既有住宅再生的策略研究——以天津市为例

汪丽君

(天津大学建筑学院，天津300072)

一、既有住宅再生的现实与挑战

长期以来，学术界针对既有住宅的各种改造研究已经进行了多方面的探索。但大多集中在城市规划领域的理论前瞻，宏大叙事的理论成分多，具有普遍推广意义的产业化操作模式少。同时，我国幅员辽阔，各地区的自然气候、地域文化、经济水平差异大，研究也应考虑到这种地区间的差异性。因此，在建设节约型社会背景下，对天津既有住宅再生的适宜策略进行研究，无论从理论还是实践角度都具有十分重要的意义。

(1)从经济因素上看，建设节约型社会的核心是节约资源。2009年以来的宏观调控措施以及中央经济工作会议提出要增强全民节约意识，大力节约能源和重要资源，加快发展循环经济的要求，都是中央政府决心告别往昔粗放型经济增长方式的一个重要的标志性步骤。当前，我国仍处于人口增长和城市化大发展时期，必然要求提供相应的住宅增量。但在我国资源短缺的约束条件下，住宅由于其设计使用寿命年限一般为50年，而1980—2000年间建成的既有住宅，其建设的时间相对较短，不适合对其进行拆旧盖新式的更新。同时其良好的城市空间区位有着较大的挖掘潜力和改造价值。因此，如果能够采用“适宜策略”，通过成本较低的更新再生，提高现有住宅的居住质量，延长住宅寿命，提高其适应性也就等于是增加了住宅存量。这既是对社会资源的合理利用，也是有利于社会公平的住宅建设可持续发展的途径。

(2)从社会因素上看，既有住宅中往往积累了家庭、邻里、同事、亲友等社会群体构成的社会网络，经过长时间的交往、磨合而形成相对成熟稳定的社区氛围。如果能够通过成本较低的“适宜策略”使既有住宅再生，将有利于创造温馨的社会环境，培养居民的邻里感情、参与意识、和社区归属感、认同感，对保持社会的和谐发展有着重要的意义。

(3)从文化因素上看，天津在近代史上饱经历史创伤。面对历史上帝国主义、殖民主义给该地区带来的创伤，今天我们在城市发展中更应该警惕自身的“建设性破坏”行为。现在，虽然人们都已经意识到大拆大建给城市文化延续带来的伤痛和遗憾，可迄今为止这种伤痛和遗憾还在发生。因此，如何在“危改”过后，在今天新一轮的城市更新中，通过成本较低的具有推广意义的“产业化模式”使既有住宅再生，避免“建设性的破坏”将是我们应该认真考虑的问题［1］。

(4)从长远发展上看，建设节约型社会的“节约”具有双重含义。其一，是相对浪费而言的节约。其二，是要求在经济运行中对资源、能源需求实行减量化。即，在生产和消费过程中，用尽可能少的资源、能源(或用可再生资源)，创造相同的财富甚至更多的财富，最大限度地充分利用回收各种废弃物。这种节约要求彻底转变现行的经济增长方式，进行深刻的技术革新，真正推动经济社会的全面进步。住宅产业作为国民经济发展的支柱产业，在未来环渤海地区的经济发展中将起着举足轻重的作用，从全局和长远发展来考虑，该地区的住宅建设策略不仅将会对本地区的发展产生重要影响，还会为我国其他地区的住宅产业起到示范带头作用。天津市作为环渤海地区比较有代表性的城市，其气候条件、地域文化、经济水平可作为该地区的一个典型范例，以此为切入点还可以使研究起到以点带面的作用。

