广州市旧城改造拆迁项目个案成本控制分析

王广琳（广州市土地房产管理职业学校，广东 广州51000）

随着市场经济的不断发展完善，城市建设规模不断扩大，经济发展与城市扩展互为促进。一方面城市拆迁是城市化加速发展中凸显出来的社会现象，改造旧城区中那些落后的、不利于城市经济、社会发展的环境结构，重新构建城市发展的合理化空间布局，达到优化城市环境，提升市民生活质量、推动社会发展的目的。另一方面，随着城市化进程的加快，拆迁涉及面广、被拆迁群体复杂和利益调整幅度大，在当前政策法规和行政手段不尽完善、社会舆论导向对拆迁并不十分有利的情况下，成为制约城市进程的一个瓶颈。作为房地产企业如何面对拆迁项目中困难和做好项目管理工作，配合政府、解决民生、保证项目进度与项目的前期成本核算的决策有着很大的关系。

1 旧城改造房屋拆迁项目管理的定义

旧城改造房屋拆迁项目管理是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人，对城市现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的权利人进行动迁、补偿等一系列活动后，完成拆迁、改造后移交并按合同要求销售换取企业利润的一次性任务管理。

这一概念可以看出三层意思：

①城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上的房屋。首先，根据广东省实施《中华人民共和国城市规划法》第三条的规定，城市与乡村相对而言，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域[1]。其次，根据《中华人民共和国国有土地管理法》的规定，我国土地的所有权分为两种，一是国家所有；二是集体所有。其中城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国有所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。城市房屋拆迁所指的城市房屋主要是国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有土地上的房屋。第三，城市房屋拆迁中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅和非住宅的房屋。

②城市房屋拆迁应当是依法拆除。非法拆除为法律所不允许，毁坏他人财物，轻者是侵权行为，重者则可能构成犯罪。依法拆除含有两层意思：第一层，拆迁人主体资格合法。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，合法的拆迁人应是取得房屋拆迁许可证的单位[2]。第二层，拆迁行为要合法，无论是自行拆迁，还是委托拆迁，都必须要依法进行，禁止使用非法手段实施拆迁活动。现实中，建设单位为某种目的，故意或过失而非法拆除的事例时有发生，这是为法律所禁止的。

③城市房屋拆迁的立足点在于对房屋的权利人合理的给予补偿，不得损害房屋权利人的合法权益。这里所说的房屋权利人包括房屋的所有人、房屋的使用权人。使用权人又分为无偿使用人和房屋承租人两部分。无偿使用人是指无偿使用单位住房或公有房的房屋使用人。在此，房屋使用人这一概念，不同于过去的认识，这是从房屋拆迁活动的实际而作的修改。

2 广州市旧城改造拆迁项目的背景与形势

1）背景[3]

广州作为一座岭南地方特色文化的承载地和具有深厚底蕴的千年古城。拥有大量的历史文化遗迹、完整的明清时期城市格局和深厚的产业、文化传统， 但上千年的发展也给广州旧城留下了沉重的包袱，城市土地价值与承载的功能不相匹配，社会经济可持续发展面临巨大挑战，旧城改造刻不容缓。随着广州未来城市发展格局的明晰，城市从“增量”发展转为“存量”再开发，从追求经济增长转为改善社会民生、完善城市功能、优化空间布局和提高城市整体发展质量，旧城更新改造是实现这一发展转型的重要举措。

2）迫切需要旧城改造的现实性

（1）大量的外来人口和较大的卫生、环境、交通等压力

据广东省流动人口管理办公室介绍，广州全市流动人员已接近600 万，几乎与户籍人口773.48 万相当[4]，人口的大量涌入带来城市居住、卫生、交通等等的压力。

（2）城市设施建设严重滞后

基本市政服务设施具备，但是设施严重老化杂乱，存在严重消防隐患和影响城市景观。设施建设存在单向满足城市开发需要的特点，造成管线不断增加，马路不断修整。多数道路为单向交通设置，停车场地较为缺乏，交通仍是旧城面临的重大问题。

