我正式通知大家：楼市已见顶

■文/谢国忠 ■http://blog.sina.com.cn/s/blog_657d37b10100luza.html

我正式通知大家：楼市已见顶

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这位“空头司令”的预言能否成真？立此存照，5年后再见分晓。

我曾经说过，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。

空头谢国忠声称，楼市已经见顶，在今年余下的时间，它将逐步下滑。

中国已进入房地产熊市，熊市将持续5年时间。大城市的平均房价很可能下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大的浙江省，价格可能下降80%甚至更多。

为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄气的。

1997年，外国资金撤出推高利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫破灭，是因为上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。

房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的20年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。

1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。3年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。

现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。

政府目前仍然未放宽二三套房的贷款限制。最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够现金，主要靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。

除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币汇率升值仿佛一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。

现在，中国的房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。在未来10年内，出口、消费和基础设施将会以7%～8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平以及企业利润。中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是，中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。

为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去10年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来10年，情况可能刚好相反。

楼市的投机者就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。（作者为玫瑰石顾问公司董事，经济学家）

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