的提升，但力度仍将会低于2009年同期；在价格方面，预计下半年会有较普遍的攀升现象，预计价格将在现有的基础上上调5%～10%左右.对于未来的政策走势来说，在当前经济隐含过热、人民币重启升值进程的微妙时刻，预计后期调控力度和范围将在现有基础上继续保持稳定，房产税目前而言仍是政策储备，但若调控效果不佳，则预计将出台，直到市场出现实质性调整.

参考文献

[1] 顾 湘.房地产市场供给机制策略分析[J].现代商业，2010，(12)：17-19.

[2] 美城机构市场研发中心. 2009年西安房地产市场分析[R]. 西安房地产市场年报，2010.

[3] 侯玉萍.我国房地产市场现状浅析[J].中国高新技术企业，2010，(11):4-5.

[4] 侯 伟.后危机时代我国房地产市场的管理策略[J].西部财会，2010，(5)：21-22.