（3）住房产权：群租和历史遗留的多户共住现象突出，居住质量差。

由于历史遗留问题，房屋产权关系复杂，公房及更新维修困难，破旧危房事实上成为解决贫困人群居住的住房。

（4）旧城区建筑质量堪忧

广州市旧城区2004 年在册危房和严重破损房共91.1 万平方米，2005 年和2006 年又各新增危房5.72 万平方米和12.71 万平方米。按照市委、市政府关于危房改造的总体要求，计划在2010年亚运会召开前全面完成2004 年在册91.1 万平方米危破房改造，并同步改造该期间新增的危房[5]。2010 年，广州政府已批准筹备16 个旧城改造项目，在旧城改造的同时推进危房改造工作。

3 项目个案分析

1）项目背景及基本情况

公司通过参与招拍挂的形式，取得广州市某区烂尾地块拆迁建设项目工程。项目地形图号为28-38-17。该地段从1992 开始动迁，涉及到被拆迁户600 多户。因原开发商资金原因使该地一直处于停滞开发状态。直到2005 年，被拆迁户接到政府部门通知，该地段被列为烂尾地，拆迁补偿方案采用弃产补偿的方式。地块总用地面积：15603 平方米，其中可建设用地面积：11926 平方米；代征市政道路路位用地：3677 平方米。该地块需拆迁房屋总面积约36980 平方米，其中已签订房屋拆迁补偿协议总面积约23651 平方米（其中住宅面积约23229 平方米、非住宅面积约422平方米），另有未签订房屋拆迁补偿协议总面积约13329 平方米（其中住宅面积约12452 平方米、非住宅面积约877 平方米）由受买方负责拆迁补偿。

2）项目前期成本核算

（1）地块房屋基本情况

经统计，除去已与原开发公司签订合约的被拆迁人情况外 ，总征地拆迁面积 13329 m2。

（2）补偿安置成本计算

关于房屋补偿安置方式，公司根据2004 年施行的《广州市城市房屋拆迁管理方法》及2010年1 月公开征求的《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》（以下简称《指导意见》）等相关法律法规制定了地块拆迁补偿方案。方案中拆迁补偿安置具体采用了以下几种：

①货币补偿额度：1.35×市场评估价〈同区域一手楼价）

根据《指导意见》明确：在原来改造拆迁通常只按市场评估价的基础上，增加了改造奖励金，但规定总补偿额不能高于同区域一手楼价。同时，住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，可获得房产评估价格20%的补偿增幅；对提前搬迁和按时搬迁的给予不同的奖励费，奖励标准在被拆迁房屋市场评估价的15%以内。新增改造奖励使补偿安置更灵活、优惠，更有利于充分保障被拆迁人的合法权益。

②异地房屋产权调换（异地永迁）

异地永迁按照新建普通商品住宅市场价格，结合被拆迁地与异地搬迁地之间的土地市场价值级差比例，来确定补偿安置的住房建筑面积。被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁得越远，获得补偿安置面积也就越大。

对被拆迁人选择异地永迁安置方式的，具体计算方式为：

异地永迁=计算被拆迁房屋的货币补偿金+异地永迁房屋买方税费、中介费（按房屋购买合同确定中介费不超过被拆迁房屋货币补偿的1.5%）。

③项目范围内原址回迁安置（原址回迁）

选房顺序可根据拆迁补偿安置协议签定的时间顺序确定选房顺序，同一天签约的，以腾空并移交房屋时间顺序确定，若以上两项时间一致的通过抽签的方式确定先后次序。临时安置费用，可按住宅每月30 元/平方，支付零时安置费用；商业房屋每月临时安置费用90 元/平方，直到购房交付使用之日止。购买回迁房，因房屋不可分割的原因，造成被拆迁人得回迁房面积大于原被拆迁产权的面积，按同楼层的销售市场价购买。

程序：签订回迁协议→回迁房销售前一个月持证明回购→根据购房顺序回迁或回购。

3）投入计算表（评估时点：2007-2011 年）

采用以下的3 种补偿方案进行比较（以开发周期为3 ～5 年计算）：方案1：公房按等价补偿+私房采用货币补偿方式（拆迁成本只考虑货币补偿标准额）。方案2：公房按等价补偿+私房采用回迁安置方式（考虑公房等价补偿和私房在新开发商住楼的价值、临时安置费用的拆迁成本）。方案3：公房按等价补偿+私房补偿方式采用征询统计结果（商铺全部回迁+私房30%回迁+70%货币补偿）（考虑公房等价补偿，30%私房和100%商业房回迁临时安置费用和在新开发商住楼中价值，70%私房货币补偿成本）。