既有住宅改造是十分敏感的城市社会和人口问题。在市场经济条件下，对低收入的居民影响更为严重。因此，在旧住宅改造中应慎用大规模清除拆建方式。自古以来，节俭就是我们中华民族的传统美德。在我们不能再以地大物博自居的今天，随着人均住宅面积的持续提高和危房、棚户改造活动的进展，对大规模新住宅开发和旧住宅拆除重建的需求将会逐渐减弱，住宅建设也正处于数量与质量并重的阶段。如果选择相对适宜的模式使得既有住宅得以循环利用，就是对建设节约型社会做出的巨大贡献。在此情况下，“重住宅新建，轻更新完善”的思路已不符合城市住宅发展的实际趋势，既有住宅的更新完善工作已经提到议事日程上来了［2］。

二、天津既有住宅再生的发展状况

新中国成立后，在天津的现代城市发展中，住宅建筑主要采用了标准化的集居型多层住宅模式。其集居型多层住宅是以户型单元设计标准化、建筑单体多层化以及规划区域化为基本特点的。这种住宅形式从解放后开始发展，在唐山地震后开始大量建造，并随着1995安居型住宅的出现，有中国自己特色的集居型多层住宅正式宣布走向成熟。在天津，1990年以后伴随着旧城改造步伐的加剧，大量的旧城区被拆除重建。在这期间“拆旧与盖新”基本上是住宅发展和更新的唯一途径。所谓的“拆旧”，一般是指城市中解放前和解放初期建设的危旧平房，这些住宅早已不能满足居民基本生活的需要，特别是随着2000年天津完成“危改”后，这类住宅已经基本消失。进入新世纪后，天津市区现存的仍作为住宅使用的较为陈旧的既有住宅，基本上都是建设于1976年地震以后，到1995年安居工程实施、新的设计标准开始执行以前［3］。本文的研究对象主要就集中在这部分既有住宅上。然而，受这段时期经济条件的制约以及面积指标的限制，其只重视数量积累，不追求整体质量提高的住宅建设方式产生了如下问题。

从建筑设计这个微观的角度来看:一是片面追求密度和容积率，导致既有住宅居住环境低劣和配套设施不足;二是建筑户型平面布局不尽合理，导致既有住宅功能组织不完善，空间的可变性差;三是构造设计和施工相对粗糙，导致既有住宅结构安全性、适用性、耐久性及应对灾害能力较差;四是只注重前期一次性投入的经济性，忽略既有住宅长期使用过程中对各种能源与资源的节约;五是建筑风格单一，缺乏地域特征，忽略了对城市或周边人文环境的有效衔接。

从社会经济这个宏观的角度来看:一是除了物质环境的不足外，由于在住宅的快速建设时期，缺乏对家庭构成、生活方式、人口老龄化等问题的深入研究，加之现今管理体制、机制上的缺陷，使得既有住宅中存在社会关系离散、社区归属感缺乏等现象;二是由于缺乏定期的更新完善过程，长期处于一种“听之任之”的状态，导致我国城市中既有住宅“综合性陈旧”状况提前发生;三是在既有住宅的综合性陈旧状况日趋严重的同时，不断推出的新建住宅的居住功能在日臻完善，环境质量在不断提高。而一些居住在既有住宅的住户，由于无力购买新建商品房而长期无法改善居住条件。特别是因“下岗”而沦为城市中的“弱势群体”，他们的居所设施不足，住宅老化的现象更为严重。这种新与旧的对照，折射出一个社会问题，即原有只重数量积累的住宅建设方式，在新的社会环境下产生了社会不公平现象，加剧了新旧住宅间的差距和社会阶层隔离。这一方面与天津的客观现实状况有关，但同时也反映出天津城市发展过程中缺乏对既有住宅的管理、维护和完善的弊端，这样的趋势将可能会引发社会问题。

三、天津以往既有住宅改造实例分析

以天津市吴家窑春光小区的改造为例(见图1和图2)，其为典型的一梯三户住宅，所有套型均为两室一厅型，小过厅为放大的走廊，只能勉强放下一小餐桌。中间一套型的厨房为穿过式。这类住户对居住空间的要求与现有住宅有一定差距:就寝和起居不分离，两种行为相互干扰;餐桌置于过道内，狭小局促并与过道的交通功能相冲突;卫生间只能方便和洗浴，不能满足住户在卫生间布置洗衣机位的普遍要求;厨房的面积小不满足储藏、操作对空间的要求。改造方案通过相邻两套型的合并，套内隔墙的拆除，门窗洞口的封堵等措施使得空间在一定程度上分划、整合［4］。

