工业园区的物业服务

贾福民

（威海庆威物业服务有限公司，山东 威海 264200）

随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，但目前理论界对工业园区物业管理的研究比较少，根据多年来从事工业园区物业服务的实践，就此问题进行探讨。

1 工业园区物业服务的特点

1.1 业主多样，构成复杂。工业园区包含各种类型的企业，如外商独资，中外合资，国营企业，集体企业，私营企业等。

1.2 员工多，风险性大。工业园区各企业多样，员工构成也就多样，既有固定职工，又有季节性用工，这就会存在员工流动性大，出现治安问题，另外劳资纠纷也就不可避免。

1.3 车辆多，管理难度大。在工业园区的多数企业，不仅有物流上的大型运输车，还有通勤、办公、来访等各种机动车，这些车每天来来往往，进出工业园区，加大了物业的管理难度。

1.4 作业时间不统一，物业服务时间长。工业园区的每个企业工作时间不同，休假时间不同，要提供全面的物业服务，在时间上就要予以配合。

1.5 垃圾量大，保洁难度大。企业多样，产生的垃圾不仅有生产上的，还有生活上的，这样垃圾分类和运输量加大。

1.6 易燃物多，消防难度大。工业园区是产品生产单位，厂房和仓库中存放着大量的生产所需的原材料和成品，消防等级要求极高。

2 工业园区物业服务的内容和运作

2.1 消防管理

2.1.1 建立健全消防管理制度，并定期检查落实情况，做到思想落实、组织落实、措施落实。

2.1.2 要与每个承租人签订消防安全责任状，明确各企业的防火责任，明确各企业的消防责任人。

2.1.3 组织员工认真学习消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。

2.1.4 负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构，中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控，并做好值班记录。值班人员要忠于职守，认真工作。对部门经理和公司负责人，应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作，对有问题的及时进行整改。

2.1.5 严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落，及时发现并消除火灾隐患；定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比；定期对企业的生产场所进行防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反安全用电、用气的不当行为。

2.1.6 管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。

2.1.7 组织消防宣传教育，广泛开展防火宣传，动员和组织区内群众接受教育，增强防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、贴广告、出墙报，也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为，加强引导，培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习，定期向企业员工传授消防知识。

2.1.8 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况，防止线路短路或爆炸引起火灾。管理好消防监视中心的各种设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状态。

2.1.9 发生火灾时，协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。

2.2 保安管理

2.2.1 建立严密的保安管理制度，实行制度到人、责任到人、任务到人。

2.2.2 工业园区实行封闭式管理。

2.2.3 保安人员坚持24小时巡逻，对工业园区重点部位和有特殊要求的企业要定时进行巡视，并认真作好记录，确保良好的保安环境，杜绝各种盗窃案件和刑事案件的发生。

2.2.4 门卫对进出车辆和来访人等，实行登记制度，严格执行凭证入门制度。

2.2.5 无关人员不得进入厂房和仓库重地。

2.2.6 门卫24小时值班，充分发挥监控设备的作用。

2.3 设备设施管理

2.3.1 建立健全严格的供电、供水、排水、供暖、电梯等管理维修养护度。

2.3.2 载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。

2.3.3 工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。

2.3.4 公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。

2.3.5 配齐专业维修人员，定期对维修人员进行培训。

2.3.6 对各种设施设备进行定期检修和保养。

2.4 房屋管理

2.4.1 定期对厂房外墙进行清洗和粉刷。

2.4.2 对防盗网、空调外机、排风扇、厂牌、广告牌等要统一规划、统一设计保证整齐美观。

2.4.3 不允许房屋外装修，内装修也要严格审批，不得危及房屋寿命和他人安全。

2.4.4 对承租人的报修要及时处理，保证房屋安全。

2.5 绿化及清扫保洁管理

2.5.1 利用一切可以绿化的地方，进行全方位的绿化，形成无绿不在的空间。

2.5.2种植的花草树木，要与厂房、建筑小品等配置得当、布局合理。

2.5.3 实行专业化管理，委托专业绿化队伍进行养护。

2.5.4 购置可移动式垃圾桶和多功能垃圾车，宣传倡导垃圾袋装分类、收集转运的环保理念，并逐步在园区实施，特别是对有毒、有害垃圾进行专区存放，严格管理。

2.5.5 保洁人员走动式工作模式，随手捡拾垃圾，保持环境卫生。

2.6 社区服务

物业服务企业要根据工业园区入驻企业员工的实际需求，利用工业园区的经营用房，开办小百货、图书馆、网吧等，为员工提供便捷的服务，这样既方便员工，又可增加物业服务企业的收入。

2.7 文体娱乐活动

开展丰富多彩、积极向上的文体娱乐活动，既可以活跃员工的业余文化生活，又可以加强物业服务企业同入驻企业及员工的联系和沟通。同时，也有利于被服务的入驻企业同物业服务企业一道共同做好工业园区的物业服务工作。因此物业服务企业要经常组织入驻企业及员工开展文体活动。

工业园区的物业管理对我们物业管理企业来说，是一个新的课题，我们要在的实践中不断完善和提高，为招资引商和经济建设创造更好的环境。

[1]谢爱国，董肇君.物业服务集成商及其集成服务模式[J].天津城市建设学院学报，2009-09-30.