预期开发价值（估价时点：2011 年销售）计算公式：

房地产预期开发价值=各用途建筑面积X 各用途单价+车位个数X 车位单价

说明：①、据国土资源与房屋管理中心信息中心提供2010 年商品房价格数据，与同类地段住宅小高层商品房市场进行评估，估算销售均价约25000 元/m2。

②测算该项目商品房销售价格：首层商业市场价格50000 元/m2，二层至五层商业市场价格30000 元/m2，住 宅 市 场 价 格28000 元/m2，车位20 万元/个。

4）3 种补偿方式利润比较（以开发周期为3～5 年计算）

利润=（房地产预期开发价值-预期开发成本费用-管理费用-利息-销售阶段税费-预期土地增值税）X0.75

表1 房地产预期开发价值

4 补偿安置成本和效益分析

1）从补偿方式上控制成本

3 种拆迁补偿方式比较中，货币补偿方式最优，在操作成本上该方式成本最低。利润最低为全回迁方式。

2）项目开发时间越长，利润越低。

原则上，在银行利率和投入成本的影响下，开发时间越长利润越少。但如果房产价格增长超过上述影响，则可抵消影响，甚至获得更好的利润。因此，在一定市场环境下，房产开发公司会采用延长开发时间以取得更大的利润。但是这样做有一定风险，如果对市场环境判断不准确，则就可能带来更大的利润损失。在一些不常规的做法，多数是通过给补偿设置障碍，延长开发时间，让土地价值取的更高效益。

3）政府政策的影响

根据 “当拆迁地块的建设规划大于原地块建筑面积，则不可以拒绝被拆迁人提出原址回迁的要求”的规定，开发企业不能限制被拆迁户回迁的要求。续越秀区东濠涌整治项目补偿标准实行后，广州整体拆迁补偿的标准不断提升，广州市国土资源与房屋管理局表示：广州市目前有一拆迁具体操作指导性意见正准备出台，补偿标准将进一步提升。如果这一说法得到确实，补偿标准提升将带来地块拆迁的进一步推迟。所以目前适当的提高了补偿和增加奖励可规避公司风险。

4）地块业主基本情况分析，帮助业主选择合适的补偿方式

从地块情况看，业主如果经济条件许可都已搬离地块，所以经过摸查留守观望的大部分业主由于存在经济上的原因选择等待，现确定地块的补偿价格已足够在广州市区非中心区域购买大于目前居住面积、优于目前居住环境的住宅，业主如果选择回迁将带来后续生活成本的提高，补偿标准将会促使大部分业主选择尽快取现搬迁，提高了拆迁项目的进程。

表2 3 种补偿方式的利润比较

5）从利润、进度、开发难易、社会效益四方面比较

在利润上，虽然货币补偿比其他方式要高，但如果采用方案三（私房30%回迁，70%货币补偿方案）来开展，减少了工作人员谈判和交涉的时间，估计拆迁进程会提早半年到一年完成，那么此方案采用三年开发的利润收益比货币补偿方案开发周期四年的收益要大，开发程度要更容易，公司在成本、时间、开发项目的容易程度，特别舆论上都将带来良好的收益和口碑。

5 结语

通过对项目前期的成本核算，从项目的利润、进度、开发难易和社会效益的比较来帮助开发企业在拆迁项目的补偿方式方面做出合理的决策，希望达到平衡政府、被拆迁人、开发企业三方利益的目的，为同类的项目提出有益的借鉴。

[1] 《广东省实施.中华人民共和国城市规划法》第三条，1992 年

[2] 《城市房屋拆迁管理条例》第四条，2001 年

[3] 《广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）》2010 年

[4] 《京沪穗深人口严重超载.》广州日报. 2010年2月14 日

[5] 《广州在册破旧屋亚运前变脸 改造分成三步走》广州日报.2006 年8 月26