图1 天津以往既有住宅典型改造模式

图2 天津以往既有住宅典型改造模式

改造后针对具体住户，结合当前居住标准扩大了卫生间和厨房，实现了就寝、进餐、起居分离，解决了使用需求与住宅的矛盾。改造过程保留承重墙，对原有结构的改动很小，减少了施工投资。改造方式基本体现了国内普遍的改造原则。

既有住宅改造存在着以下缺点与不足。

(1)该改造侧重于平面户型的改造，并没有将平面、立面和保温设计整体考虑。既有住宅改造应该是一个综合的改造，某一方面的改造并不能提升住宅的整体品质。

(2)这种三户并两户的改造方法在施工和回迁上存在很多问题，比如:在改造过程中原住户必须迁出，影响居民正常生活;回迁户数减少;产权变更问题等。

(3)立面只是用涂料重新粉饰，增加了坡屋顶，窗户及墙面保温的改造没有考虑到对立面的影响，没有改变立面的材质和色彩构成，没有摆脱老的形式，因此整体上看来是一幢“新”的老房子(见图3和图4)。

图3 天津既有住宅改造前典型立面

图4 天津既有住宅改造后典型立面

(4)该改造只是针对个案进行具体问题具体分析的改造，在解决方法上没有结合住宅产业化发展，因此不利于在全市内普遍推广。

这种改造方法只是在一定程度上缓解了既有住宅的问题，但是并没有真正合理的解决。还有一种常见的改造模式是改变内部功能另作他用，旧住宅建造年代早，因此有良好的地理位置，很多位于市中心和繁荣的商业区，出于经济性的考虑，这些建筑可改造为商用，如饭馆、旅店等。对于这种改造方式，要涉及到市场调研、市场定位、考虑改造后的效益等内容，不在本论文讨论的范围之内，在此不作论述。

四、天津既有住宅再生的适宜策略研究

这些年，天津经历了大规模新区开发和旧区改建，但是只重视对危房、棚户的改造，天津住宅的更新应走出“衰败——改造”的老路，转向“持续更新——持续发展”的新途径。政府应重视对既有住宅的更新完善，增加人、财、物投入和政策支持，特别是要结合当前实际和潜在需求，围绕既有住宅综合改造亟待解决的问题，引导、规范和促进既有住宅再生策略与适宜模式在实际工程中推广应用。针对天津地区既有住宅的现实特点，本文尝试提出与之相适应的再生策略，以保障天津居住水平的整体提高。

1.整体化策略

长期以来，学术界针对既有住宅的各种改造研究已经进行了多方面的探索。但常常是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏系统性的整体化研究思路。以天津为例，现在正如火如荼地进行的“既有住宅节能改造”和“平改坡”“加电梯”等，虽然取得了很显著的成效，但却是各自为政，没有将这些措施纳入到有计划的彼此关照，全盘考虑的综合解决策略中来。既有住宅不仅具有经济价值和生态价值，还承载了社会价值和文化价值。对既有住宅的再生改造设计，是一次在功能与需求、空间与形式创造、建筑形象与环境艺术设计上的尝试，是对多相位品质(观念、生活、技艺、审美等)和多层面知识(建筑、环境、社会、经济、文化、历史等)的一次检验。其本身涵盖多方面的内涵，笔者希望天津市的既有住宅再生突破目前的这种仅关注节能改造的状况，以整体化策略的眼光看待既有住宅再生的问题，力图通过多方的有效协调，综合解决既有住宅再生中遇到的主要问题，以达到既有住宅居住舒适度的整体提升。其整体化策略主要体现在以下4个方面。

