房价这事，其实不复杂

本刊记者 凤鸣

2009年各地房价普遍暴涨，打碎了众多“蜗居”者的安居梦想。民意汹涌之下，楼市不再仅是一个经济问题。新年伊始，中央和地方政府频频出招，力求稳定楼市。然抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等措施能否取得预期成效尚待观察。又是一年两会时，代表们的十大热点议题中，和房地产相关的问题占据了国民经济之后的头把交椅。

首先是温总理的政府工作报告，报告称促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费；三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。

中央出台国十一条，五部委调整土地出让金首付比例至少50%等相关政策的出台，让各地方政府也感受到了今年调控高房价的巨大压力。全国人大代表、北京市市长郭金龙代表在审议发言中就明确表态，调控房价，北京要下大力气带好头。中共上海市委书记俞正声也称，上海的房价很高，需要进一步采取综合性措施予以遏制。住房问题的解决有赖政策上的突破，目前上海已采取一揽子有针对性的综合措施，包括加大保障性住房的建设力度、增加土地供给量等，同时上海还在酝酿近期出炉调整住房需求结构的方案。在重庆代表团的审议会议中，重庆市市长黄奇帆对政府工作报告提出了四点建议，其中一条就是建议开征“特别物业税”，以此遏制高价房。海南省省委书记卫留成在海南人大代表团会议后也表示，对于投机性和投资性购房，政府已经出台了一些东西，而且会继续对炒房进一步地调控，甚至是打击。

很显然，从中央政府到地方官员，已开始对“高房价”形成了围追之势，房价进入合理价位似乎已成为一个时间问题。但是，日前住房和城乡建设部部长姜伟新表示，未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍然是很大的。舆论的走向和楼市不断升温的现状，让我们不得不对房价的未来走向充满忧虑。

关于土地

没有面粉就没有面包，说到房价高涨这事就不得不说一说最根本的土地问题。经北京市建委主任隋振江证实，房子的建设成本每平方米不过3000元，包括水泥、钢筋及工人工资等。由此可见，不是“面包”贵而是“面粉”和“面包生产企业利润”的相加超出了群众的承受能力。全国人大代表、北京市人大常委会主任杜德印表示，城市居民可以尝试地、房分离的办法，国家提供土地，房钱由老百姓出。房地分离之后，土地还是国家的，而老百姓购房的时候就不需要一次性缴纳70年的土地出让金，很多人就可以摆脱做房奴的命运。

再来说一下土地的出让问题。现在的土地出让方式中，拍卖是占据绝大部分的，按照价高者得的规矩，开发商拼命地加价以求拍得土地，后果就是地价不断上涨，直接带动了房价的飞速上升。

还有一个问题就是开发商拿地的自有资金。目前，全国各城市对于土地出让首付款比例并无统一规定，约定首付比例大部分在20%-30%之间，剩下的都是用国家的土地做抵押来贷款。2009年12月17日，财政部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。如果这个规定能严格执行下去，相信有很多地产公司未必敢大肆囤地来坐等升值。

《进一步加强土地出让收支管理的通知》规定，从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。同时要求市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统，加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查，防止产生新的闲置土地。从“拿地首付不低于50%”到“督办全国18宗房地产闲置土地”，在国家新一轮严查囤地控制房价的背景下，地方政府也开始有所行动。广州市政府重新修订颁布了《广州市闲置土地处理办法》。新办法首次明确，将对闲置土地征收增值地价，还要统一按地价20%征收土地闲置费，以此增加开发商囤地成本。逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%的滞纳金，加重了对土地闲置行为的处罚力度。

近日，中国工商银行明确提出对存在囤地捂盘行为的房地产企业不再发放新增贷款并回收已发放贷款。2月1日，上海银监局在中资银行负责人座谈会上将房地产信贷风险列入全年重点盯防的目标。上海银监局有关负责人表示，对调查发现和经相关部门查实存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有的贷款要迅速采取保全措施。目前银根已经开始收缩，囤地面临更大考验。开发商贷不到钱，囤地就会变成了刀尖上的游戏。如果政策能严格执行，想必囤地的开发商会大大收敛，这也是抑制房价的一个重要方面。

