买卖不破租赁规则的法律价值研究

　　摘 要：社会主义市场经济环境下，“买卖不破租赁”是学者和审判人员关注的焦点。在阐述“买卖不破租赁”规则产生、发展与演化动力的基础上，分析该规则中的法律关系，从立法精神和司法实践等角度研究“买卖不破租赁”的法律价值，为实现公正、高效的市场秩序提供制度保障。
　　关键词：民法 物权 债权物权化 买卖不破租赁
　　中图分类号：D920.5 文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914（2011）04-082-02
　　
　　随着我国房地产市场的升温，国家出台了一些治理制度和管理方法。其中房屋租赁制度的完善是保障相应制度实施和方法执行中的保障。在房屋租赁制度中买卖不破租赁规则对租赁市场稳定，保护相干人权利具有重要意义。买卖不破租赁规则是指租赁合同有效期间，租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利，即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人。民法中规定，物权优于债权；买卖不破租赁规则中债权对民法发生了对抗效力，这是为了保护承租人作为弱势群体的具体措施，是债权物权化的结果。因此，许多学者对这一对抗效力存在的合理性、公平、公正和正义等问题进行了大量的研究。
　　一、买卖不破租赁规则的产生与发展
　　“买卖不破租赁”规则自德国立法中产生，至近现代在民法上逐步形成，经历了漫长的历史进程，对世界租赁法律的发展产生了深远的影响。
　　1.“买卖破除租赁”规则产生的法律根源。传统民法一直以来奉行“物权破除债权”的规则，根据该规则，当租赁物被