(1)完善现有房屋质量等级评定标准。首先，要开展天津市既有住宅统计分析，建立既有住宅档案库。其次，要全面收集记录既有住宅的基本情况，包括建设年代、结构形式、用能系统、能源消耗指标、寿命周期等，并通过信息化手段，建立建筑档案，进行统计分析，通过可持续性的综合评价，确定相应的修缮标准，有计划地对既有住宅分别采取保留维修、改扩建或拆建等措施。

(2)制定既有住宅再生改造长远规划和年度实施计划。根据统计分析情况，结合环渤海地区实际，编制既有住宅节能改造长远规划和年度实施计划，有计划、分步骤地实施，实行分类改造。对不同产权性质的既有住宅应加以区别，特别是应当尊重建筑所有权人的意愿。

(3)对既有住宅实施全寿命周期管理机制。全寿命周期管理可以从两个方面进行理解:一是从全过程控制的角度，确保在工程建设的决策、设计、施工、使用、维护、拆除等各个阶段和环节中，均能实现资源和能源的节约与环境的保护，即通过优化设计和定期维护检测，确保住宅质量在使用寿命内保持稳定的水平，延长既有住宅的使用寿命，从而减少建筑资源的浪费，并尽量通过更新改造，重复使用建筑资源，避免大拆大建等;二是从全寿命周期统筹兼顾的角度，即统筹兼顾各阶段、各环节的工作，实现工程效益的最大化。研究表明，增加建筑成本5%～10%，就能带来生命周期成本50%～90%的降低，节约后期60%～90%的管理成本。相反，如果减少建筑成本，则运营和维护成本也将相应地增加。因此，在统筹全寿命周期各阶段和环节成本的基础上，通过增加少量的建筑成本，带来整个全寿命周期成本的降低，从而提高工程的总体效益。特别是要建立既有住宅能耗监测平台。建筑节能改造计划的制定，节能效果的测定和检验，需要相应的能耗数据为支撑。由于我国在这方面还处于空白状态，因此应建立天津地区既有住宅的节能监测体系:一方面，为节能改造提供科学的基础数据，另一方面，也为能源审计、超定额加价等建筑用能管理提供依据。

(4)综合提升既有住宅居住品质。既有住宅再生的终极目标是在节约资源的前提下，综合提升既有住宅居住品质。天津市既有住宅的再生应按照建设新型节约型和谐社会的要求，以及现代社会人民生活水平不断提高的实际需要，提升既有住宅的使用功能，改善室内外环境，消除安全隐患，提高建筑节能和可再生能源利用水平，最大限度地节约资源、保护环境、减少污染。同时，力求对历史风貌的保护和继承，强化与本土文化的结合及对城市或周边人文环境的有效衔接。

2.循环化策略

天津市的既有住宅再生应充分利用3R技术(reduce，reuse，recycle)确立相对适宜住宅能源资源节约的激励机制，并通过国家立法、税收政策、行业立规和全民教育等，提高既有住宅在长期使用过程中节能和可再生能源利用效率，最大限度地节约资源、保护环境、减少污染，其循环化策略主要体现在以下3个方面。

(1)节约能源，降低排放。节能和有效利用可再生能源成为绿色建筑的重要方面，因其技术相对成熟、见效快成为既有住宅改造的切入点和热点。笔者认为，除了大家都十分熟悉的围护结构的适宜改造、节水及合理利用水资源，以及供暖、通风、空调和人工照明等机电设备用能优化等方面，还应考虑间接性消耗能量的节约。大部分建筑师对部分间接性能量消耗很少关注，比如设备运转消耗性材料的补充量、维修材料的使用量、所需管理人员的数量和质量。消耗性及维修材料的生产在社会链的各个环节中也消耗着能量，每一个管理人员吃穿住行基本的消耗，不同素质的人员基本社会消耗也不一样。所以也要采取相应措施减少这部分的能耗，这样才称得上是一套完整的节能体系［5］。同时，在既有住宅改造和扩建中，要优先选用和推广符合绿色建筑、耐久性良好的建材。通过推荐使用预拌混凝土、高性能混凝土、高强度钢筋等可以有效节约材料资源，更为重要的是通过节约材料间接达到二氧化碳的有效减排。鼓励和倡导尽可能地使用可再循环材料和可再利用材料，如金属材料、石膏制品、木材、砌块、砖石等，以减少生产加工新材料带来的能源消耗和进一步的环境污染，对于既有住宅的可持续性具有非常重要的意义。