关于预售

两会期间，多份提案议案建言改革或取消目前房地产预售制。例如民革中央的提案认为，住房预售制现在已经是地产“捆绑”银行和市场风险的制度，台盟陕西省委主委马克宁建议取消预售卖现房，他认为预售制有几大弊端：信息不透明造成纠纷不断（例如质量问题），诱发开发商延期交房、抵押房再预售，甚至出现“携款潜逃”等违法行为；推高房价，便于开发商囤积居奇；降低了开发商的门槛，使得房地产市场“龙蛇混杂”。但是，支持房地产预售制的人士表示，如果取消房地产预售制，很多中小地产商“突然死亡”，造成大量银行坏账，并导致房地产供应量急剧萎缩，供求失衡加剧房价上涨。

实际上，在2005年已经就“房地产预售制存废问题”在全社会展开了激辩。其导火索是央行在该年发表的《2004年金融地产报告》上指出，“很多市场风险和交易问题都源于预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的预售制度,改期房销售为现房销售”。当时相关部门极力反对，最终“取消房地产预售制”无疾而终。

为什么央行以及银监会曾经对房地产预售制如此警惕？因为房地产预售制从某种程度上改变了游戏规则。地产商开发过程中是要有自由资金做“沉淀”的，这意味着风险共担，例如银监会要求是35%。但是房地产预售制改变了这一切，即地产商的自筹资金也可以通过购买者的储蓄或者购买者的银行按揭贷款来获得，地产商的自有资金比重越来越小了，“空手套白狼”的运作越来越容易。这是提高地产商的“金融杠杆率”行为（再加上地产商对建筑商“垫款机制”的利用，地产商的金融杠杆率越来越大），也是将风险完全转嫁给银行（以及购房者）的行为。

主流的见解认为，地产商金融杠杆率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地产商门槛很低，“龙蛇混杂”。但令人疑惑的是，既然市场主体很多，应当有竞争性的市场价格出现，但实际上房价很难下降，相反却容易“串谋上升”，于是分析人士只得归因中国人对住房的需求太“旺盛”。其实，无论是“龙”还是“蛇”虽然众多，但都具有垄断性的，因为他们背后的地方政府对土地是高度垄断的。从整体上看，地方政府多而分散，房地产没有太大的集中度。但每一家地产商都需要获得地方政府的认可，才能“拿到”土地，所以从每一个“点”上的区域市场看，他们又是垄断性的。于是，房地产预售制和地方政府对土地的“垄断”结合在一起，其本质是将“风险”丢给银行体系。

所以，取消房地产预售制是异常艰难的，只能慢慢改进。改进的重点只能放在将预售制变成一种“地产资格审查制”，拥有优质资格的地产商才能获得预售权；或者效仿“香港经验”，将预售方式和预售合同多样化，例如预售资金不是一次性给付地产商，购房者可以多次预防，加强对住房建设进度的“掌控权”；或者建立所谓的“预售金专项监管体制”，地方政府下属部分作为监管者是不恰当的，可以让某家非地产商“主银行”的银行（或者担保公司）来担任，它对预售资金进行管理，防止地产商“卷款而逃”，若如此则承担赔偿功能。房地产预售制是房地产杠杆率的一个重要组成部分，它是最核心的利益所在，具有强大的生存能力，要取缔它不是一朝一夕就能做到的，需要一个长期的过程。

上述两个问题是当前房地产市场中问题比较严重的，也是和房价不断攀升关系最密切的两个原因。如果相关部门真的能下大力气去整治这两个方面的问题，相信不久的将来全国房地产市场的面貌将焕然一新。彼时，让老百姓住上自己买得起的房子并不是一个遥远的梦。■