物业税为何迟迟不能出台

徽湖

物业税对于中国人来说是个崭新的概念，因为住房实现商品化也不过10多年，商品房到底是什么，很多人都没有搞清楚，更别说一个纯粹的舶来品物业税了。每当房价上涨，让大众不堪其负时，就有专家跳出来，向国家有关部门呼吁，赶紧出台物业税。但物业税的出台到目前为止，还是遥遥无期，往往是“只见楼梯响，不见人下来”。物业税出台到底有什么好处？在普通人眼里，物业税是降低房价、打击楼市投资型购买的最佳手段；而对于税务部门来说，名下税种当然多多益善，且物业税属于大额、高额税种，如果真的施行，等于给自己抱了个金娃娃，虽然我国税收是取之于民用之于民，但拥有征收的权利，何愁捞不到私利？

所以每当人们提到物业税时，大众和税收部门最激动，恨不得明天就立马实施。但实际在这个问题上，是剃头挑子一头热，除了上述两类人拥护外，似乎他们的对立面都坚决反对物业税的出台。所以物业税虽然年年讨论，从05年讨论到09年也未见任何实质性行动。难怪北师大的董藩教授说物业税征收提了10年，最终还是纸上谈兵。董教授的观点非常明确：那就是物业税在中国的征收比登天还难。教授本人还发了毒誓，如果物业税能在未来几年实现征收，他本人就一头撞在墙壁上。能当上教授可非愚蠢之辈，看来物业税征收在未来基本无望了。

每年都有物业税即将出台的消息，搞得购房者心里直痒痒，因为房价就要下降了，赶紧等等再出手购房吧；而税费部门也会信誓旦旦地表示，某地区、某城市物业税的空转试运行即将开始，好像已经准备了验钞机和计算机，给有产阶层计算应征收的税费了。小时候我们不听话时，长辈尤其是爷爷奶奶、外公外婆总是对我们大喝：不准吵了，再吵把狼招来，就会把你吃掉。刚开始几次，孩子听了这番恶言总是吓得两腿发颤，大气也不敢出一口，但是“狼来了”说多了，孩子们并没有看到真正的狼，孩子就长出一口气，哈哈，这是谎言，就再也不相信了。如今有关物业税征收的新闻就像故事里的狼，喊多了大家都不相信它会出台的真实性了。

利与弊的讨论

物业税到底能不能降房价？到底哪些部门反对征收物业税？我们先来分析第一个问题。经过09年的房价上涨，高房价已经成为中国最重要的民生难题，由于房价和工资收入不成正比，买房已经成为老百姓最头疼的大事。在民众看来，房价畸高是因为土地成本占房价很大比例，要想降房价，就必须控制土地成本。还有房地产市场充斥了大量的投资客，而且有钱人有事无事特喜欢买房，而且一买就是多套甚至几十套。由于在房地产持有环节代价很低，除了支付物业费外，几乎无其他支出，因此给房虫们以足够的空间和时间来倒房，从而推高了房价。

善良的老百姓认为，只要出台了物业税就能降低土地成本，同时也能打击投资客的嚣张气焰。但实际上如果真的出台了物业税，那么现行的土地出让制度和税收制度都要发生改变。按照当前的土地出让制度，购房者购房时，是要一次性交纳70年的土地出让金的。正是依靠这样的政策，我们的地方政府近年来财政收入得以大幅度增加，GDP才能快速增长，城市基建才能日新月异。如果采用征收物业税的办法，就等于一次性征收转为按年度征收。如果真的这么做，土地出让价格必然大幅度降低。土地成本下降将带来两个影响：一是地方财政收入受到极大影响，市长的小金库严重缩水；二是土地价格下降，房价就会下降吗？

第一个影响决定了地方政府坚决反对征收物业税，详细解释我在后面会进行详细分析。我们来分析第二个影响，那就是土地价格下降，房价不一定会下降。经济学告诉我们，任何一种商品的价格是由需求决定的。开发商制定房价绝对不是看土地成本多少，然后加上行业平均利润就是销售价格，那这样的开发商就太老实了。我们知道任何资本都是逐利，追求最大化利润是其本能。因此价格即使定得再高，超过成本很多倍，只要市场有人买，就是合理的符合市场规律的。现在很多人都要求开发商公布成本，但成本公布了也起不到降房价的效果。所以要想真正地降房价，就必须从供需入手，增大商品房供应量，加强市场竞争。这是最根本性的办法，至于其他，都是辅助性的措施，起不到治本的作用。

当前现状

当前我国投资渠道非常单一，因此不少民间资本包括国有资本都把投资集中到不动产上，因此短期内炒房者还会兴风作浪，只要房价继续上涨，投资收益大于持有环节的支出，即使出台了物业税，也很难抑制房价上涨和投资者炒房。而且商品房开发用地完全由地方政府垄断，而小产权房在法律上是违法的，保障性住房供应更是杯水车薪。快速城市化带来的大批购房者只能千军万马挤到商品房这一独木桥上，需求大于供给的局面会长期存在。所以只凭借物业税的一己之力想击垮高房价显得有点独木难支。

上面提过，除了普通大众和税务部门希望出台物业税，其他人都是极力反对物业税的出台。这些人中最突出的代表就是地方政府、社会有产或多产阶层、还有就是开发商。如果一次性土地出让制度改为按年度征收物业税，那么地方财政收入将会大幅度减少。要知道在商品房发达的北京、上海等一线城市，土地收入占到地方财政收入的一半还多。而且财政收入属于二次财政，不用上交中央，完全由地方政府支配。因此一旦这个大钱袋子被取消，那么将严重打击地方政府的积极性。按照当前官员的升迁制度，官员最重要的政绩就是GDP指标，如果高速上涨就能获得升迁机会，而房地产带动GDP增长是最佳良方。所以地方政府打死也不会放弃土地出让收入，因此视物业税为眼中钉、肉中刺就不难理解了。

地方政府代表权势阶层，那么开发商、社会先富阶层就是钱和资本的代表。开发商反对征收物业税是旗帜鲜明的，毕竟房地产是自己的立身之本，如果物业税拖垮了房地产，自己就失去了赢取暴利的机会。同样对于社会先富阶层，拥有多套房产不仅是身份和地位的象征，更是最佳投资工具，谁不希望获得滚雪球式的财富暴增机会呢？权钱结合，通过房地产这个工具迅速积累财富，让广大老百姓心甘情愿地把自己的财富贡献出来，以最快速度改变中国形象和积累少数人的财富。这是权利阶层不愿意出台物业税的最根本原因。

有人说中国的老百姓买房，是开发商、银行和地方政府三个人联合起来欺负购房者；而物业税则是地方政府、开发商和富裕阶层和其较劲。胳膊拧不过大腿，好汉难敌四手，所有最终的结果都是前者以失败告终。所以对于物业税的出台，大家不仅要耐心等待，最好不要抱任何的希望，毕竟这里面牵扯的利益环节太多太复杂，其中利益最核心方的地方政府有太多的理由拖延出台或者干脆不出台。当然退一万步来说，即使真的出台了，能否真的起到降房价的作用也很难说。千万别出现土地出让金征收和物业税的双轨制，那就是对普通百姓最大的不幸。