(2)再次利用。天津市的既有住宅再生应推进既有住宅建筑废弃物综合利用。据统计，环渤海地区建筑废弃物的数量已经占到城市固体废弃物总量的40%左右。“十一五”期间，预计每年产生建筑废弃物近千万吨，填埋占地面积也相当多，这对环渤海地区稀缺的土地资源将构成极大压力。目前，天津市建筑废弃物除了自发的建设工程回填利用和填海外，绝大部分未经任何处理，便被运往填埋场，采用露天堆放或简单填埋的方式处理。这种简单处理方式不仅占用城市空间，引发环境污染，更重要的是对资源的浪费。长期以来，人们对建筑废弃物资源化和回收利用的重要性认识不足，没有将建筑废弃物作为一种资源看待，仅仅将其作为废物来处理。实际上，建筑废弃物与生活垃圾不同，其主要成分是土方、混凝土、砂石等，经过分拣、清理或粉碎后，可以作为再生资源重新利用。如建筑剩余土石方本身就是很好的工程填料;废金属、木块、塑胶等可以回收加工;砖瓦、石块、混凝土等废料经粉碎后可以用于砌筑砂浆、混凝土垫层，还可以生产再生骨料、墙体材料、铺道砖等建材制品。因此，可采取适当措施推进既有住宅建筑废弃物综合利用。特别是政府应当在这个环节发挥重要作用，通过政府给予的各种优惠政策和鼓励措施，鼓励和支持建筑废弃物回收利用企业的设立和经营，从而促进建筑废弃物资源化和产业化的发展。

(3)资源再生。天津市的既有住宅再生应倡导可再生能源的利用，天津地区是一个相对缺乏自然资源的区域，但是风能、太阳能、地热能、潮汐能资源等可再生能源却相对比较丰富，并且在地热能和太阳能产业方面已经具备较强的实力和行业优势。因此倡导可再生能源在既有住宅改造中的利用，如引入地源热泵技术与地热生活热水，在具备条件的既有住宅的屋顶和外墙推广使用太阳能建筑一体化技术，同时解决太阳能装置在建筑上的美观和集热面积问题，努力使天津地区成为我国可再生能源在建筑中规模化运用的示范区域，并使可再生能源产业成为一个新的经济增长点。

3.产业化策略

天津市的既有住宅再生应结合住宅产业化发展，调整既有住宅内部功能，合理改造室内平面及空间布局，改善既有住宅的通风、采光、防潮、卫生条件，提高住宅的舒适度。

(1)对老旧管线综合一体化改造。既有住宅原有的管线通常都十分陈旧，不仅使用起来不方便，而且存在很大的安全隐患。特别是前些年很多旧楼的补加暖气和煤气管线，为节约成本，大多直接从楼梯间入户，户内也是明管暴露在外，不仅不安全，而且也不美观，又占压本来就不富裕的室内空间。因此天津市的既有住宅再生应结合住宅产业化发展，着重探讨既有住宅老旧管线综合一体化改造问题，使其更符合当前及未来的生活方式。

