海景居住小区可行性研究报告

杨春香

(黎明职业大学，福建泉州362000)

可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是基本建设程序的重要组成部分。可行性研究报告的评估作为项目决策前最后一个咨询环节，直接影响到决策的正确性。可行性研究报告的编写涉及的方面很多，包括项目水文地质及市场分析调查;项目投入估算;财务分析;社会经济效益分析及风险分析。下面就泉州海景居住小区的具体资料进行举例说明。

1 项目概述

1.1 项目提出的历史背景

泉州地处东南沿海城市群的中心地带，近年来在各方面政策因素的影响下，泉州的房地产市场逐渐活跃起来。在这样一个“群盘共舞”的泉州房地产市场中，我们提出了位于东海组团、与金帝花园相距仅二三分钟的“海景”居住小区经济适用房的开发，期望借此打入泉州的经济适用房市场。

1.2 项目开发的必要性

泉州的房地产市场经过近两年的持续发展，已经形成了一种稳步攀升的良好态势如田安路、刺桐路、丰泽街、泉秀路等地段的楼盘。但另一方面，却存在着房子产品结构性的矛盾－－中低价商品房供不应求，高价商品房却供过于求的现象依然存在，一边是大量的中低价商品房热销，一边是多处高层豪宅闲置无人问津。因此，“海景”居住小区将以开发中低价商品房为主，可在一定程度上弥补泉州房地产市场在这一方面的不足，打进泉州的中低档房地产市场。我们开发的“海景”居住小区可利用金帝花园的一些生活配套设施，以目前市场最受欢迎的80～100 m2为主打户型，相信只要定位好市场再加上市政府“东进、南下、西扩”的政策支持，海景小区作为公司的形象开发是有利和必要的。

1.3 项目概况

投资规模:“海景”居住小区占地面积8.5万平方米，总投资23 869万元人民币。其中80～100 m2的户型占80%，另两种户型60～80 m2、100～120 m2占总的20%，内设有休闲文化中心、地下停车库、网球场、中心广场、超市、购物中心、幼儿园等生活配套设施，是一个集居住、休闲、娱乐为一体的21世纪住宅小区。

(1)总体环境规划:“海景”居住小区以共享绿化景观作为出发点，力求小区成围合性强、宜于封闭管理的21世纪居家典范。小区强调社区文化的认同感、归属感，又强调居民的独立性，单体建筑连排、并列，整齐规范、错落有致;小区内道路系统分明、流畅，空间划分分明，确保小区的舒适宁静。

(2)单体设计构思:“海景”居住小区三种户型以双户并连进行组合，以最大限度节省占地面积，每个户型的内部结构都以现代家庭的生活、家庭成员、数量为依据，对各个部分作明确的划分。

2 项目可行性调查

2.1 水文、地质调查

“海景”居住小区的地质情况:自上而下各土层分别为第一层耕土和黏土，第二层淤质黏土和淤泥，第三层黏土层，第四层砂质黏土，第五层中等风化硬土层是可作为持力层的地基土。因此，“海景”居住小区基础工程采用27米预制桩方案，并采用7度抗震结构设计。

水文条件:由于“海景”居住小区用地位于东干渠的东南侧和宝觉山西侧，有着丰富的地下水资源，主要补给方式为地下水和地表水渗透。因此，该小区的地下水工程应采用较好的防水措施。

2.2 泉州的房地产市场

据专家预测，2001年泉州楼市将会有以下几个趋势:

(1)房价将继续上扬。由于今年内房地产市场供给的增速赶不上居民购买力的增加，因此从整体估计2001年依然是泉州楼市的“价格上涨年”。

(2)成品型住宅刷新传统住宅观念。随着泉州人“拎包入住”的新住宅时代的到来，传统住宅的半成品消费观念将得到更新。

(3)居住、创业在泉州的观念渐强。随着泉州综合环境的优化和提升，“创业居住型”、“投资置业型”消费观念的形成，“住在泉州、创业在泉州”魅力的增加，外地人在泉州购房的比例还将有所上升。

据调查显示:在购房时，16%的人首先考虑价格因素，14.2%的人考虑交易因素，15.1%的人考虑环境因素，11.2%的人首先考虑绿化因素。这个说明价格、环境、交通、位置是居民购房时的四大主要因素。对于住房面积;42.4%的人选择80～100 m2的住房，27.8%的人表示希望购买60～80 m2的住房，25.3%的人希望选择100 m2以上的住房，只有4.5%的人希望选择50 m2以下的住房。

2.3 资料结果分析

从以上泉州房地产市场的分析和本开发公司的实际情况，我们对“海景”居住小区的总体定位为:

(1)“海景”居住小区的消费者定位:中小家庭和工薪阶层;外地置业群体;其他的购房个体。

(2)将强调小区内部生活配套设施的完善，优美的绿化环境和实惠的价格。

(3)“海景”居住小区的户型主要集中在80～100 m2，加上60～80 m2和100～120 m2的户型。

(4)“海景”居住小区的价格策略将采用低开高走的价格策略，后再根据小区开盘后的实际情况再进行调整。

3 项目投入估算

(1)征地费用按每亩(666.67 m2)20万元计取

土地费用:125亩×20万元/亩=2500万元

(2)前期工程费用(包括勘察设计费用、三通一平费)70万元

(3)建安工程费每1m2计800元:共200000×800=16000万元。

(4)道路、广场、绿化费用400万元

(5)房屋拆迁费100万元

(6)管理费按工程造价的3%计算:497.1万元

(7)税费按总造价的15%计算:2890.1万元

(8)工程总投入:22457.2万元

(9)流动资金200万元

(10)利息计算

贷款金额:22457.2×(1－30%)－180000×35%×30%+200=12707万元

贷款利息按二年期计算，利率为3.1%按单率计共12707×3.1%×2=1181.8万元

(11)项目总投资=22457.2+1181.8+200=23839万元

4 项目财务分析

4.1 售价的确定

结合目前泉州市商品房住宅的价格和参考宝洲经济适用房的价格，本公司把“海景”居住小区售价定为均价1700元/m2，可被市场所接受的价格。

4.2 销售收入计划

根据泉州市商品房开工后即可预售的规定和泉州房地产业期房比现房好卖的情况，又因本小区建设周期计划为两年半的时间(从2001年的第三季度～2003)，并考虑到公司资金的回收，我们把“海景”居住小区的销售时间定为2001年第三季度～2003年，具体的销售计划见表1、表2。

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4.3 主要经济技术指标

静态投资回收期=［6－1+730.4/1270.1］/4=1.40年

静态投资总利润=30600－23839－1530－1071.4=4159.6万元

年均静态利润=4159.6/2.2=1663.8万元

销售利润率=4159.6/30600×100×=13.6%

投资利润率=4159.6/23839×100%=17.4%

年均投资利润率=4159.6/23839/2.5×100%=7.0%

内部收益率IRR

当I=14%时NPV=71.4

当I=16%时NPV=－239.7

所以IRR=14%+71.4/［239.7+71.4］×［16%－14%］=14.46%

4.4 经济评估结论

拟开发的“海景”居住小区项目的静态投资回收期为1.40年，年均投资利润率为7.0%，内部收益率为14.46%，投资利润率为17.4%。投资回收期较短，内部收益率一般，投资利润率处于中等水平，而且开发商又处于卖方市场，可随时根据市场的变化作适当的调整，初步判断可行。

5 风险分析

5.1 余房的处理

如果市场行情发生变化，或是由于本开发项目的市场定位错误，到预定的销售期满时即2003年底，“海景”居住小区还剩很多余房，公司必须不失时机地处理掉积压的楼房，主要方法有:(1)降低价格在市场上出售;(2)以非常优惠的价格售给关系户;(3)大幅度降价后出售给公司的员工。如果条件允许尽量采用后两种方式。

5.2 商品房价格下降

为了与竞争对手竞争，“海景”居住小区不得不采取降价的方式来保持其的销售率。如果出现这种情况，开发公司应根据市场的实际情况，积极制定各种促销手段，使小区的销售顺利进行。

5.3 出现纠纷

商品房购销过程中的纠纷发生频率很高，尤其在商品房价格日趋下降，房地产市场不景气的时候，像工期延误、质量好坏、公共设施不完善的问题。为防止“海景”居住小区在开盘后的销售过程中出现这种情况，开发公司应在工程建设过程中抓工程质量、抓工程的工期，确保“海景”居住小区能够在预定的年限内交付使用。

“海景”居住小区的开发通过以上材料和具体的数字分析，是切实可行的。

［1］王伟宇，李淑同．房地产开发项目可行性研究与经济评价手册［M］．地震出版社，2002

［2］王维才，戴淑芬，肖玉新．投资项目可行性分析与项目管理［M］．冶金工业出版社，2001

［3］国家计划委员会，建设部．建设项目经济评价方法与参数［M］．中国计划出版社，2000

［4］王家庭．我国商品住宅空置率判断［N］．中国房地产报，2002－01－31

［5］周惠珍．项目可行性研究与经济评价［M］．学术书刊出版社，1999