房地产过快上涨的原因与房产政策之邹议

重庆工商大学财政金融学院 陈渝文 丁宁

房地产过快上涨的原因与房产政策之邹议

重庆工商大学财政金融学院 陈渝文 丁宁

我国近些年来经济突飞猛进的发展，其背后房地产对GDP的拉动功不可没，特别在金融危机中，大幅拉动内需，成为我国实体经济的支柱产业，但随着需求增大，房价节节攀升，购房困难成为百姓实现小康生活的头号难题，房过高产生的原因是什么？我们需要怎么样去看待我国的房地产政策？我们将如何对症下药从供求双方去解决当今购房难的问题，都成了我们现在急需探讨的问题。

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我国作为全球最大的发展中国家，城市化进程也日渐加快，小康生活的水平逐步提升，目前正朝着新的时期迈进。而在这当中，住房需求也随之扩大，但面临当前直线上涨的房价，这无疑成了很多人实现小康生活的头等难题。为此，针对房价的过快上涨，深入分析我国现阶段的房产政策，使房地长行业稳定发展即存在了很大的必要性。

一、房地产价格发展现状

近两年，随着房屋交易量的增加，2007年创纪录达到7.5亿平方米，到2009年突破9亿平方米，房价也随之飞速上涨，据 《2010年中国经济形势分析与预测》经济蓝皮书称，全国85%的家庭买不起房。而近日国家七部委发布房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求，其中一个重点直接就指向了房地产的调控，不乏给力。其中首套房首付款比例调整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；各商业银行暂停第三套房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。对新的房产税政策，沪、深等一线城市已经进入被列入了试行范围内。纵观我国房价历史，毫无疑问显出明显的上涨的趋势，特别是从近两年开始，房价上涨的趋势已成不争的事实。

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二、房价过快上涨成因

1、地方政府土地财政和债务压力

卖地已成为地方财政收入的主要源泉。2009年全国土地出让金1.59万亿元，比2008年增长66%，比2004年增长170%，已经占到了地方财政收入的49%。加上商品房涉及的相关税费等，房地产相关收入已成为地方政府的主要经济支撑。同时地方负债累累。2009年地方政府债务为8.5万亿元，约为2009年全国GDP的25.35%，为全国财政收入的124.13%，为地方财政收入的260.90%。为了还债，很多地方疯狂卖地、大力支持房地产市场。这是多次房地产调控效果不佳的根本原因。若此轮调控房价大幅下跌，不能承受的很可能是地方政府，而不是开发商。

2、重视商品房，忽视保障住房建设

自1998年全国实行住房商品化以来，住房条件大为改善。但由于过于强调住房商品化，忽视了住房保障功能，导致房价增长过快、低收入家庭住房紧张等。2009年中国城镇人口6.22亿，按每个家庭3.5人计算，有1.78亿个家庭.2009年基本建成各类保障性住房200万套，2010年计划建设300万套.但2009年1-11月，全国保障性住房用地计划仅完成46.66%，2009年1-8月，保障性住房投资完成率只有3.6%。即使全部完成，三年内只能解决不足3.5%的家庭。从国际经验看，低收入家庭住房一般是由政府廉价提供。新加坡和香港约有50%以上家庭享受公共住房保障。英国有70%的居民不同程度地领取政府住房补贴。按中国2007年发布的2020年全面实现小康社会的目标，全国每年至少要建1000万套保障房，才能完成既定的2020年远景目标。

3、开发商和投资者的炒作及投资渠道单一

不可否认，以赢利为目标的开发商和投资者的炒作，在房地产价格爆涨中，起到重要的推动作用。基于强烈的通货膨胀预期，中国保值、增值的投资渠道单一，加之中国人买房买地的历史习惯，因此很多人就把有限的资金投入到房地产之中。这些强大购房刚性需求，加上房地产贷款的非理性扩张，开发商的强力上拉，使得房价不断上涨。当这种力量在“羊群效应”作用下，房价暴涨成为必然。

4、投资性购房增长过快

从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上长期低利率；而这几年中，房产价格却一涨再涨，大幅增值，住房投资需求旺盛，部分市民把积蓄用于购置房屋；一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，低入高出，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。这其中，还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，给消费者一种提前购房的动机，一些地方甚至出现了排队抢购房号现象，阶段性供求矛盾加强。另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场,也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。

5、房地产融资模式和预售制度

1995年1月1日起施行的 《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。该法第四十四条规定：商品房预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。商品房预售制度关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后，开发企业拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序，开发企业通过预售回笼资金，继续开发建设该商品房

开发项目。为什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢？就是让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这情况下，消费者愿意先付钱。开发商利用按揭的资金滚动开发。因此就造成了这样一种现象：开发商从不担心新房售不出去，更不担心涨价会影响商品房的出售，而只存在购房者买不到房，哪怕价格成倍上涨仍有消费者排队预订购房，从而导致了房价的水涨船高，价格一路飞涨。

三、房产政策之邹议

1、增加供给：特别是要增加普通商品房和经济适用房的供给。增加供应量既能缓解供求关系，又能拉低平均房价。现在经济适用房投资在整个住宅投资中的比例还不到5%，所占比例太少，需要加大增加供给政策的力度。在增加经济适用房和廉租房和供给之后，让高价房无所适从，开发商也就无法为商品房定出天价了。

2、改革土地政策：政府近年来出台了相关规章政策来规范和指导房地产市场的健康发展。为了规范房地产一级土地市场的规章制度，如北京在2002年7月开始停止经营性项目的国有土地使用权的协议出让，经营性项目用地均在市土地交易市场通过招标，拍卖，挂牌交易等方式进行公开交易。通过土地储备中心管理一级土地市场，使一级土地市场更加规范和透明。

3、政府调控：当然，我们也可以由政府监控物价职能入手去抑制房价继续上涨。我国物价部门早就规定房价的制定是根据成本、税费、合理利润来定。当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或利润率、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施的规定，行政主管部门严格依法监控是否符合合理利润的要求。

4、适时开征房产税,为遏制房价过快上涨，最近国家连续出台了一系列宏观调控措施，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。抑制房屋投机投资需求，最有效的方法是提高房产的持有成本和风险，适时开征房产税，有利于抑制房产投机投资需求，有利于地方税收的可持续发展，也有利于调节贫富差距，促进社会和谐。

5、建立和健全房地产信息发布制度,政府要定期向社会公开发布有关住房供求、价格方面的信息，为市场主体决策提供参考。建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，完善信息资源的开发利用；要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。

总之，在我国迎来新时期的背景下，金融危机的浪潮刚过，世界多国目前正处在后金融危机时，我国正进入经济繁荣发展，大步迈进“十二五”时期，国内城市化进程日渐加快，逐步进入发展型社会阶段，面临当前居高不下的房价，为了让更多人实现社会主义的小康生活的目标，实现更有尊严的活着，对房地产行业的调控，处理好购房需求者和住房供应者双方的关系，在这样一个循序渐进的过程里也是不无重大意义的！

[1]刘刚.房产调控不改经济快增局面[J].证券导刊,2010;16

[2]姜茜娅.基于时间序列的中国房地产价格走势预测[J].知识经济,2010;06

（责任编辑：阳卓江）