(2)合理改造室内平面及空间布局。结合住宅产业化发展，实现既有住宅的现代化功能转换。调整既有住宅内部功能，由于受当时经济技术条件的制约，既有住宅面积通常偏小，特别是厨厕部分，通常很难容纳现代化的家用电器，满足当前的生活需要。天津市的既有住宅再生将着重探讨室内平面及空间布局合理改造的问题，使其更符合当代及未来的生活方式。由于产业化生产具有快捷、方便、适合大量推广等优点，可考虑工厂标准化生产整体卫生间和整体厨房。通过楼体外挂卫生间，增大卫生间的面积，提高舒适性，同时也可增强私密性，解决室内通风问题。

4.智能化策略

智能建筑作为建筑行业的前沿领域，是现代化建筑发展的一项重要内容和发展趋势。对天津市既有住宅的再生应以现代科学技术为支撑，如绿色生态技术、信息技术、智能技术、采暖空调技术等，走智能化的道路:一是要着眼于多用信息、少用能源的理念，即通过运用信息化技术，实现建筑节能和室内环境控制，而不是越昂贵越好、越先进越好;二是解决好标准规范问题，要制定一整套智能化改造的技术标准，对改造效果有一个客观的评价和检验，并对建筑市场进行必要的规范和管理;三是设计要人性化，符合人的使用需求;四是便于升级换代，充分考虑现有设备和管线与今后更先进信息技术和软件的兼容性［6］。

5.人性化策略

天津市目前存在的大部分既有住宅是随着改革开放的发展逐步建造起来的，受经济的制约和功能需求的压力，其面貌多半受现代行列式风格的影响，在外部形态上基本很少考虑到民俗的、地方性的风格。因此，天津市的既有住宅再生应努力改善建筑风格单一、缺乏地域特征、忽略与周边人文环境相协调的现状。而作为城市中最为大量的建筑，既有住宅的这种刻板与单一面貌直接导致了城市总体地域文化特色的衰退。因此，既有住宅再生除了探讨其在功能物质层面上的再生，更应从人性化的角度出发，通过更加系统的方式，在文化精神层面上综合提升既有住宅外部形态品质。通过归纳天津地区的地方风格、传统风格(不一定是固定的历史风格)、民俗风格来改造现代主义造成的住区心理归属感氛围的缺失。但这并不等于地方传统建筑的仿古与复旧，这里的地域主义依然是现代建筑的组成部分，在功能与构造上都遵循现代的标准和需求，仅仅是在形式上批判地吸收传统的风格而已［7］。

五、结 语

当然，既有住宅的再生是一个庞大、系统工程，其研究所涉及的问题远不止以上所列出的问题，还包括提高既有住宅抗震、抗风、防洪等抵御灾害能力;逐步改善既有住宅区的基础设施和环境，注重住区室外环境和景观特色;以及如何使既有住宅更新改造与旧城更新改造相结合等。既有住宅的再生应该是一个系统化的综合改造。在建设节约型社会背景下，我们尝试寻找一种既有住宅再生的相对适宜模式，系统化的协调住宅改造的各个方面，为既有住宅改造寻求最优化的解决方案。涉及的专业非常广泛，我们所做的尝试只是在前人研究的基础上迈出的一小步，随着既有住宅改造研究的深入，对于其适宜模式的研究必将会有更大的发展。

［1］ 阳建强，吴明伟.现代城市更新［M］.南京:东南大学出版社，1999.

［2］ 方 可.北京旧城改造更新:调查、研究、探索［M］.北京:中国建筑工业出版社，2000.

［3］ 王 峙.住宅建筑改扩建研究［D］.天津:天津大学建筑学院，2004.

［4］ 张大昕.城市已建成住宅改造更新初探［D］.天津:天津大学建筑学院，2004.

［5］ 王 焱.夏热冬冷地区住宅节能优化设计［D］.南京:东南大学建筑学院，2003.

［6］ 张亚津.德国大型板式住宅居住区改造［J］.住区，2002 (1):18-27.

［7］ 何 崴.从城市的角度看德国住宅更新［J］.住区，2002 (1):6-9.